重庆楼市进入下半场（重庆楼市进入被高端化）

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今年的重庆新房市场，毫无疑问市处于横盘的那种，而且还是深度横盘。

不过如果有留意近期新房动态，会发现这么几个有意思的现象：

1、纯新盘还是有一些项目集中入市；

2、新房越做越偏向高端化；

3、高端市场持续热销，购房者买单的比较多。‍

这一系列现象，也在一定程度上反映了一个现实：重庆的高端改善市场，还是有眉头了。

重庆第一二批集中土拍出让的部分地块，大部分最近也相继爆出规划，这些新出的产品除开核心区的部分项目，基本上均是以低密度、大面积、高装标产品为主。一眼望过去，超一半是改善盘，不少还位于核心地段，不少房企也推出了顶级系列的产品。

➤近期亮相的观音桥观宸，是华润香港置地2022年打造的定制TOP系城市作品，位于江北核心，市场期待值很高；

➤华润在今年年初也推出了高端墅级产品——华润中央公园悦府，位于中央公园；

➤去年香港置地推出的高端产品——启元，成为城市核心改善的代表产品；

➤中粮和保利也把旗下最好的产品，“壹号”系和“天”字系，带到了中央公园——天玺壹号；

➤热衷于造城的招商蛇口将西南首座1872落子于重庆，国庆期间城市展厅已经开放，打造多元业态约40万方综合体大城，预计价格将往2万元/㎡靠，就是不知道会不会有更为高端的业态；

➤华宇今年首入中央公园打造的御璟首玺，以洋房 低密的改善项目，也于今年第三季度面世；

➤万科在中央公园的楼盘万科璞园二期又开盘了，价格估计比一期更高；

➤热衷于重庆主城核心的中海，也趁热打铁继续深耕，推出中海映溪臺和中海春华九里。

➤另外值得一提就是相当有特色的万华麓悦江城，数千亩的高品质社区，相信也会是未来重庆高端改善的代表。

当然，还有来福士、天銮、蘭园、长嘉汇、龙湖云瑶玉陛、北岛、新希望D10、卓越天元、观音桥1号、凯德九章、谢家湾悦府、中铁建西派城等等项目。不过值得一提的是，重庆的高端不是沿海那种，由于市场的不同，在重庆基本上300万以上的基本上就勉强可以算高端的门槛了。

这些高端改善项目的面世，让重庆楼市更加的国际化，逐渐迈向改善市场。

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回想一下就不难发现，从2017年开始至今，重庆楼市大热的楼盘不少都是偏改善型楼盘，市场上首改、高改项目如春笋般冒出，像金科九曲河、蘭园、国宾壹号院、寰宇天下、约克郡、融景城、中铁建西派城、长嘉汇、华润悦府、十里长江、融创白象街等等……。

无论大小房企，都开始转战改善市场，且都受到了购房者的追捧。

据不完全统计，截止至今年10月，重庆均价破3万的项目达13个，均价2万-3万的项目有54个，均价1.5万-2万的项目有81个。

重庆楼市高价格的项目貌似从来没有这么集中过。

这些高端改善产品之所以盛行，其原因一是因为改善需求的爆发。不少10年前购买刚需产品的人，目前差不多都已经到了该换房的时候。虽然现在政策宽松，但是购房欲望并不高，可是开发商都想在改善市场上赌一把；原因二，地价决定房价，重庆当下高端楼盘的拿地价格都不低。纵观这些新项目，拿地价都不低，大部分都是万元地块，中央公园北的那几块地更是高。而且，最近两年排名前十的土地单价超过了不少在售的楼盘价格，地价都被刷新。

比如招商蛇口拿下的巴山地块，成交楼面价7200元/㎡，就价格来说确实不高，但是从拿地价以及周边的配套来看，参考周边项目2万＋的价格，其房价大概会在1.6万-2万/㎡，实属正常； 又如通用在今年7月竞得的7000元/㎡的奥体地块，项目未来房价突破1.6万/㎡问题不大，加上万科的精装修，进军2万 /㎡是大概率事件。

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买房看地段，一直以来都是房地产业的“潜规则”，放到高端改善更是如此了，毕竟好的地段可以坐拥城市核心资源，同时也是房产升值的“领涨区”。

对于重庆发展布局的模式来看，稀缺的内环核心以内及二环之间的热点地区明显是“黄金贵族”。

这些“黄金贵族区域”都有非常明显的特点，比如稀缺的自然资源，像礼嘉、中央公园、悦来等就是很好的例子。其次城市资源对于房子的价值不可复制，特别城心的配套资源，坐拥地铁、商圈、教育、医疗等核心城市资源的房子和板块其价格都不低，如两江四岸核心、中央公园板块等房价早已突破2万/㎡。

高端楼盘之所以能够称为高端楼盘，除了以上所述的几大外在因素外，主要还是因为开发商有“基因”，所谓打铁还需自身硬，如果自身不具备那个实力，即使把你放在那个位置，也打造不出什么好的产品来。

就比如长嘉汇来说，就这个地段，没有点儿实力的开发商去打造的话，不知道会烂成什么样。其实重庆不少地段的都是因为没有选好开发商，不然品质呈现肯定会大不一样。

对于这些高端楼盘，实力主要来源于品牌及高端的产品品质，无论是香港置地、龙湖、万科、中海等等房企，不是世界500强就是布局全国、全球，口碑积累还是比较深厚。 而“口碑”也正是一种“隐性升值资产”，为房子赋予“升值”。看看现在市面上的知名楼盘，哪个楼盘的的背后不是一线开发商，要是换成其他不知名的开发商， 早就淹没在市场了。

当以上这几大因素“集万千宠爱于一个高端楼盘”时，其价值必然被不断放大，而反映最直观的就是房价的高低。特别是在当下行情之下，重庆高端楼盘均价突破3万 /㎡也就再正常不过了。

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重庆的高端项目还是有不少的，照母山片区、礼嘉片区的豪宅就比较多，另外就是两江四岸核心区的一些项目，像来福士、印长江、两江峯等等。

重庆扛着高端改善楼盘虽然多了，但也有一个比较敏锐的问题，那就是绝大多数楼盘空有改善之名，却无改善之实，也就是我们调侃的“尝试性高端”。就像上面提到的，去年4月中央公园北如此高的地价，这些拿地的房企不管是顺应市场需求，还是在利润的驱使下，估计都是因为不得不去做改善产品，提升利润空间。

不少房企在高地价面前，大概只能“强行”做“高端”。如果你不愿意拿出高端作品出来，那么就只能不要玩儿了。

那么，在高端改善面前，重庆的购房者到底能不能吃得消呢？过去还行，现在就比较难了。

根据过去部分项目的销售数据显示，像香港置地、龙湖、华润、麓湖、中海等品牌房企推出的高端系列产品去化效果都还不错。不过一些拿地价高且客群不明显的项目就比较恼火了。比如杨家坪目前最壕的改善盘某希望，周边界面老旧了些，虽然比较适合那种想留在坡区的有钱大佬，但是客群实在是比较具体。类似于这些“高端”的项目，去化较慢，因为部分户型较大，总价高，再者就是目标客户群体的定位感觉比较模糊，只能慢慢卖了。

当然也不否认像启元、北岛、麓悦江城这样的产品也卖得很好，毕竟产品确实做得很出色。

另外就是现在的部分项目虽然说是高端改善，但是说实话套内130㎡以下其实很难说得上是改善，只能算刚改吧。有些建面100㎡的洋楼都拿出来说做改善，确实有些过分。

再比如目前市面上不少所谓高端改善项目都比较青睐于洋房，但是洋房产品却做得比较小气，甚至有的近200万的价格只是一梯四户的配置，150万的一梯四户更是比比皆是。

重庆确实需要好产品，也确实需要好房子，但房企在这方面的操作也有所限制。不过在重庆市场，你户型做大了、价格弄高了，也得考虑买的人有没有这个实力，说白了还是购买力的问题，姑且理解为“让一部分人先住上好房子”！

其实就现在的地价和行情，多找找核心区合适的二手房，个人感觉比新房更香，毕竟过去重庆主城核心还是有不少的大面积改善产品，除了房龄和户型以外，质量和总价都更适合改善家庭。

结 语

对于今年即将面世的高端产品和价格，购房者还能像去年一样疯狂吗？大家都还是比较慎重。

如果是你，你愿意拿着手里的资产、买个郊区别墅或者没什么保值性的房子，或者是选择重庆高端改善这样的优质资产呢？

目前重庆非重点核心的地块地价基本上也就在7000-14000左右的价格，楼市住宅产品的高端化已经不可避免的趋势，但是要想在这个价格位上弄出什么高端改善，总感觉心有余而力不足。

不过刚改、改善型住宅产品未来成为市场主力是必然，重庆楼市进入改善也有一阵了，但还是还有不少的问题需要慢慢解决，可以说是被高端化，能拿出手的也不并不多。在重庆光靠品牌名气来吸引市场的时代已成过去，未来特别在高端产品维度，有说服力、有魅力、有居住力的产品才是有效的破局利器。

也期待在2022年甚至以后，有更多的高端产品来搅动重庆楼市的水花！

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