判决对房屋行使抵押权的案例（一般房屋买受人能否排除在先成立抵押权的强制执行）

答：一般不能，但也有例外看两个案例：，下面我们就来说一说关于判决对房屋行使抵押权的案例?我们一起去了解并探讨一下这个问题吧!

判决对房屋行使抵押权的案例

答：一般不能，但也有例外。

看两个案例：

案例一：

再审法院经审查认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”因此，本案审查的焦点问题是李某是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此，应当根据法律、司法解释对于民事权益的规定，并在法律、司法解释对此没有明确规定时参照有关执行程序的司法解释的规定加以综合判定。

就一般原则而言，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权，但建设工程价款优先受偿权不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者。据此，已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者，对于所购房屋所享有的民事权益，可以排除基于抵押权、建设工程价款优先受偿权等优先受偿权的强制执行。也就是说，在这一问题上，根据现行法律、司法解释的规定，并非只要是支付了全部或大部分对价款、合法占有了房屋、对未办理过户登记没有过错的买受人均可排除基于抵押权等优先受偿权的强制执行，而是对此种情形下的房屋买受人的范围进行了限定。《执行异议复议规定》第二十九条系根据上述规定之精神对在执行程序中如何掌握操作所作的具体规定。《执行异议复议规定》第二十七条基于上述原则和精神进一步明确规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”再次重申了基于担保物权等优先受偿权的强制执行一般不应被排除的基本原则。而《执行异议复议规定》第二十八条则规定了一般不动产买受人在何种情形下能够排除基于对出卖人的强制执行程序而对买受人所购不动产的强制执行，该规定解决的是在执行程序中买受人对所买受不动产的权利保护与基于金钱执行债权人的权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，这在一定程度上已经是对债权平等原则和合同相对性原则的突破，故一般而言，该种情形下的买受人对于所买受不动产的民事权益并不能够排除申请执行人基于在先成立的抵押权的强制执行。

从本案的事实看，一方面，李某系购买了商品房但尚未办理房屋所有权登记的房屋买受人，但案涉高朋花园车库负1-8#房屋系杂物间，李光红与世能物业公司所签《重庆市商品房买卖合同》中也显示该房屋用途为非住宅，且李某亦未提交证据证明该房屋系其唯一的、用于居住的房屋，故李某并非《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》以及《执行异议复议规定》第二十九条规定所要保护的房屋买受人，其以此为由主张排除强制执行，不能成立。

另一方面，李某与世能物业公司于2015年7月25日签订房屋买卖合同，但农行九龙坡支行已于2013年8月5日就案涉房屋办理了抵押登记，其依法享有抵押权。也就是说，早在案涉房屋买卖合同签订之前的两年多前，农行九龙坡支行在该房屋上的抵押权就已经存在，李光红在本案中亦未提交有关其在购买案涉房屋时申请查询房屋权利状态的情况、世能物业公司销售案涉房屋时所持有的证照情况、签订房屋买卖合同时当地房屋行政管理部门对于已经设定抵押的房屋销售许可管理制度及具体操作情况等证据，因此，从本案查明的事实看，李某作为房屋买受人，在签订房屋买卖合同时未能尽到合理的注意义务，从而因案涉房屋上存在他人抵押权而导致其无法办理房屋所有权转移登记，此系李光红自身原因所致，故其主张亦不符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的要件，其据此主张排除强制执行，无事实和法律依据。

案例索引：(2019)最高法民申1684号

案例二：

二审法院认为

……

《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”本条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”抵押权实现是一个关涉抵押权人、抵押人和买受人三方利害且包括销售、付款、解押在内的手续环节较为复杂的过程。本质上，不动产抵押权系变价权。抵押权人所能支配的，是抵押物的交换价值。本案中，恒丰重庆分行为了优先受偿其债权，获得抵押房产的价款，事先应当同意销售案涉房产；同时，为了保证价款安全清偿债权，又为解押设定了限制条件。由此才形成了其与富高新京公司的交易惯例，从而恒丰重庆分行完成从同意销售到债权获得清偿再到同意消灭抵押权的整个过程。恒丰重庆分行作为抵押权人，对是否同意抵押人出售案涉抵押商铺及是否同意解除抵押的多环节过程，仅以一个“拟同意”对外销售语词笼统表述，意思表示含混不清，不具备适用前引物权法第一百九十一条规定的条件。依据合同法第一百二十五条规定，本案应当按照当事人之间的交易惯例处理。汪某、彭某既不是向恒丰重庆分行支付案涉商铺转让价款清偿债务的义务人，也不是恒丰重庆分行主债权的直接清偿义务人。基于抵押权人“拟同意”出售案涉抵押房产，汪某、彭某对于案涉抵押房产所担保的主债权是否获得清偿，法律上并无可责之处。恒丰重庆分行在抵押房产销售过程中未按规程实施有效监管，致使案涉抵押房产得以出售，由此造成的销售价款是否用以清偿债权的风险不应当由买受人承担。案涉房产未能办理过户登记，系因在抵押权实现过程中抵押权人与抵押人发生纰漏所致，不能归咎于买受人。结合原审判决认定的当事人无异议的其他事实，应当认定汪某、彭某诉讼请求符合执行异议和复议规定第二十八条设定的条件，其就案涉房屋享有具有排除强制执行的权益。汪开杰、彭树明上诉理由成立，其上诉请求应予支持。

案例索引：（2020）最高法民终779号