福州楼盘房价备案（福州楼市乱象千人认筹不开）

今天周六，睡了大半天，看到福州不少新盘正式开售，也有个别楼盘领取了备案，不少读者反馈了一些情况，正好来聊聊最近的福州楼市，先说总结：看不懂的福州楼市。

今天开盘的有两个新盘，其中江南CBD的建总领筑第二次开盘，位于三江口的龙湖景粼天著首次开盘，两个楼盘对于价格都做了一定的优惠。

建总领筑：开盘第二期5号楼，线上选房的模式，相比于一期价格优惠完上涨1k多，从开盘情况来看，个别读者也有购入，下午接到置业电话，还剩余1302，还有低楼层的一些房源。不过在写文章的过程中，置业发来消息，还有部分中高层房源。

分析：对于建总的开盘情况，去化依然还是不错，对于景粼天著，也找了分销，加上首开优惠，传出的消息去化也不错。对于两个楼盘的实际去化，目前也不好预估是否有水分，只能说等1个月后看网签情况。

聊完开盘情况，来看看最近的一些有趣现象，导致不少读者问最近楼市怎么看，个人也是看不懂，所以基本也不做建议了。

先来看看第一个现象，位于闽侯高新区的国贸学原，不少人都有留意这个项目，位于桥头堡位置，加上高新区限价，也不做捆绑等。置业一直发布认筹人数，目前突破了1500，对比准备首开430套的房源，明显不用担心去化。

对于这么高认可的新盘，天天发布认筹人数，猜想可能还想吸引更多购房者参与，毕竟很多认筹的最后不一定会买，而且后续楼盘的房源还有很多。不过从比例来看，就算现在开盘应该也是高去化了。不过今天读者分享了这个盘的推广文，也提出了一个疑问：为什么这么火了还要花钱做推广？

对于一直宣称认筹劲爆，还要花钱推广，只能说也是看不懂。

再来聊聊第二个现象，下午读者反馈位于金山的龙湖天序领取了备案，不过价格涨了很多。查看了备案情况，这次楼栋6号楼，均价3.4W，对比一期的7号楼备案均价3.1W，上涨了3k。从楼栋分布来说，两栋楼都处于社区内部，而且6号楼周边还都是安置房，所以从楼栋位置来说并没有特别大的优势，只能说从仅仅是价格上涨了。

楼栋除了价格上涨之外，备案均价的楼层差价也是很神奇，从5层开始每层差价仅100，12层开始每层差价仅55，这就导致一个现象，楼栋的门槛很高，高层优势比较明显。

分析：对于目前的备案价确实看不太懂，之前有读者咨询中骏世界城15号楼的价格是3.4W，对比已经备案的楼栋已经涨价了，后续其他楼栋是否还会上涨，起初个人觉得同一个小区，除非是楼栋的分布差异会导致价格有一定波动，比如昨天同样备案的融侨则徐道，但是今天看完该盘发现可能也不并不是如此。

对于楼层的差价问题，个人猜想为何会这么小，如果把楼层差价拉高，会导致高层单价突破一个新高，但是这也就会由于板块限价无法实现，所以只好把差价变小，实现均价的上涨。对于这种情况之前的建发养云就出现过，16号楼的高层几个房源差价是0。

对于金山的价格，一直以来大家觉得3W已经是极限了，如今安商房做到3.4W，只能说也是看不懂。

最后聊聊第三个现象，前几天看到的一个宣传海报，清华附中周边的楼盘，给出的优惠是送车位。由于之前有个别读者也买入了该盘，反馈的都是捆绑，出于好奇就查询了一下价格。

从海报的房源来看价格情况并不是备案价，都包含了加价部分，其中加价最严重的就属叠拼产品，其中A5-502：备案价389W，售价497W，差价110W，A2-105：备案价433W，售价577W，差价140W。

分析：对于目前清华附中周边的新盘，去化情况都不错，价格也是水涨船高，捆绑也出现了，对于海报的宣传来说，送车位应该只是个宣传，实际加价部分应该包括了车位的价格。

对于一所还没开学，还未正式公布划片计划，也没有正式出成绩的新校，居然能把三环外的安商房做到加价百万以上，只能说也是看不懂。

对于上面的三个案例，可以很容易得出一个结论：福州楼市火爆，价格上涨。但是实际情况真的如此吗？

以个人为例，上周每天有2-3个楼盘营销电话，其中大部分集中在城南的楼盘。

以读者为例，不少楼盘售楼部都使用未备案提前落位，然后情况都是只剩下低楼层，然后过几天来说有个别高层房源有人退掉。

对于目前楼市为何说看不懂，主要体现在：

1、市场这么火热，为什么楼盘还要一栋一栋开？

2、认筹这么多，为什么还要花钱做推广？

3、备案价涨了，客源多了，为什么还要做优惠降价？

对于目前的楼市经常有读者来咨询个别楼盘的情况，目前基本也只能给个周边的情况做参考，因为对于现在的行情个人实在看不懂，也没办法给什么建议。

对于有意向的购房者，依然还是建议多观察市场，不要在心急的情况下入手，目前的市场相对混乱，其中的多空情况也很复杂。依然还是那句“刚需择优入手，投资需谨慎”。