北京朝阳房价是涨还是跌（北京楼市海淀）

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!，下面我们就来说一说关于北京朝阳房价是涨还是跌?我们一起去了解并探讨一下这个问题吧!

北京朝阳房价是涨还是跌

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%我们的选筹跑在大盘前面关注公众号｜京房会进入知识星球可进行提问

---

Q:提问:京总，您好。我在朝阳东坝有一套顶层复式，低密度花园小区（容积率0.87），总高5层，户型不错，缺点就是不带电梯（2004年房）。

为方便孩子在亚运村朝外上学，在学校附近租房，未来中学仍要在亚运村（初中）和新北苑（高中）上。几年来一直过着周中租房、末回大房子的生活。

现在想把顶层复式（值950w)置换成140平以内电梯三居。看了双井、亚运村、北苑、朝青的南北通透板楼，感觉都不如现有小区的户型好，且贵了300多万，心里不爽。于是想着干脆在本小区换一套得了，好处是户型好，价值低，置换成本在100w以内。

现将心中纠结处向您请教：1、顶层复式不带电梯的房子，是不是要尽早置换出去？家人一直舍不得换，因为户型好，面积大（185平），总想再等等，中介说，越等越没优势，不好卖。

2、从方便上学的角度，应该在亚运村、北苑、新北苑三处找房，但这三处要么老破旧、要么贵（带学区溢价），勉强在北苑找到一两个还可以接受的，价格在1300万左右。还是贵，最好1200万左右。

五环外140平以内，能贷170万左右。想问一下，老北苑和东坝本小区，哪个更好？新北苑不敢想，太贵。

3、我在朝阳大悦城附近有个50平公寓，不好卖，最多能180-200万，租金9000元。要不要卖掉，贴补换房？感觉价位这么低，还不好卖，倒不如收租，拿它还贷，您说呢？ 以上问题，有劳京总，多谢。

A:回答:您好,感谢信任!

1、先说东坝这个板块如何;东坝的优势是生态环境好,缺点是自身存在很大的硬伤,东坝中路以东基本全是保障性住房 小产权房 回迁房和各种福利房.

未来会增加这个区域的密度,人口结构复杂,整个区域未来的成长性会受限制.东坝现在还属于概念性的一个区,需要时间养,买城乡结合部的逻辑主要是买被低估的区域,价格比较便宜还存在套利的空间

因为核心区一直在发展，呈现的结果就是房价逐步上涨，老破小的价格基本上接近次新，品质楼盘更是脱离刚需承受范围，而城乡结合部的价格只有核心区的一半，就会有一部分人群不愿意在主城区上车，把方向锁定稍远一些的城乡区域，用牺牲距离换取品质这样的方法买房，

城乡结合部一般最好的进场时间是规划刚出炉,有大批一线开发商进驻的时候，这是值得进场的一个风向标,如果这种区域由于政策宣传利好，加上开发商炒作拉动，短期就会存在暴涨的可能性，这种位置的房子表面看的是价格，而最终看的还是价值;

所以城乡结合部的拐点是不断在变化的，买点并不是一直存在;东坝有价值但溢价已经很严重了,有开发商打广告炒作,又有政府规划概念,所以对于现在买新房的客户是没有利的,但是对于二手房的业主是利大于弊.

2、顶层复式一般在卖的时候会有折价,没有电梯的房子同样也会有折价,中介说的话不可完全相信,因为中介所有的目的都是为了获取资源促成交易,这样他们才有佣金可赚,

至于未来有没有优势,还是要看这个区域的成长情况,如果区域的利好全部兑现,楼盘跟着涨价,正常的房子卖10万一平,我顶层的房子比正常的房子便宜一些即可,因为整个区域在涨价,整个小区在涨价,我顶层复式不可能不涨价,顶多是在卖的时候打点折就可以了;所以不存在越不卖越没有优势这样的说法.

3、如果从区域上分析,北苑、新北苑、亚运村就要比东坝更胜一筹了,核心区之所有称之为核心区,背后的逻辑是“聚焦”,因为只有“聚焦”价值才稳定, 如互联网产业“聚焦”的区域;望京、上地西二旗、西北旺、亦庄; 权贵型“聚焦”的区域;万柳、亚运村、西城; 资本“聚焦”的区域;国贸、金融街;这些区域因为价值稳定房价才劳靠,购买力充足,房价才会稳健上升.

4、房子涨幅良好的是因为其占据的优质资源多，租金本就不是房产收益的主体，单靠租金想收回成本需要很多年,流通性不好的房子升值潜力也就一般,建议这波行情出掉把资金利用到选优质盘上

建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题可再向我提问.

---

Q:提问:麻烦京总给分析一下，如果从投资角度考虑，融御一期小两居72平米(学位芙蓉小学)，总价438万元属于优质资产吗？居住体验很不好。二期的95平小三居，临街的便宜一些，6.1万，是否更适合？但是月供压力有点大。另外，京贸国际城小两居是否位置更好一些呢？学位是北京小学，相对也好一些，总价跟荣御小三居差不多。我们年龄有点大了，贷款不能满，投资比较慎重，现在GJJJ也在下行。谢谢

A:回答:您好，感谢信任1、现在的通州没有学区房概念,芙蓉小学只是通州本地口碑还不错的学校.只是武夷花园这个片区未来能享受到ZF的优质教育.

2、优质资产不取决于总价,取决于产品上

3、京贸国际城、融御属于通州核心板块最优质的盘了,但这两个盘也有不足,不足就是小户型比较差,融御的大户型还可,涨幅靠的是选筹、选筹上位置占80%,其次才是产品,所以不足可以完全忽略.

融御和京贸国际城这两个盘属于两个位置,京贸密度和品质个人觉得不如融御,京贸小户型东北向和西北向的还不错,如果买这个盘建议找这种户型,其他的却是差了点,融御的品质做的还可,位置也在核心板块属于01组团;这两个盘未来成为通州的领涨盘问题都不大,个人觉得融御更有优势一些.

建议认真阅读星球的精华文章《通州跑赢大盘选筹导图》《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利

---

Q:提问:京总好！本人16年购入燕西华府洋房，当时总价600万，房子后期上涨后跌回来，现在估计还不到购买价，房本满二年。听说丰台规划三期有地铁到附近，但最终站点不确定能到小区。想咨询，燕西华府是否值得长期持有？还是等上涨回本后卖掉？

因为二宝想上海淀实验小学，已有海淀户籍，看了附近的学区房，只能买一套小户型。因为燕西华府卖不掉，二套也只能买总价500左右的，想让京总分析一下，海实的学区房是否价格过高，买入是否会站岗？

买二套房除了上学需求，其实还有投资需求。希望保值增值，后面两套房一起卖掉，买一套合适自住的。京总能帮忙规划下，目前这种情况，是否买入二套？孩子已经有海淀户籍，我们也有房子住。只是想争取上更好的学校。

A:回答:您好,感谢信任!祝新年富贵.

1、青龙湖确实太远了,优势是楼盘的品质比较高,但少了通勤优势,即便是开车到市区也需要很长时间,现在卖的话要割很多肉,不会有好的价格;2017年之后的房价涨跌规律在房价上升期，核心区品质次新 XQ领涨，然后传到溢出区域同样是品质次新，最后在传到偏僻位置同样是品质次新。这是大行情出现时上涨的规律。核心区的品质次新一般都是这个区域房价的风向标，如果房价上涨，基本都是领涨，下跌横盘期抗跌性也最强。这些房子的特征是品牌开发商 品牌物业、楼领新，在整个区域属于稀缺性产品,整体的居住体验都高于周边的小区，属于这个区域置换改善的目标盘，燕西华府虽然属于通勤盘,但这个盘在这个商圈还是有一定的稀缺性的,建议先留着看看今年的行情

2、海淀实验小学,不算顶级学区,GJ重点调控的是DJ学Q房,所以不存在站岗的现象.

3、既然你们已经有海淀学籍,暂时就不用太着急做置换,因为每一次置换的成本比较高,原则上是建议一次性到位,建议等市场行情好的时候出掉华府的房子再做置换计划,可以一次性到位买一个品质比较高的房子,居住品质也能提上来,兼顾保值升值

建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题再向我提问

---

Q:提问:会长您好，看您的分析受益匪浅，非常认可您对区域的选址逻辑。本人情况如下：

目前自己名下2套房，分别在新北苑次新2居、东直门1居，自己没贷款过，孩子明年在东城念书。父母名下 2套分别在朝阳门小一居（这套他们要自留）、和北七家四居，名下无购房贷款。

家庭税后年收入100万，无其他负债。

我们四套房都没有名校指标，并且户型都小。所以我想把父母北七家的房子卖掉（市场价约800万），另外凑800-900w现金，总共能凑到1700-2000w，置换一套大点的核心区房子放在父母名下。 想首先从纯投资、保值角度进行置换，其次再考虑是否顶级学区。

我上个月在看万柳（峰尚国际、光大花园、阳春光华）、这几天看完您的文章在关注大望京（太阳公元、保利中央、橄榄城、臻园）。

想请教您：

1. 此前我考虑买北沙滩的马上要开盘的新房，但从投资回报考虑，现在还是认为买二手次新房更加合适，您认为是否正确？

2. 我想把手头的子弹打光，但压力不想过大，最好总价格在2000w的房子（买了之后出租、近10年可能不自住），想听您的建议——万柳和大望京从投资保值角度哪个更合适我？

3. 万柳和望京我关注的这几个小区的房子，如果买两居室，子弹打不完；买3居室现金又稍微有点差距。 您认为怎样买更好一些？非常感谢！

A:回答:您好,感谢信任!祝新年富足

1、我认真看了一下,从您描述的房产情况看,房产较多但缺少优质房产,从长期角度配置一套核心区的优质房产是个正确的选择.

2、北沙滩这个区域不建议考虑,楼盘的溢价比较严重,区域还是靠吃外区的产业,在市场上缺乏竞争力.如果以投资的角度核心区的品质盘比较适合,新房更多的是品质溢价,缺少稀缺性配套.

3、2000W的总价以长持10年的角度建议首选万柳,其次太阳宫最后望京,你选筹的盘除了万柳的其他问题都不大,

万柳和朝阳望京是两个不同性质的区域,望京是靠吃本地产业,万柳是靠吃整个海淀的产业 学区;很多人认为万柳学区溢价高,这点不可否认,但指的仅是个别没有居住属性的小区,如蜂鸟家园,万柳除了学区优势,地理位置在整个北京也属于稀缺板块,紧靠颐和园、昆玉河,处于海淀核心,大部分小区属于品质社区,人文素质处于上层阶层,抛去学区价值还有稀缺性配套,所以一直是北京的领涨区域,这个板块适合长期持有,如果以航母战斗群形容房产配置,万柳的房产类似于航母,其他房产类似于驱逐舰,都可为航母服务.但万柳的楼盘涨幅和其他区不同,万柳的购买力在整个北京可以排名前三,长期以来一直是品质盘领涨,中端住宅跟涨,

峰尚国际公寓的卖点是横湿横温,在整个万柳的话比较稀缺,但在整个北京算不上稀缺,横湿横温是十年前的卖点,这个小区密度较大,位置处于万柳中路,也算是缺点,光大花园和阳春光华在万柳属于中低端楼盘,高端盘是万柳西路一排,像碧水云天、光大水墨、康桥水郡、最北侧的豪宅系万城华府.从长持的角度如果考虑万柳这个区域建议以万柳西路的楼盘为选筹目标,这几个盘比较推荐碧水云天二期,位置和品质属于万柳高端住宅的首选盘.

望京为什么比较适合投资你应该看过我的分析,这里就不再过多描述,望京的保利中央、橄榄城、臻园,这三个盘综合分析保利中央比较优一些,主要是位置和品质,橄榄城的空间比较大,臻园的位置稍微偏一些

望京自身分为望京东、西、北和南。其中发展的最好的就是望京东，标杆楼盘保利中央公园，融科橄榄城，远洋万和。望京北是后期发展起来的，标杆楼盘金茂府，臻园、东湖湾。整个区域内人口结构不错，加上名校在这里开了分校，所以望京的教育资源也还不错，属于朝阳中上等水平。

太阳宫商圈属于东北三环较优质的板块，行业内称之为低调的贵族，太阳宫本地缺乏产业支撑，除了几个零碎的写字楼外几乎没有像样的办公，为什么还能挤进朝阳的前列，一是因为学区，朝阳的教育虽然和东西海比不了，但朝阳作为北京经济最强的区，教育近年来发展有目共睹，硬是培养出了几所可圈可点的名校。相比于东西海的老破小，朝阳学区房从居住品质上来说，要比东西海强很多，从价格上来说，朝阳也更亲民，可选空间更大;太阳公元属于太阳宫的房价风向标,流动性和保值增值性都属于稳健性的.

4、建议适当加点杠杆,一次性到位三居室,北京因长期的调控导致积压的购买力会集中在改善群体，目前各类福利房的供应会导致核心地段的次新会越来越稀缺；几乎成为孤品，以投资的角度，购买力比较集中的核心地段次新，符合未来市场的主流。

建议阅读下星球置顶的文章《因为保障房充足,所以商品房BZ》祝一切顺利,有问题可再向我提问.

---

以上问答来自公众号|京房会关注公众号京房会进入“知识星球”可进行提问,有问必答

,