彰泰物业管理模式（必须使用电子线上投票）

因为现物业公司严重不作为，想更换新物业更好地为业主服务，但却被现行的惠州住建局的新规定，必须使用电子投票系统表决卡住了，东江府业委会更换物业陷入了僵局。

博罗园洲明丰东江府项目500多位业主选举产生了业委会，在2021年12月25日至2022年1月3日，召开了第一次业主大会，用书面征集意见表决的方式通过了解聘原明丰物业管理有限公司，聘用深圳万科物业服务公司的决定。

但博罗园洲镇人民政府在2021年12月16日，2021年12月28日，两次给明丰东江府业委会发通知，认为东江府依然采用书面征求意见（表决票）的方式，违反了惠州住建局必须使用电子投票系统的决定，勒令东江府业委会停止业主大会的表决。

惠州住建局物业管理科相关负责人表示，使用电子投票符合大多数人的利益，也杜绝了暗箱操作，现在都要求使用统一的电子投票系统，不用电子投票属地政府是不会认的，原则上所有要经业主同意的事项，都应采用电子投票进行表决，任何项目都不能搞特殊化。

原物业不作为 园洲东江府项目业主要换物业

位于博罗园洲镇东江畔，建筑面积12.8万平方米，因为南向东江的优质景观资源，吸引了众多的东莞客户购买居住，东江府项目一期、二期一共570户。

东莞业主刘先生说，2021年10300元/平方米，购买了东江府206平方米的江景房，但是发现小区物业管理和服务远远达不到预期。

另一位业主吴先生说，东江府小区物业管理糟糕，财务制度不透明，小区入住率低，只有三成，物业的人、财、物不分离，扫地阿姨扫地车轮胎爆了，申请费用都申请不下来。“小区的草坪不维护、监控也是摆设。”

一份2020年8月，博罗住建局给明丰物业下达的责令整改通知书显示，累计列出了小区物业管理的6项主要问题，分别是未出售的产权房屋，开发建设单位未缴纳物业管理费，和建设单位同属于一个集团管理混乱，共同使用人、财、物，未经业主同意私自砍伐小区树木，物业多年未对景观水池进行维护，导致景观水池弃用，物业始终拒绝对小区公共分摊费用进行公示。

博罗住建局并要求明丰物业20天内整改完成，但业主反馈明丰物业并没有整改。一位业主称，小区剩下200多个车位没人租用，也没出售，但车位的租金物业要从小区的物业管理费扣出，“意思就是这没有租出去的车位，物业要求全体业主承担租金，理由是开发商打包给了物业公司。”

吴先生说，现在物业是明丰置业，物业公司叫明丰物业，是父子关系，业主换物业初衷是为了更安全、小区物业更好舒心、房产更加增值。

没使用电子投票系统 书面表决引入万科物业决议无效

在2021年12月25日至2022年1月3日，明丰东江府召开了第一次业主大会，用书面征集意见表决的方式通过了解聘原明丰物业管理有限公司，聘用深圳万科物业服务公司的决定。

但博罗园洲镇人民政府在2021年12月16日，2021年12月28日，两次给明丰东江府业委会发通知，认为东江府依然采用书面征求意见（表决票）的方式，违反了惠州住建必须使用电子投票系统的决定，勒令东江府业委会停止业主大会的表决。

2021年12月16日园洲镇人民政府发给明丰东江府业委会通知说，政府对于业主依法行使自己的权利十分支持，根据惠州市住建规定，凡业主共同决定的事项，应当通过惠州市智慧物业服务平台的业主大会会议电子投票系统进行表决，且不得授权业主委员会决定，要求明丰东江府在举行业主大会表决事项时，严格按照该文件执行。

2021年12月28日，园洲镇人民政府再度给明丰东江府业委会发通知，发现东江府在召开业主大会时，依然采用书面征求意见的方式（表决票），要求业委会勒令停止业主大会的表决事项。

在2021年12月28日，博罗住建局发布的《关于加强业主委员会换届知道和日常监管工作的提醒函》第一部分说东江府业主委员会在决定小区重大事项时，抵制电子投票系统，拒不执行园洲镇政府的要求。

东江府业委会：20%面积未售 项目不具备电子投票条件

对于园洲镇政府不认可明丰东江府书面表决引入万科物业，解聘原来的明丰物业，东江府业委会代表表示，客观上东江府不具备电子投票的条件。

业委会代表吴先生说，明丰东江府是根据住建部印发的《业主大会和业主委员会议事规则》以及《广东省物业管理条例》等相关法律规定，采用书面征集意见的表决方式，“结合小区的实际，我们认为我们小区更适合采用书面征集意见的表决形式，我们也依法回复了园洲政府的意见，并且相关法律条文并未强制规定要求使用电子投票表决形式，业主有自主选择的权利。“

而东江府业委会代表，提出不采用电子投票系统的原因则是，东江府的实际情况不允许，条件不具备。业主刘先生说，小区整个一二期570户，入住率不到30%，建筑面积10.6万平方米里面，开发商还有一栋楼没有出售， 合计超过1.5万平方米没有出售，“我们查询发现小区系统录入到不动产登记局，连一半登记的数据都没有，一期是2008年发售的，很多业主的电话号码都变更了。”

原物业: 东江府业委会表决结果不代表其业主真实意愿

2月13日，东江府业委会向现物业公司明丰物业下达了解除相关物业合同的通知，明丰东江府根据业主大会的决议，正式解聘了原明丰物业公司，引入了万科物业，但原物业坚持业委会表决结果不代表其业主真实意愿。

业主刘先生说，从2月13日下达解聘原物业通知书至今，东江府已登记207户业主不再向原物业公司缴纳物业费。

明丰物业相关负责人表示，现在明丰物业已经在法院提起了诉讼，按照正常的物业管理条例，业主有权利解聘物业，但是现在业主大会的决议是没有经过小区三分之二业主、以及小区面积三分之二以上的人参与，在参与的人中，也没有达到半数以上，“如果政府通知我们走，我们就按照程序交接。”

2月28日，明丰物业回复业委会关于解聘物业的通知称，在园洲镇人民政府勒令停止此次业主大会表决的情况下，东江府业主委员会没有按照惠州住建的相关规定，通过惠州市智慧物业服务平台的业主大会会议电子系统电子投票系统进行表决，因此本次业主大会的召开和投票模式均不符合法律法规相关规定。因此，本次业主大会会议投票情况的真实性、合法性根本无法核实。因此认为明丰东江府小区业主大会会议作出的相关决定属无效决议，不具有法律效力。

现在东江府业主委员会与广东明丰物业管理有限公司之间物业服务合同纠纷一案，已经诉求博罗法院诉讼解决。

惠州市住建局：电子投票是为确保业主大会表决公正、公开

针对东江府业主提出的小区不具备电子投票的条件，以及相关法律条文并没有规定强制使用电子投票表决形式。惠州住建局物业管理科科长严育军在受访时解释，惠州住建局推出的电子投票系统，是优化决策机制，搭建线上投票平台畅通业主意见表达方式的一个举措，初衷也是确保业主大会的表决公正公开，并不是针对哪一个小区，哪一个物业。

严育军说，对于反复出现纠纷矛盾物业小区，业主大会决议的真实性难辨真伪通常都是最核心的原因，通过电子投票则有效地规避了这一问题，全程线上决议，实时出结果，这确保了投票的真实度，也确保了决议的权威性。

严育军解释，电子投票从操作来说，简单方便，这也是未来的大趋势，部分反对的业主委员会成员和物业不排除有其他用心，这个系统不仅仅是有效地解决了投票协调难、参与难和真伪难辨别的问题。也根本上解决了以前常出现的小区住宅维修资金被套用问题，小区物业通过伪造签名使用维修资金的情况。

在操作方式上，严育军说，系统通过对业主身份、房产证、电话号码确认匹配，然后在不动产登记局把小区的业主信息导进去，系统属地政府也共享，业主进入之后，确认身份之后，直接用人脸识别进行投票。

严育军表示，现在惠州已经有200多个小区都在使用，为什么有些小区不能使用，个别小区的特殊性在哪里，我们认为这都是借口，只要是真正为小区业主好，住建推出的这个系统都是受业主欢迎的。而且在疫情防控局势下，线上投票系统让天南海北的业主，不用到现场，都可以通过线上投票，对小区的相关事宜进行表决。我们不质疑业主大会，在电子投票平台上，所有的投票结果都一目了然，在当下的局势下，不用电子投票，业主大会的公平性，合法性是得不到保证的。

对于东江府业委会提出的小区不具备电子投票条件，严育军解释，如果电子投票不能解决，那书面表决就能解决了？“我认为都具备电子投票的条件，如果有业主质疑政府的规定，可以走正常的途径，但当下这个电子投票的数据和结果，经得起任何第三方查验。”

采写 南都记者 蒋奇政