环沪楼市哪个最好（环沪楼市怎么选）

文 | 白羊

楼市下半场，一个越来越普遍的共识是，买房尤其是投资性买房，优选大城市及环一线城市的都市圈。背后逻辑并不难理解，新常态下全国楼市不再铁板一块，分化已是必然，而在“水资源”相对有限的情况下，那些需求相对旺盛和购买力强劲的大城市及都市圈将楼市为数不多的高地。

今天我们就聊聊长三角都市圈中环沪楼市的购买逻辑。

环沪楼市顾名思义就是环绕上海的江苏和浙江部分城市及相关板块，主要包括南通（主城区、海门、启东）、苏州（太仓、昆山、吴江区）、嘉兴（嘉善、平湖）。

过去几年，环沪部分城市房价涨幅大幅度超越上海，其中一个主要逻辑就是2016年3月底，上海升级调控出台“沪九条”，大幅提高二套房首付比例，非沪户籍购房资格由2年社保调整至足足5年。

于是乎，大量失去购房资格的上海购房需求往环沪城市外溢，房企也是挤破头往这些地方挤；环沪城市私营经济发达，当地常住居民本就握有大量财富；此外，叠加区域规划及重大交通设施建设等利好。几股力量的相互交织和作用共同成就了环沪房价的狂欢。

那么，未来几年，环沪楼市的购买逻辑又会是什么呢？

笔者认为可从以下几点去理解：

其一，虽然到明年3月，5年社保的限制便已到期，部分沪漂们将重新获得“房票”，不过考虑到上海整体房价较高，投资性购房即便是户籍家庭仍然受限，未来几年“沪水外流”虽会有所弱化，但仍会持续。

其二，国务院批准的《上海2018-2035》规划，截至2035年，上海人口将被限制在2500万人，建筑用地总规模限制在3200平方公里。

问题是如今的人口规模和建筑用地规模已逼近指定上限，也就意味着，未来15年，上海无论是新增人口和新增建设用地基本已无增长空间。

我们不用怀疑官方恪守人口和用地约束底线的决心，但也应明白，这种控制绝不会以抑制上海经济发展、牺牲上海的前途为代价。大致思路会是控制总量不变的同时腾笼换鸟，把位于产业链金字塔中下产业及从业者外溢到周边城市，其内部则聚焦于高附加值产业，挖掘存量机会。

上海虽然聚焦于存量的结构性机会，但也不会拒绝增量机会。换言之，上海不会限制新增北漂流入，只是这个重任将会有环沪城市承担。

其三，“长三角一体化”为环沪城市吸收上海产业和人口，成为非上海管辖的大上海的一部分扫清了藩篱。

2018年底长江三角洲区域一体化上升为国家战略；2019年底《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》发布。虽然长三角一体化上升为国家战略是出于更高层次的考量，但也无疑为上海未来十几年规划目标的实现，及与周边城市的融合互动提供了顶层解决方案。

所以从上述三个角度说，环沪城市还是有大量增量机会的，而且还是长期性红利。

但也应看到，于环沪城市及板块而言，这些机会并不是雨露均沾，机会更多存在于重要的规划中。换言之，买房最好跟着规划尤其是重要的交通线路走。

下面，我们以逆时针为顺序看看环沪各城市及板块的机会。

南通：

南通素有上海北出门户之称，但也长期因长江天堑交通不便而被调侃为“难通”，但近来其交通正在发质的变化，加速融进上海。

其一，上海第三机场选址南通，也就意味着其将与上海实现深度捆绑。

《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》明确南通新机场定位是“上海国际航空枢纽的重要组成部分”。

换言之，就是上海第三机场。其能否重现围绕上海虹桥机场打造的虹桥商务区的辉煌，值得期待。

其二， 随着通沪城际、沿江高铁的通车，南通与上海的通勤时间将会进一步缩短至半小时。

通过高铁和机场与上海深度捆绑，也就意味着南通将融入环沪30分钟工作生活圈，也就有机会把来自上海的人流、资金流和物流吸引到南通。

其三，除了高铁、机场，南通也正在积极打造市内轨交系统网。

目前南通地铁规划8条线， 2022年开通1号线、2023年开通2号线。其中，规划的江海快线联通高铁十字枢纽南通西站、滨江各站、海门城区、新机场和通州湾，几乎将南通主要的交通枢纽和主要发展区域全都串了起来。

由地铁、高铁、机场打造的全方位交通网，其对南通城市发展及承接上海外溢资源和沪漂将会起到至关重要的作用。

此外，随着新一把手的上任，南通主城发展重心由中创区向五山滨江转移，全域发展重心则推动通州湾新区和新机场片区。

克而瑞数据显示，南通的房价涨幅和成交量自去年开始已连续11个月位列江苏第一。今年10月，南通新建住宅价格环比涨幅为0.65%，年涨幅则达15%。很多地方已不算便宜。

那么怎么选呢？

笔者认为，若想求稳就选崇川滨江，由上图可见，其即是现在的主城区域也是未来地铁线路最密集的区域；若想放长线博大的，就选新机场片区（即海门北站区域）、通州湾新区。

太仓：

太仓与上海的距离和昆山花桥差不多，但交通鸡肋，没有地铁，最大的优势是主城区紧挨着嘉定，多数地方其实就是一路、一河之隔。也由前述图表所见，其整体涨幅不如昆山。

不过这种状况随着今年7月高铁通车应该会有所改善。

太仓共设置太仓站、太仓南站两个客运站，其中，太仓南站所属的天镜湖板块被誉为太仓 “第一富人区”，未来上海市域铁路嘉闵线（直达虹桥枢纽）、苏锡常城际快线（可直达苏南硕放机场、常州奔牛机场）始发站有望落地于此。其未来交通价值将会进一步凸显。

而太仓站则位于太仓主城区与浏河镇（紧邻上海宝山区）之间的“真空”地带，而该板块目前尚处于开发初期，高铁的通车也将有助于该区域的兴起。

昆山：

在诸多环沪城市中，目前只有昆山不仅有高铁还有地铁与上海相连，尤其是昆山花桥与上海距离约38公里，11号线无缝对接，凭借着交通的优势，昆山承接了上海诸多产业，城市的综合实力在环沪城市中也是最强的。

未来昆山依然是值得考虑，不过焦点可能移到了南边的淀山湖板块。

昆山淀山湖镇与上海青浦仅一界之隔，属于长三角一体化示范区的协调区，距青浦新城交通枢纽17号线漕盈路站仅6公里10分钟车程（昆山公交C3、C5、C6路可直达），房价相差1倍都不止。

此外，还有苏淀沪城际铁路（江苏段已有时间表，列入了2025年近期建设规划）直通上海虹桥等利好。

吴江区：

吴江汾湖高新区是长三角绿色生态一体化示范区先导区核心5镇之一，也是江苏省境内唯一入选的示范区先导区的镇。苏州市正在积极申报汾湖高新区为国家级高新区，给汾湖的定位是要打造“苏州版的张江”、“苏州园区的2.0版”。

发展起点还是蛮高的，据说新任大领导上任半年，十访汾湖亦可见其发展地位。

交通上，沪苏湖高铁与通苏嘉甬高铁的交汇点苏州南站，就落址在汾湖。此外，还有苏州轨交10号线、长三角水乡旅游城际铁路等。

去年上半年，被“示范区”概念炒到顶峰时，汾湖的新房价格一度超越昆山花桥），但是7月苏州（含吴江区）限售政策升级，汾湖楼市已明显遇冷。

但从城市基本面及产业、交通的发展来看，汾湖楼市的长期价值依然值得看好。

嘉善：

在示范区的规划中嘉善人口达90万，而现有人口仅为59万，也就是说，未来15年嘉善可新增人口31万，增幅达50%。

所以未来嘉善也是非常可期。而就嘉善内部而言，可重点考虑西塘、魏塘等片区。

其中，西塘即是一体化示范区的核心城镇，规划有祥符荡创新中心，被誉为嘉兴的“小张江”，也是“示范区轨交1号线”的必经之地。

示范区轨交1号线，起自沪苏浙交界处的水乡门厅站（换乘上海17号线、苏州10号线），在嘉善县境内，主线设北祥符荡、西塘站（换乘支线）、姚庄站、谈北公路站、嘉善火车站（换乘沪嘉、沪杭城际）、嘉善体育场、高铁新城、嘉善南站（换乘沪杭高铁）等9个站，远期规划延伸至平湖；支线设宋城千古情、下甸庙和嘉兴北站（换乘通苏嘉甬高铁）等3个站，全线计划2021年开工，2025年与通苏嘉甬高铁嘉兴北站具备通车条件。

同步实施的上海轨交17号线西延线，有望在2025年，与嘉善境内的示范区1号线实现贯通运营。届时，嘉善境内的示范区1号线12座车站，都将实现东进上海虹桥（换京沪、沪宁、沪通等高铁）、西达嘉兴北站（换通苏嘉甬高铁）、南抵嘉善南站（换沪杭高铁）。

因此，作为政策加持又有轨交利好的西塘，及同样占据轨交优势的现有核心城区的魏塘、罗星都值得考虑。

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