滨湖新区5宗地拍卖（滨湖区许舍地块）

被业内关注许久的滨湖区许舍地块以及新吴区羊腰湾地块即将面世，预计在本周或下周挂牌入市。

位于滨湖区的许舍地块，占地面积为146345㎡，约219.52亩，容积率为1.01，可依傍周边优质的生态环境资源，打造高端墅级产品。

同样备受关注的新吴区羊腰湾10号地块，占地面积为108150㎡，约162.23亩，周边传统商住区密集，改善置业需求旺盛，后期可打造成高档商住业态。

具体指标以国土局挂牌文件出具为准

此外，我们还了解到，许舍地块起拍楼面价为11600元/㎡，羊腰湾10号地块起拍楼面价预计为10000元/㎡。

地块信息如下

许舍地块

投资价值：从该地块的位置和指标来看，拥有着诸多进军高端商品房市场的“基因”。1.01的容积率加上地块自身的生态资源优势，未来很有可能会打造为别墅、洋房。而目前距离地块较近且同属于太湖新城山水版块的在售新建住宅也仅有无锡万达城和绿地天空树。该地块的入市或将给板块高端住宅项目注入新鲜血液。

周边配套

交通配套：地块毗邻山水东路与清源路，距蠡湖大道不足两公里，5分钟到达环太湖高速，公交105路、128路、151路、133路皆可到达，距地铁1号线长广溪站约2.5公里左右。

教育配套：无锡湖光小学、许舍小学，许舍幼儿园、江南大学、中国船舶科学研究中心。

商业配套：无锡万达文化旅游城。

休闲配套：长广溪国家湿地公园、雪浪山城市公园等。

公建配套：新四院(在建)、无锡软件园、恒华科技园、中科院软件研究所、中国船舶科学研究中心等。

羊腰湾10号地块

投资价值：无锡历来有“居城南”的传统，而该地块处于无锡老城南侧，距离地块1公里左右，就是大家熟知的无锡地标级商业项目——南长街。地块周边交通环境通达，永乐路和太湖大道横贯无锡城市东西，兴源路北达无锡火车站南接金城路高架，可便捷抵达无锡多个区域。目前该周边仅有少量新房在售，地块周边2公里范围内有九龙仓时代上城、万科金域缇香、融创运河壹号府等知名品牌楼盘，售价都突破了20000元/㎡，目前除融创运河壹号府有部分房源外，主要以二手房成交为主。

周边配套

交通配套：地块所处的永乐路和太湖大道横贯无锡城市东西，兴源路北达无锡火车站南接金城路高架，可便捷抵达无锡多个区域;多条公交线路畅达全程，距地铁1号线南禅寺站1.4公里。

商业配套：周边大型商圈丰富，南禅寺步行街徒步即可到达，国际招商城、欧尚等大型商业中心环伺，繁华生活在咫尺。

教育配套：育才小学、南丰小学、无锡市塘南中学、江南中学。

医疗配套：无锡建国医院、无锡市人民医院。

周边楼盘：融创运河壹号府，带装修高层22000-23000元/㎡;洋房22000-26000元/㎡。

12月12日上午，贵州大兴首进无锡，以2.018亿元成功竞得梁溪区广益路南地块。伴随着本年度最后一幅经营性地块的落槌，2018年的无锡土拍完美收官。数据显示，今年1-12月，无锡土地市场共成交30幅涉宅地块，成交面积达190.43万平米，共吸金333.624亿元。

成交地块溢价不多

今年的土地市场可圈可点，各区供地节奏把控良好。30幅涉宅地块从区域来看，梁溪区以8幅地块领先，其次是滨湖区、惠山区各7幅，新吴区和锡山区各4幅。

从总体上看，今年的土地市场风格稳健，拿地房企普遍理性。今年的土地市场有两大变化，一是以小面积地块居多，小而精、小而美。受房地产整体大环境的影响，小体量项目周转较快易受开发企业青睐。二是成交地块溢价率不高，不少地块均是以底价成交。

数据显示，1-6月成交的13幅涉宅地块中4幅为0溢价成交，7-10月成交的12幅地块中底价成交占比达到了67%。今年最高楼面价与最高溢价率地块均为康桥拿下的滨湖区原财政局地块，楼面价15729元/㎡，溢价率达28%。远低于去年中洲鹅湖镇地块133%的溢价率。

楼面价过万地块共21幅

从土地成交均价来看，整体呈上扬趋势，其中滨湖区远高于锡城其它四区，土地成交均价约11000元/㎡，而锡山区与惠山区土地均价相对“高性价比”。新吴区供地虽不多，但整体成交均价处于中上游，仅次于滨湖区与梁溪区。

今年上半年，随着万科吴都路地块、龙湖周新路地块、华发孔雀城南地块、光明长椿金属地块陆续加入到了无锡“万元地”的行列中，无锡万元以上楼面价地块增至19幅。

到了下半年，底价成交的地块增多，最终楼面成交价过万的只有2幅地快，即在7月31日下半年的首场土拍中，由龙湖地产以93960万元竞得的滨湖区明园路地块。该地块由于周边资源突出，有4家房企报名，经过39轮、近1个小时的角逐，溢价率达15.49%，楼面地价14404.18元/㎡。另一幅地块是由金茂在同一天摘得的滨湖区南泉地块，该地块经过25轮竞价夺地，被金茂以总价14.48亿元获得，略有溢价，最终楼面价11241.09元/㎡。至此，无锡楼面价过万的地块共有21幅。

11家房企首进无锡看好未来发展

很多人对于土拍市场的印象还停留在开发商你争我抢竞价夺地，高溢价率地块不断刷新历史记录的场面。今年无锡的土地拍卖现场的热度看似降低，但参与土拍的房企还是挺活跃的。

从拿地房企来看，除了深耕无锡的路劲、雅居乐、美的、万科、龙湖、绿地香港、金茂、惠都、金科等坚定实施深耕锡城策略以外，今年土地市场上又新增了华发、光明、康桥、国瑞、招商、中骏、华侨城、海尔、北控地产、仲盛、大兴等11家房企，早已超过去年新进无锡的房企数量。业内人士分析认为，从这长长的新进房企名单上来看，目前房企对无锡市场还是比较有信心的。而且不少来锡多年的房企也表示，不会放弃无锡市场，将继续在无锡市场上深耕细作。

无锡土地储备去化周期不足一年

城市土地储备规模较好地衡量了城市潜在的房屋供应量。12月11日，上海易居研究院首次发布了100城土地市场报告。该报告显示，随着今年下半年宏观调控的持续，房企销售下滑，拿地的意愿也随之减弱，百城土地储备去化周期开始上行，其中有11城的土地储备消化周期在3年以上。同时，有很多城市土地储备去化周期非常短，这会使得此类城市未来两年房价涨易跌难。其中有30个城市土地储备去化周期小于12个月。报告指出，对于土地储备去化周期低于12个月的城市，供地节奏需要加快，进而积极落实补库存的政策导向。

江苏被纳入监测的有9个城市，分别为南京、苏州、徐州、扬州、镇江、常州、无锡、江阴、南通。其中，去化周期在一年以下的有3个，分别为常州10个月，无锡8个月，扬州5个月。省内土地去化周期最长是南通（28个月），其次是南京（26个月）。

土地供应的体量直接关乎到二级开发和销售市场的行情。历史数据显示，2016年2月-9月，无锡的土地储备一直处于较为紧张的状态，房企手中的土地储备只有3-4个月时间，这段时间也是无锡房价上涨最为迅猛的阶段。从2016年11月份开始，无锡土地市场开闸，到了2017年8月土地储备可消化周期达到21个月，这一数据达到近3年的最大数值。

“无锡当前土地储备规模为789万平方米，类似数据是低于去年同期水平的。”严跃进分析，按照目前的商品房销售速度，此类土地储备项目开发的商品房，只可以消化8个月，这是属于偏低的状态。他建议后续适当考虑给予更多优惠政策，以鼓励房企积极入市和拿地。

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