一篇接地气的北京楼市分析（这些区域建议远离）

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!，下面我们就来说一说关于一篇接地气的北京楼市分析?我们一起去了解并探讨一下这个问题吧!

一篇接地气的北京楼市分析

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%我们的选筹跑在大盘前面关注公众号｜京房会进入知识星球可进行提问

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Q:提问:京总好，海淀北部永丰产业园的中海汇德里是否值得购买？价格在800-1000，就是没有地铁，M19号线据说未来会有，可一直没有规划，谢谢您啊？

A:回答:您好,感谢信任!北京的地铁已经不是稀缺性配套,海北需要养5-8年的时间才能形成商圈,现在的基础还过于薄弱,

现在的规律是遇到房价上行期间首先第一波上涨的是学区房和热门区域(核心区)品质次新,第二波仍然是学区 成熟的溢出区域(同样是品质次新),溢出区域呈现的市场情况是上车盘领涨,逻辑是楼市上行期间,一部分购买群体在核心区上车压力偏大或资金预算受限,会第一时间选择在交通出行便捷的溢出的板块上车,第三波依然是学区 热门核心区域 溢出区域的品质次新 刚需盘;第四波才会轮动到偏冷门的板块,同样是品质次新盘、这些冷门板块一般是存在溢价现象的,上涨的前提是必须洗清溢价.这是大行情出现时房价轮动的规律;

800-1000我觉得买海北有点不值,属于资源错配,这个预算如果以利益最大化选筹,热门区域的品质盘更为可观一些,

建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题可再向我提问.

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Q:提问:京总好！看了星球的文章，也看了很多贴，想请教，什么样的区域可以算做核心区？很多老破小的优质学区是否算核心区？选盘时优质的物业为什么那么重要？

A:您好:感谢信任!1、北京的房地产市场是点状分布逻辑,就好比一块大饼,零零碎碎撒了芝麻,而有芝麻的地方就是平地崛起一个个十万的楼盘,而周围的大面积空地得靠边站,比如某一个区域一旦崛起互联网风口期公司,估值是千倍万倍的增长,可以一夜之间诞生出无数个千万富翁,这些富翁首要的需求就是买房加置换,而一旦风口期过去,一切又回归平静,整个区域的价值也会瞬间转移,因此你永远不知道哪个互联网公司会踩中风口期一夜之间崛起,崛起之后能撑几年,而我们能控制的就是“聚焦”,因为只有“聚焦”价值才稳定

如互联网产业“聚焦”的区域;望京、上地西二旗、西北旺、亦庄;权贵型“聚焦”的区域;万柳、亚运村、西城;资本“聚焦”的区域;国贸、金融街;

2、老破小算核心区,但不一定能跑赢大盘;原因是近几年北京房价轮动的原理和之前不同,尤其是2017年之后,现在的规律是遇到房价上行期间首先第一波上涨的是学区房和热门区域(核心区)品质次新,第二波仍然是学区 成熟的溢出区域(同样是品质次新),溢出区域呈现的市场情况是上车盘领涨,逻辑是楼市上行期间,一部分购买群体在核心区上车压力偏大或资金预算受限,会第一时间选择在交通出行便捷的溢出的板块上车,第三波依然是学区 热门核心区域 溢出区域的品质次新 刚需盘;第四波才会轮动到偏冷门的板块,同样是品质次新盘、这些冷门板块一般是存在溢价现象的,上涨的前提是必须洗清溢价.这是大行情出现时房价轮动的规律;

3、好的物业服务会更稳一些，只要是相对大一些的即可。物业最大的作用不是增值而是保值。好物业可以让整个小区非常的干净整洁.即便是住上10年也能算得上次新;

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Q:提问:京总您好，850万全款，自住兼投资，希望保值增值，3-4居室面积大于140（家里2个孩子），目前看了大兴高米店-金地仰山东区、昌平朱辛庄-领秀慧谷C区、通州-融御，请京总帮忙分析下！谢谢

A:回答:你好，感谢信任

1、这三个盘都属于商圈的品质次新盘，在商圈内有一定的稀缺性.

2、850万买高米店有点浪费了，总价超500万以上在大兴做选筹，我只推荐亦庄河西，亦庄的产业全是高精尖产业，世界500强有98家是在亦庄，人大附 同仁医院总部加持，教育和医疗资源都属于中上等。

如果你的预算能买在核心区，跑到溢出板块去做选筹属于资源错配，北京是点状分布，某一个区域一旦崛起一家互联网风口期公司，估值是千倍的增长，可以一夜之间诞生出无数个千万富翁，而一旦风口期过去，瞬间平静，整个区域的价值也会瞬间转移，因此你永远不知道哪个互联网公司会崛起，崛起之后能撑几年，单一的产业购买力比较弱，价值不稳。高新产业聚集的区域才是王道，800万预算能买核心区跑到溢出属实有点浪费资了。可以看下亦庄河西万科金域东郡和海梓府这两个盘

3、回龙观最大的优势是可以和西二旗形成无缝衔接，西二旗不是一个产住结合的区域,有一点产住分离，因此回龙观成了承接西二旗最优质的区域,产业带动就业，就业吸引人口，人口造成供需失衡。这是一个区域房价上涨的主要逻辑。回龙观向西可以承接西二旗、向东可以承接望京，向南可以承接中关村，三个产业园区购买力足够强,所以回龙观一直是北京交易量排名前三的区域,回天计划对于回龙观是加强。对于天通苑更多的是改善。加强后的回龙观，凭借产业的距离将会吸引更多的码农.未来的行情依然会领涨。领秀C这个盘总体不错，可以对比下金域华府，回龙观常年领涨的标杆楼盘

4、通州定位高，但属于长期利好，融御属于核心区武夷花园商圈的品质盘，在整个商圈有一定的稀缺性，品质没问题，装修的标准也还可，就是小户型设计稍微差了点。买通州大户型需要做好长持的准备。

综合:北边可以考虑回龙观，南边放弃高米店看下亦庄，如果长持可以考虑通州。

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Q:提问:你好京总，感谢回答。二套的贷款最高只有186万，对于上千万的房子，贷款金额太少。请问有什么办法增加贷款额度吗？

A:回答;你好，你不应该公开向我提问这个问题，私信我。

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Q：提问：你好京总，女儿留学会计与金融专业，明年回国就业，计划是想在北上深三个挑一个，想提前布局买房，但是目前家庭的实力只能选一个城市。该如何选择？

A：回答：你好，感谢信任，首先会计和金融专业在深圳是没有相关的就业岗位的，几乎完全没有，所以不用考虑深圳。其次，上海目前的风气比较浓，不是剑桥牛津的话，任何一个学校都会被人嘲笑，比较容易受歧视，或拿不到高薪。比较推荐北京，然后，你的主要精力应该是放在给女儿找男朋友上，终是大事比起买房子更重要，房子可以随时买。祝一切顺利！

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Q:提问：京总，看了下最近一年多望京融科橄榄城的成交，去年1月份异常活跃的成交了几十套，据中介和网上消息说是有个C房团去把当时融科橄榄城在售的房源都买下来，然后再一起抬价卖出，导致一年时间涨了好多。像这种刚被炒房团炒了一遍的小区，因为不是真实需求，是不是已经透支了未来几年正常的涨幅了？非常担心现在追高会不会站岗很多年呀？

A:回答:你好;C房客的流派分为两大派,一种是长线,一种是短线,长线的打法是他们懂得借势顺势而为催化加速，他们往往通过自己对一个城市某一个区域长期专业的研究,能准确找到在未来有一定“潜力”的地方，房价即将上涨的区，把这股潜力快速激发出来，在半年一年之内获取5年的收益，之后拍屁股走人，让接盘侠们等到5年以后才能解套,比如通州.这是他们的核心过人之处，就像高倍率催化剂一样，能快速将一个本应是5年的升值空间，缩短至1年甚至半年内完成BZ。没有希望的区域没有炒房客

而短线是半年周期,一年周期的打法,一般是在核心地段的二手房市场,望京的区域能量比较足,这些炒房客打的是短线,不存在长期站岗的现象

建议认真阅读星球置顶的文章《望京139个盘,稳健增长的只有39个》《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!

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Q:提问; 您好京总,我看了你很多视频和问答,很佩服你对这方面的研究,我是你的忠实粉丝,我春节后有购房资格,想请教京总房山的长阳你怎么看呢?后期的发展会好吗?我们是属于外地户籍,首付也是家里给出了一部分,月供只能承受1万5左右,在高就有压力了.期待京总的回复!

A:回答; 你好,北京整个城市的产业布局发展轴是以东南为主,西北有海淀,中部有金融街、西南有丽泽(处于发展阶段),再想发展出一个新的产业似乎有点困难

再一个北京目前的人口进入停滞阶段，不足以支撑十个郊区，开车围着五环绕一圈，你会发现有大概十个不同的产业新区，做为投资这种地方一定是要回避的，价格决定了未来房价的空间，买的低省下来的就是利润，低价本身是一种优势，用低成本买到高价值的资产就是赚到，以后卖房时议价权也掌握在自己手里，这里的低价不是价格绝对便宜，而是相比竞品更有性价比，绝对价格更低的通常都是坑，而笋盘指的是相比其他同类价值的房产更便宜，核心是有价值且价格低于价值，所以才会有涨幅的空间。

房山明显的缺乏产业支撑，商圈很难形成,投资的话不能总想着买便宜的房子，一般首次的购房者喜欢买特别便宜的房子，优势是价格低面积大。但实际5万一平米未必比8万一平米的便宜，一套房子最终的价值不仅要看它价格，还要看它的盈利能力和成长性等很多因素。买便宜房子，就如同拿一张一百元的人民币，换了一堆韩币一样，虽然在你面前堆了一大堆，但它们并不值钱。房产是个长期持有的投资品，随着社会的发展，经济的增长，尤其是像北京这种购买力比较强的城市，人们对房产的要求会越来越高，买太差了，将来没人愿意要。核心地段优质物业，永远是市场上的稀缺品。

长阳属于丰台的溢出,未来丽泽人口饱满一部分刚需客在核心地段上车压力偏大会选择在长阳上车,如果以保值增值的角度建议选择次新的二手房为主,一定要回避新房

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