一张图看懂上海楼市 上海地王观察曲高和寡的公元2040

详解今日楼盘之前，让我们先来看一则旧闻。

2016年7月27日上午，金地联合体以88亿的总价拿下浦东新区祝桥镇中心镇核心区G-10地块，成交楼板价为33023元/㎡，溢价285.78%。当年媒体测算，该项目实际楼板价达41968元/㎡，保本价将达6万元/㎡左右。

相比起如今基本无溢价的土拍，当年这个溢价率高达285.78%的地价，注定了这个地方从一开始，就赌上了一条险路。当年参拍的27家房企中，又有多少人能想到，这块祝桥地王，竟成了迄今为止浦东地区的土拍高峰。可能也是资金压力过大，以及“房住不炒”降低了开放商的预期，金地在2017年引入招商和融创，三分股份后，总投资129亿共同开发这块被誉为“浦东虹桥”的地块，力图打造成区域标杆性产品。

三年之后，2019年7月，这个当年万众瞩目的“浦东航空城第一盘”终于揭开神秘面纱，走向前台。这个名为“公元2040”的项目从正式发布那天，就像名门贵胄家的公主走向了乡间，堪比滨江项目的奢华配套，错落有致的小高层与叠墅，这样的项目产品力，无愧于当年浦东地王的高贵身份。

公元2040整体沙盘

然而，市场终究有自身的逻辑。地产就像电影大片，叫好未必就能叫座。据统计，截止2019年10月18日数据，公元2040开盘当日仅拿下25.6%。历经四个月销售周期，目前也只售掉386套，去化率46%，缓慢的销售速度，已经对后续开盘的时间造成了较大影响。

尽管2019年大的市场环境确实不好，但也还是出现了如融信世纪江湾等当年的地王项目呈现“日光”、“月光”的去化节奏。作为当年全城瞩目的浦东地王项目，金地公元2040去化速度如此缓慢问题究竟出现在了哪里？这样的楼盘又是否有“抄底”买入的可能性与价值呢？本期“城就·地王”专题为您详解金地·公元2040项目。

产品力冠绝祝桥 小叠墅户型稀缺

走进公元2040，几乎所有的人都明白，这是个认真建设的盘。高大阔气的门厅，奢华现代的会所，甚至能够同时容纳25人就餐的私宴厅，无一不显示出开发商将其定位为区域高端楼盘的定位。

公元2040楼盘入口

不像近几年某些高周转的地产商，一个大盘中恨不得搞出几十个户型，公元2040尽管参与开发商有三家，但也化简为繁的只推出了四种小高层户型以及三种叠墅户型。具体到各个户型来说，可谓各有利弊。

经过实地走访，公元2040项目中，户型较好的为叠墅项目中的136平下叠，123平中叠以及86平三房和117平四房。这三个户型均为户型方正，布局合理，动静分明，套内面积也比较够用，可以看出其较强的户型设计能力。

叠墅下叠户型图及样板间

相比上述三个户型，叠墅中的103平上叠与95平小高层3房就显得中规中矩。103平上叠在双厅一体化上显得尤为拥挤，通往阁楼的预留空间又显得较为局促。优点是自己独占顶楼，私密性极佳，而且阁楼的层高和面积都很实用。

95平三房的问题算是高层小户型做三房的普遍问题，就是往往有一个卧室偏小。客厅的面宽也不够。当然，能在得房率只有74-76%的高层住宅中，以总建筑面积不足100平做出三房，必定会是妥协的产物。

公元2040小高层99平三房户型

和上述几个房型相比，99平三房的户型可能是唯一显得有些拧巴的。可能是因为楼栋布局的原因。这个户型为了在99平的面积中“螺狮壳里做道场”，很罕见的以整个客厅作为了所有进出道路的中转站，客厅所有方向居然都有开口。尤其是南次卧，居然在客厅电视墙旁边开了个口，私密性无法得到保障的同时，还会影响电视墙家具家电的布局。南主卧的门也开在客厅与餐厅之间，而且卧室布局处于入户门的视线范围之内，这就决定了南卧室也需要一直关着门才能保证隐私性。这个户型处处体现了为了容积率而妥协，当然我们也要公允的说，能够在99平的总面积控制下，还能做到较为方正的户型和较高的实用性，这个户型也算是勉为其难了。

公允来说，公元2040的整体户型设计算是比较优秀的。四种公寓户型和三种叠拼户型，可谓覆盖了大多数购房者的需求。因此，产品力上，公元2040至少可以打到80分。

既然项目本身的产品力没有问题，那么为什么这个项目卖不动呢？这恐怕就要将目光放在产品之外了。

定位未来枢纽难掩当前城市末端本质

据开发商透露，项目起名“公元2040”的主要原因是根据上海市2035年规划，祝桥地区将全面建成浦东地区最大的交通、科技、生活枢纽。在2040年，祝桥将成为堪比现在塘桥、徐家汇的市级区位中心。

案场的销售也不止一次的向客户强调：“现在买祝桥，就是1990年去买了大虹桥！”

事实果真如此吗？我们先来看一下祝桥在全上海城市规划中的区位：

祝桥（画红圈处）在上海的区位示意图

从区位图可以看到，祝桥镇是上海东部沿海的中点，区位地位次于临港与惠南地区。祝桥（图中画圆圈处）所依靠的主要是目前长三角第一大机场浦东机场以及规划中的上海东站。

根据上海市浦东新区规划和土地局文件《浦东新区祝桥镇总体规划暨土里利用总体规划（2017-2035）》（草案）显示，祝桥镇规划总的指导思想为建设浦东机场-上海东站综合枢纽，并且将以此为导向，从城市“末端”向“枢纽”跨越。

从这份规划文件上来看，尽管看起来未来前景非常美好，但目前的祝桥板块被默认为是城市“末端”，耳听为虚眼见为实，我们先看一下目前祝桥的整体配套，以及它为什么被认为是“末端”。

祝桥镇2017-2035规划图

1. 轨交0配套

作为一个以交通为最大卖点的楼盘，公元2040似乎做到了机场与上海东站的辐射范围内。然而当我们把思绪从未来20年拉回现在，突然发现，公元2040压根没有任何轨交配套！

公元2040轨交出行所用时间表

根据项目给出的示意图，目前该楼盘“附近”有三条地铁，分别是2号线，11号线，16号线，还有规划中的21号线和机场联络线。经过实测，项目针对附近轨交通勤时间如下：

根据上表，公元2040距离最近的轨交实际通勤时间也需要至少43分钟，因此目前相关轨交配套当之无愧的可以被称之为“0配套”。除非是每天不用坐班的健身达人，这个通勤距离直接吓退了相当一部分投资者。

2. 医疗教育配套亟待改善，或与工业园区长期相邻

根据地图以及现有资料，公元2040项目的北边与东边，都有较多的工业园区，从示意图中可以看到，与项目仅一路之隔，有体量不小于浦东机场一半面积的工业园区，而且均为金属制造和化工，对于环境有一定的影响。而距离本楼盘东南部，有一个南汇地区的垃圾填埋场，在夏天东南风向会对其带来一定程度的影响。

公元2040现有周边情况，可以看到与大片工业园仅一路之隔

在购房者普遍关心的医疗教育配套上。虽然开发商声称今年9月份，上海九院已经签约入驻，但在未来三五年内，附近没有相对像样的医疗配套。众所周知，相比起浦西来说，浦东在医疗教育配套上一直处于“欠账”状态，这对于未来有一定医疗需求的购房者来说，是个阻碍。

相比起匮乏的医疗配套，该楼盘教育配套似乎尚可，在可视范围内，上海市实验学校附属光明学校在步行范围内，进才中学东校则超出了该范围，具体教育配套情况，还要看交付后的官方划片。

周边街道显得杂乱无章

除此之外，浦东机场附近带来的噪声污染也是一个不容小视的影响因素，尽管售楼处声称项目不在飞机航道上，但考虑到浦东机场附近方圆20公里都是法定的飞机备降区，这一因素绝对不能忽视。

3.周边二手房差价明显 商业配套较为低端

根据相关官方规划，公元2040应该是未来祝桥板块的核心居住区域。但结合目前的周边小区的价格，不难发现，金地当初拍下的“地王效应”并未给本楼盘购房者带来任何实际利好，反而是大大的抬了一把周边二手房房价。周边的二手动迁房千汇苑以及两个明星商品房项目朗诗未来树、东方鸿璟园均受益良多，直接房价翻番。然而，真正购买金地项目的购房者，却依然要比周边二手房多付出1万至2万多的成本。这样一个心理落差，不知道购房者是否愿意接受。

周边小区二手房房价

较为低端的相邻小区，带来的是更低端的商业配套。尽管未来规划中，祝桥区域也有一定体量的商业，但一个商业规划距离成为成熟商区，时间至少需要5-10年。因此，该区域的商业，也让购房者没有了期待感。

综上所述，公元2040可以说是“一入地王深似海”，较高的拿地价格，使得开发商使出浑身解数也很难在区位上说服购房者为此买单。尽管未来规划值得期待，但有多少购房者会为了“空中楼阁”提前买单呢？

结语：要“凤尾”还是要“鸡头”？

作为老牌开发商，金地在拿地后不到半年，就联合了两个合作伙伴投入这块地的建设。在长达两年多的开发过程中，开发商们当然明白其地块因为高昂的拿地价格导致在价格竞争力上“先天不足”。因此，将该项目做成本区域标杆性的品质楼盘，就成为了唯一的选择。金地、招商、融创三家品牌开发商联手端出的这盘“公元2040”大餐，起码从卖相来说，可谓是将整个祝桥板块的居住品质拉升了一个档次。

公元2040外景

在上海有多次置业经验的人，最大的心得就是“学会妥协”。买房最需要明白自己的实际需求，每个人的需求又是多元化的。总预算、轨交、教育、医疗、小区品质、户型、未来规划等要点，不可能在其中找到一个最完美的方案（除非购房者不差钱）。俗话说，好钢用在刀刃上，买房也一样，把所有可用的资金用在最合适的项目上，就是最明智的选择。

回到公元2040项目，最大的卖点就是高出本地区一个档次的小区配套与物业，尽管有上海东站和祝桥航空城两大区域热点加成，以及较为突出的产品力，但未来十年内亟待改进的周边配套，工业区、垃圾站的污染，轨交交通的不确定性，都给这个项目带来了太大的不确定性。公元2040的未来，恐怕真的要到2040年才能见分晓。

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