上海房价2035走势（房价3年未涨反跌200元）

环沪大热的市场，竟然还有板块房价3年没涨，这就是太仓港区！在娄江新城、科教新城房价屡屡创出新高后，太仓港区却一直沉寂。

娄江板块的越秀向东岛，去年1万8、9，今年2万1、2；

科教板块的复游城，去年2万3，今年2万5，一年之间普涨了2、3千/m²。

太仓楼市的起势，几乎是被这两个板块顶了起来，但港区却是另外一番天地。

“惊现9800均价，即将首次开盘”，2018年7月，合生伴海首开均价9800元/m²，如今整整3年过去，在售均价不但没涨，反而跌了200元/m²。

合生伴海登记价格一直未变：9700元/m²

合生伴海最新登记售价为9700元/m²，一直未变。也就是说，以合生伴海为代表的港区一众楼盘，房价3年都没涨！这让当年高点接盘的投资客，至今深套其中。

太仓是全国百强县，而港区作为产业最发达的集聚区，贡献了太仓几乎一半的税收，强经济片区却存在着弱房价的悖论，这背后到底有什么原因？未来真的不能投了吗？

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一个非常有意思的事情是，在地理位置上，太仓距离上海是比昆山还要近的，但太仓的发展却始终追不上昆山，亏就亏在太仓与上海对接得晚，被昆山抢先了一步！

也就是在今年，上海动工建设嘉闵线官宣延伸到太仓后，加之“5 1”轨道交通的规划利好，太仓楼市才有所起色，娄江新城、科教新城两大板块房价率先起涨。

去年，太仓迎来第一条铁路，终于有了到上海的线路，20多分钟即可达，随着苏昆太、沪太交通的利好规划，太仓港区也迎来真正的价值爆发，大概率是太仓下一个轮动起涨的板块。

且不论证港区有多少潜力，先来看看它最大的亮点：就是价差非常大！

对比大市范围内的苏州工业园区，限价39800元/m²，二手次新已挂牌到6万/m²，但太仓港区，同样是GDP领跑的板块，新房售价仅1万1、2，价差已是4、5倍！

对比同城隔壁的娄江新城，港区价差在1万；对比科教新城标杆楼盘复游城，价差更是在1万2以上；对比南部的浏河，价差也在2、3千！所以太仓港区的性价比，有绝对的优势。

如果把娄江、科教、浏河、港区四个板块房价都番一倍，娄江从2万3到4万6近期有些困难，科教从2万5到5万阻力也不小，浏河从1万5到3万也毫无支撑力度，只有港区从1万翻到2万压力最小，可能性最大。

港区除了价格上的优势，从苏州以及太仓目前的规划来看，其未来还具有很大的发展潜力。

太仓港区，定位很清晰，它是国家级经开区，港口吞吐量排国内第九、世界前五十，是太仓未来产业、人口高度集聚的区域。

且港区是有轨交规划的，这里就是太仓未来的“飞地”：

对于港区轨交，从太仓规划展示馆中可以清晰地看到，苏州轨交S2线经昆山直接穿过太仓主城东西，汇入娄江新城太仓站后最终抵达港区。

沙盘中展示的轨交S2线路走向

参照港区在售项目合生晶萃的沙盘图，轨交S2线过太仓站后，沿龙江路折向北进入港城广场、五洋滨江广场。周边在售的几个楼盘都成了轨交概念盘。

苏州9号线连通苏昆太三地

此外，苏州地铁正在编制的9号线，未来将连通苏州市区、昆山、太仓3地，这让太仓港区不仅有S2线轨交，还有苏州9号线有望过境。

目前港区还有直达上海7号线美兰湖地铁站的沪港快线，如果是开车，穿越浏河，30公里的路程，仅半小时即可达。

恰巧，港区与上海宝山就隔了这么一个浏河，那么，同样是1万出头的价格，为什么推荐买港区而不是浏河？

从规划前景来看，港区今后的发展起码要领先浏河30年！

浏河除了离上海近（宝山工作可买来养老自住），没有其它可圈可点的，不管是在太仓还是上海的2035规划中，浏河都没有轨交，首先“5 1”轨铁过浏河家门口而不入，再是上海地铁1、7号线在2050的规划中都不会延伸过来，所以对于浏河这个板块，投资不建议踩“坑”。

万和四季小区实拍

好了，港区买房，到底如何选筹？这要从老港区与新港区两个方面来看，以东西向的七蒲塘为界，北部是新港区，南部是老港区。

为配合国家级太仓港建设，港区所在的浮桥镇政府已搬迁到新港区，在这里还新建了港城广场、五洋滨江广场，港区客运枢纽也搬了过来，这里就是港区未来重点打造的板块，适宜投资；

而老港区土地资源有限，发展也已经饱和，虽然配套更成熟、更适宜自住，但随着新港区的打造不断被抽血，只能沦为太仓港的“第二世界”，新港区会成为“第一世界”。

未来的太仓港区核心，就是围绕港城广场、五洋滨江广场而发展，所以港区投资还是要看新港区。而事实上，当前港区在售的楼盘，也大多围绕新港区而开发，老港区鲜有新盘面世。

太仓港区客运站

五洋滨江广场

先看核心区，最近的是与五洋滨江广场仅一路之隔的远洋万和四季精装现房项目，不过人家是尾盘，只剩几十套房子了，均价1.25万/m²，只有117m²的中大户型。

其次是远洋万和四季旁边的公园郡，位置也不错，毛坯单价仅1.15万/m²，有88m²的最小户型。

新华联滨江雅苑

再是目前港区热销的、也是户型最全的红盘，新华联滨江雅苑，同样是1.25万/m²的精装现房，有75m²、118-127m²、141m²多个面积段可选。

锦著天逸花园

港区精装项目都是清一色地1.25万/m²，皆为现房，除远洋万和四季、新华联滨江雅苑外，锦著天逸花园、合生晶萃这两盘也都处在核心范围之内，其中锦著天逸花园有高层（93-97m²）和洋房（116-130m²）两种户型，推荐买洋房，因为价格都一样。

距离港区核心最近的大多是精装项目，优先推荐，周边也有几个毛坯项目，性价比更高。如上述提到的合生伴海、公园郡，还有1.1万/m²的金辉悠步江来和1.15万/m²的碧桂园海上时光。

金辉悠步江来

在之前我提到合生伴海不太推荐，靠近高架、距离核心偏远，房龄也较长（2010年拿地），现在依然维持这个观点。金辉悠步江来与碧桂园海上时光相邻，相较而言还是金辉的位置好一些，毕竟小区自带一个大型商业综合体，碧桂园还要用到它的配套。

太仓港区在售项目很清晰，大概4个精装，4个毛坯，推荐买核心区的精装项目，价格都比较亲民，对于想投资环沪，手里却只有30多万首付预算的购房客来说，太仓港区是非常不借的选择。

有投资客担心买太仓不好涨价，也不好脱手，这只能说是过去的情况，走访多家售楼部可以明显感觉到，港区已经热起来了，不再是去年之前的沉寂，现场看房人员很火爆。

港区房价已经3年没涨，但不代表未来不会涨，轨交线路的规划、20万的人口红利即将到来，还有这么多的高精尖产业集聚，在娄江、科教涨价潮的带动下，将为港区楼市注入一个强大的动力。

太仓港区目前引进了26家世界500强、18家央企，已有超过600家企业入驻，按照江苏十四五规划，当前10万人口的规模，未来5年将达到30万，所以这个红利是可以预见的。

相较投资客云集的第一世界娄江新城、第二世界科教新城，第三世界的港区基本面更加扎实，本地自住客占到了6成，房价水分最少，这块洼地终究会被填平，未来翻倍也更容易。

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