上海房屋征收补偿价格公示 上海地区城镇公有住房房屋征收补偿利益分割规则分析

所谓的城镇公有住房，也称公房主要指国家或单位福利分配、调配或者国家认可的其他原因而取得的公有房屋，包括直管公房、系统公房等所有权属于国家或集体的，公有房屋承租人按照政府规定的租金标准与公有房屋产权人或管理人建立房屋租赁关系，因此承租人和共同居住人享有的仅是公房的居住权，所以公有房屋的征收补偿主要考量到“居住权”，同样公有房屋征收补偿的分割主要影响因素也是“居住权”，下面我们就来说一说关于上海房屋征收补偿价格公示 上海地区城镇公有住房房屋征收补偿利益分割规则分析?我们一起去了解并探讨一下这个问题吧!

上海房屋征收补偿价格公示 上海地区城镇公有住房房屋征收补偿利益分割规则分析

所谓的城镇公有住房，也称公房。主要指国家或单位福利分配、调配或者国家认可的其他原因而取得的公有房屋，包括直管公房、系统公房等所有权属于国家或集体的，公有房屋承租人按照政府规定的租金标准与公有房屋产权人或管理人建立房屋租赁关系，因此承租人和共同居住人享有的仅是公房的居住权，所以公有房屋的征收补偿主要考量到“居住权”，同样公有房屋征收补偿的分割主要影响因素也是“居住权”。

1、公房的分割基本原则是承租人、同住人之间，一般遵循一人一份、均等分割的原则取得拆迁补偿款。

即所有享有房屋居住权利的人对房屋征收补偿利益平均分割。当动迁安置补偿既有房屋又有货币，安置房屋分配尚不具备条件；仅起诉要求对货币补偿进行先分割的，法院一般不予处理，对货币补偿部分暂不作处理，需要等待安置房购置完毕后与货币补偿部分做整体分割。但有一些情况可以就货币补偿款部分先行分割，例如《上海市高级人民法院房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会会议纪要》（沪高法民〔2020〕4号）中规定：“由于被安置人无法就补偿款分割达成一致而暂扣在征收部门，或者是补偿款已经实际下发，被安置人各方矛盾激烈且实际占有货币一方存在转移或者挥霍货币补偿款可能的。对此，人民法院可以受理，并就货币补偿款部分先行分割。”

有以下情况之一的人，可以酌情多分：

（1） 承租人或同住人属于年老体弱，缺乏经济来源，且按均分所得的补偿款，无法购得房屋保证其正常生活的；

（2） 承租人或同住人在取得公房承租权时额外支付过较多款项的；

（3） 对公房内居住的未成年人实际承担监护义务的。

2、参与分割的人是享有房屋居住权利的人包括房屋承租人与房屋同住人。

公房承租人，以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。

公房同住人，即共同居住人的认定一般需同时满足以下三个条件：

　　（1）户籍条件。征收方作出征收决定时，需要在被征收房屋具有常住户口。

　　（2）居住条件。除特殊情况外，作出征收决定时应在被征房屋内实际居住一年以上。

（3）住房条件。征收决定时，在本市无其他住房或虽有其他住房但居住困难。

该实际居住一年是征收决定之日倒推一年？还是累计居住时间超过一年？未成年时居住过一年以上算不算数呢？审判实践中，公房同住人是指“实际居住一年以上“一般指“末次户籍迁入系争公房后稳定居住一年以上”，并不要求在征收之前的一年实际居住。他处虽有住房但居住困难的情况，是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。这里所指的他处房屋的性质，仅限于福利性质取得的房屋，包括原承租的公有房屋、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房，房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房，公房被拆迁后所得的安置房（包括自己少部分出资的产权安置房），以及按公房出售政策购买的产权房等。

【例外：（一）除前述条款列举的以外，还有哪些人员可被视为同住人？有下列情形之一的人，也视为同住人：1、具有本市常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住的，即使居住未满一年，也视为同住人。但其在该处取得拆迁补偿款后，一般无权再主张本市其他公房拆迁补偿款的份额；2、一般情况下，在本市无常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房里居住满五年的，也视为同住人，可以分得拆迁补偿款； 3、在按拆迁公有居住房屋处有本市常住户口，因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房居住，他处也未取得福利性房屋的；4、房屋拆迁的，因在服兵役、读大学、服刑等原因，户籍被迁出被拆公有居住房屋，且在本市他处也没有福利性房屋的。

（二）有下列情形之一的人，不能被视为同住人，无权分得公有居住房屋拆迁货币补偿款：1、将本来享有的他处公有住房权利（住房困难的情况除外）予以处分，居住在被拆公有居住房屋的；

2、获得单位购房补贴款后已有能力购房而不购房，仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住人； 3、已在本市他处公有房屋拆迁中取得货币补偿款。】3、居住房屋的征收补偿利益主要包括：

（1） 房屋价值补偿，具体由房屋评估价格、价格补贴及特定类型房屋的套型面积补贴三部分构成；

　　（2） 选择货币或房屋产权调换补贴；

　　（3） 居住困难户的保障补贴；

　　（4） 装饰、装潢补贴；

　　（5） 搬迁费；

　　（6） 临时安置或过渡费；

　　（7） 家用设施移装费；

　　（8） 签约奖；

　　（9） 按期搬迁奖；

　　（10） 无违法建筑奖；

（11） 征收面积奖等。对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为：评估价格×80%＋价格补贴。

4、居住困难户的认定标准

　　按照上海市经济适用住房有关住房面积核定规定以及《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施条例》第三十一条第二款规定的折算公式计算后，人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受过经济适用住房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。

　　折算公式为：被征收居住房屋补偿金额÷折算单价÷居住困难户人数。

　　保障补贴＝折算单价×居住困难户人数×22平方米-被征收居住房屋补偿金额。

　　折算单价由区（县）人民政府公布。

符合经济适用住房政策规定条件的居住困难户，可以优先购买经济适用住房。

5、空挂户口人员的补偿利益

空挂户口人员并非公有住房的承租人或者同住人，在被征收房屋既无产权利益亦无居住利益，一般不属于征收补偿安置对象，原则上不能分得安置房。

　　如果在征收补偿安置时确实基于户籍因素考虑过该部分人员利益的，可以适当给予货币补偿。

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