中华第一高楼降成华中第一高楼（东塔封顶问鼎华南第一高楼）

10月28日，广州周大福金融中心即东塔正式封顶，总高度530米，比广州原第一高楼西塔还高出近100米，刷新了广州乃至华南地区建筑的新高度，成为名副其实的“华南第一高楼”。占地约2.6万平方米的广州东塔，建筑总面积约为50万平方米，建筑楼层为地上111层、地下5层，共为116层，总投资额超100亿元。

项目方介绍，东塔预计在2016年投入使用，这里将会是中国进驻世界500强最多的办公楼。这场广州新地标的封顶仪式吸引了很多商务界名人云集，CBD多间商业地产机构的总经理及高层、跨国企业，都参与了这场有周大福珠宝集团、新世界发展有限公司主席郑家纯出席的封顶仪式。

广州超高建筑东塔原本规划430米，为何建成后最终长高了100米？东塔的租金将是广州之首，其如何破解空置率问题，招商情况怎么解决？东塔将诞生广州最文艺的商城“K11”，其在广州将是否遭遇水土不服？100亿的巨额投资，东塔将如何回笼资金？连日以来，南方日报记者深入采访，为广大读者揭秘这座华南第一楼背后的种种故事，以及“只租不售”背后的商业秘密。

用钢量可建4.2个鸟巢

广州东塔位于广州天河区珠江新城CBD中心地段，与已建成的广州西塔、广州塔构成等腰三角形，相对耸立于中轴线珠江边，是新城市中轴线上地标性建筑的压轴之作。

据介绍，广州东塔由香港周大福集团投资，由其属下公司“广州市新御房地产开发有限公司”开发建设，中国建筑股份有限公司承建，中建四局牵头主办并联合中建三局组建管理团队负责实施，中建钢构负责钢结构施工。

10月28日上午，广州东塔在珠江新城花城广场举行封顶仪式。南方日报记者乘坐工程梯从一层直达广州东塔90层，耗时约8分钟，在东塔高层眺望广州，视线可以清楚看到对面的广州塔、脚下的海心沙和缓缓流淌的珠江，昔日的广州最高楼西塔已然在脚下。从塔顶望去，西塔的四季酒店大堂内部隐约可见，北部的中信广场显得渺小，东望，密密匝匝的冼村握手楼和周边大厦形成强烈反差。

这里距离地面530米，站在塔楼之巅，望着珠江粼粼金光，与广州塔的细腰一样温润可人。不由得感叹，脚下踩着的，到底是怎样搭起的“钢铁巨人”。

据了解，东塔工程结构最终用钢量约为18万吨，其中钢结构用钢量约11万吨，钢铁用量约7万吨。枯燥的数据如果换算成实物，就知道有多惊人：它比广州塔和西塔用钢量总和还要多，大约可建25.7个埃菲尔铁塔，4.2个鸟巢。

据负责结构设计的奥雅纳工程咨询公司介绍，东塔早期有过很多种设计方案，最后还是选择了“伸臂巨型框架-核心筒”设计方案，这个方案造价最高、施工难度大，但是其具备最大的楼层平面开放度、最高的空间利用效率、最灵活的幕墙设计和最好的景观，业主周大福定夺：要了！

最终，东塔呈现在我们面前的，是大刀阔斧的直线“方形”设计，与圆形的广州塔、三角形的西塔相互呼应。东塔的东、南、西三面各自不同，塔冠“之”字形退台设计，既含有节节高升的美好寓意，又在不同层面、角度营造出空中花园，可东观日出，西眺夕阳。不过，香港周大福集团主席郑家纯表示，将来每个退台上都将设置空中花园平台，不同高度也有阳台的设计，前来东塔住店、餐饮的游客可在所在高层叹美景，俯瞰广州美景。不过，暂时没有计划专门开放为观光的景点楼层。

造价超过100亿元

在地球上盖摩天大楼，永远需要克服的一个难题是，如何将巨量的钢材料与混凝土运送到数百米的高空。东塔需要克服的工程难题不计其数，但其中最重要的是两项：一是将钢结构按照图纸的要求、精确到毫米地在空中进行定位、拼装、焊接；另一项则是将混凝土从地面输送到530米的高空进行浇灌。

为此，钢材被切割成各种不规则几何形状的钢结构，然后再拼装起来，最重的单个钢构件是环形钢桁架，重达170吨，为了能够吊得起，东塔出动了两台“塔吊之王”M1280D，目前世界上只有40多台。它的单臂可以吊起100吨，成为广州城建史上首次出动M1280D的单体建筑。

钢的问题解决了，混凝土又是难题。中建四局请专家特地为东塔研制了混凝土新品种——C120超高强绿色多功能混凝土，用于塔顶浇灌。还专门向定制了两台超高压输送泵，确保东塔高达28.8万立方的混凝土泵送浇筑。

到了最后，东塔整体呈现出“越高越薄”的完美体态。中建四局总工程师令狐延说，东塔第一层墙体厚1.5米，可以承受住整个东塔的重量；最高一层才几十厘米，有效为“底下的兄弟”减轻负担，而墙体特殊的混凝土强度又更高，并增加使用面积。不过，“越高越薄”的背后，是“越高越贵”。

据测算，比如国内300米的摩天大楼均价造价需要35亿元，增加到400米需要多投入25亿元，再往上增高100米的代价就变成了30亿元。东塔最终建造成本超100亿元，而西塔总投资为60亿元。不过，有专家分析，两者建造时间相隔4年，物价因素也要考虑进去。

广州周大福金融中心(东塔)

主塔楼建筑高度：530米

裙楼高：72米

总建筑楼层：116层(地上111层、地下5层)

占地面积：约2.6万平方米

总建筑面积：约50万平方米

总投资额：超100亿元人民币

投资人：由香港周大福集团直接投资，并由其属下公司“广州新御房地产开发有限公司”开发

亮点

“一栋可呼吸的大厦”：窗户可打开通风

现代写字楼的一大特征，莫过于密闭的楼宇环境，让人呼吸的都是空调的味道。然而，在28日的媒体发布会上，主办方先邀请记者到90楼参观层一游，这里玻璃围绕，却感受到微风吹来的阵阵凉爽。原来，玻璃与玻璃之间是一扇扇十几厘米的可活动的小窗户。东塔一改其观，变成一栋可以关了空调、自由呼吸的大厦。

“史上最快的电梯”：43秒到顶层

据了解，东塔除安装了28台双层轿厢电梯，还安装了2台目前世界最高速的电梯，速度达到20米/秒。这意味着，从塔底到塔顶，大概只需要43秒的时间。日立方面表示，此前世界上运行最快的电梯用于中国台北101大厦，时速约为60.6千米，而此次研制的新产品，在此基础上提速了10多千米。

真空垃圾回收系统：“嗖”的一下吸走了

东塔采用了真空垃圾回收系统，除此之外，还有区域制冷、中水回收、冷凝水回收、雨水回收、热回收制冷机组等系统，整个项目达到国家绿色建筑二星级要求。所谓的真空垃圾回收系统，就是东塔变成一个巨大的吸尘器，楼道的垃圾投放口就是“吸头”。扔下一个垃圾，它会掉入一个垃圾储存地方，等到积累一定的量就会自动打开阀门。“嗖”地一声把垃圾拽到另一根真空密闭管子里，被运送到中央收集站。效果无色无味，与人类完全隔离。

幕墙与冷光：不要温润冷艳为主

东塔外墙有一个显著的特征：建筑外立面采用了中空双层超白Low—E玻璃 凸槽状冰纹釉面白色陶土板挂件。不过它一点也不“low”，这种材料是首次在世界超高层建筑中使用。比如，玻璃的选用上，和西塔的玻璃在颜色和反射率上很相似，但还在陶土板上添加了一层洁白的冰纹釉面，因此东塔在白天阳光的照射下和夜晚高楼照明的灯光中，反射出光彩。而晚上夜观东塔，灯光会是繁星点点的夜空闪烁效果。项目负责人表示：“我们的夜景灯管不是五光十色的，我们采取的将是白色LED，分布在不同高度，营造出‘星光、冷艳、雅致’的特点。”

运营：最文艺商场K11来了

广州东塔自上而下分别为瑰丽酒店、高端服务式公寓、超甲级广州K11 Office及广州K11购物艺术中心，在同一团队下统一运营管理。

即将进驻东塔的K11号称“广州市内最奢华的商场”。K11是全球首个文化艺术主题商场，由郑裕彤长孙郑志刚创办。该购物艺术中心汇聚世界时尚品牌，被成功地包装成世界上第一座“艺术商城”，其内部点缀着艺术家们的各种作品。

此外，六星级奢华酒店瑰丽酒店也将入驻东塔顶部16层，瑰丽酒店集团首席行政总裁郑志雯即为郑裕彤孙女。据悉，广州瑰丽酒店将于2017年开业，设有251间客房和套房，面积最少达55平方米，另有355套瑰丽府邸，其中23套将为复式单位。

防火防灾：1分钟可疏散8000人

东塔所有的钢结构表面都涂上了5厘米至3厘米厚的防火材料，保证它们能承受3小时的高温火烧，同时东塔大概每隔12层左右就有一道避难层，按照估计，东塔建成后塔楼使用人数大约为8000人，7道避难层的设置也可以使得火灾发生后所有人可以在一分钟之内就近疏散到安全地带。

塔顶还设有一个可装1700立方米水的消防水池，塔身内部还大大小小分布着数个消防水箱，一旦发生火灾，除了消防队员从外部喷水救火之外，顶部和塔身的消防水箱都可以打开，利用水流的重力自上而下倾泻而下灭火。

追问

1.东塔与西塔是否构成竞争关系？

越秀房托资产管理有限公司(简称“越秀房托”)行政总裁林德良称，一座综合体的成熟期至少要3年以上。东塔和西塔并不是竞争关系，东塔落成意味着珠江新城CBD的真正成熟。区域租金必然上涨。从这点看，西塔和东塔不是竞争关系，而是市场供应关系。东塔和西塔的定位和客源也不一样。

林德良认为，一般商业项目至少要三年的爬坡期，而广州IFC自2012年9月正式运营，只用了一年多就度过了爬坡期。“企业可持续发展最关键的环节就在于培育其核心竞争力。”林德良说。

香港周大福集团主席郑家纯在28日的封顶仪式上称，预计东塔项目将于2016年正式完工，530米的高度并不是有意要与西塔做对比，而是出于投资效益等方面考虑，“通常楼层越高，景观越好，对租户吸引力也就越高”。向天空要土地，乃是摩天大楼建设的本意。郑家纯称，东塔物业只租不卖，他并不担忧收益问题，相信回报会十分理想。

2.K11会否遭遇水土不服？

随着东塔的封顶，广州K11的招商也如火如荼地进行中。广州K11展厅目前已经正式在西塔亮相，不仅展现出自身的身价，也方便在西塔直观东塔的进展。天河区相关负责人称，这个展厅极其精致，主要用于招商，多个大品牌已经确定会进驻K11购物中心。

与此同时，天河CBD内的多家高端商场也在激烈争抢着生意。其中，就包括天环广场和天汇广场。

据介绍，天环广场和天汇广场均属于香港著名地产公司新鸿基地产旗下项目。天环广场位于天河路，面积逾8.3万平方米，是一个汇聚购物、餐饮、娱乐、文化和休闲等多种功能的高端购物中心，目前广场即将完工。天汇广场位于地铁猎德站附近，该项目总建筑面积高达56.8万平方米，预计2016年开业

早在一年之前，天环广场就开始招商，跟多个大品牌洽谈进驻事宜。GUCCI、Cartier、Ermenegildo Zegna、Chole、Dolce&Gabbana都将进驻该广场。苹果旗舰店已确定进驻天环广场，将会和香港IFC的苹果旗舰店一样。

戴德梁行商业地产服务主管及高级助理董事伍林介绍，东塔、西塔以及小蛮腰属于广州的地标性建筑，建筑本身的起点已经要求入驻的商场定位必须要高端。日后，商场所针对的客户群会是进驻东塔以及珠江新城的白领人士。虽然K11的艺术购物中心存在定位和设计上的差异，但依旧会受到成熟商圈的辐射。

也有业内人士分析称，广州对于艺术的接受程度，对于购物中心的理解和需求，显然还没有达到上海的水平，K11或在广州水土不服。

郑家纯则介绍，尚未对东塔2016年后开业的人流进行测算。运营的效果好不好，可能先看看K11办得怎么样。

3.为何比原规划长高100米？

据了解，广州东塔是珠江新城核心商务区出让的最后一宗商业用地。拍卖前，广州市国土房管局、市规划局、市建委、市外经贸局联合召开东塔招标答疑会，市规划局对外宣传，东塔的高度只要低于440米即可。

东塔今日人人趋之若鹜，但是早在2008年广州新地标东塔地块拍卖上，只有周大福一家敢拿下东塔项目，当时拍卖现场只有他一家举牌，最后以2860元/平方米轻松拿下。其中，最关键的原因是东塔的资金回笼周期会长到15—20年。

当时东塔设计方案还没出台，有专家预测其成本会高出西塔20多亿元，加上东塔项目出让公告和土地使用权出让合同规定，东塔项目不得预售且需分层确权，不得分割销售，更进一步延长了资金回笼周期。知名房地产专家韩世同当时就对东塔开发的市场前景表示担忧，他认为珠江新城写字楼、五星级酒店以及观光功能的产品已经开发了不少，东、西两塔也形成了竞争，“期望能筑巢引凤，但筑了‘巢’之后能否引来‘凤’还是个问题。”

华南理工大学建筑学院常务副院长孙一民则回忆，在土地拍出后，周大福跟政府提过要调整高度，调整后来也经过了专家论证。孙一民多次参与东塔设计专家讨论会，会议同意东塔和西塔在高度和设计细节上可以不同，广州市政府给东塔的开发商留足了设计空间。2012年5月，广州市规划局官网挂出东塔的规划许可批后公示，公示文件中只列出东塔地上111层、地下5层等简单信息，并未透露具体高度。

“东塔比西塔高了100米，明显是为了稀释地价。东塔建超高层，向地下要容积率。”合富辉煌首席分析师黎文江透露，东塔比西塔的总投资多了几十亿元，为了摊薄地价，开发商肯定希望建超高层。亚太城市房地产研究院院长谢逸枫则认为，东塔的落成，代表着广州又多了一地标，之所以建成后长高了100米，除了为争当华南地区的第一，更为了下降成本。

郑家纯则表示，“矩形”和高度，不是为了和西塔比。东塔在高度及形状上的设计都不是为了与西塔进行区别比较，而是需要。“我们考虑到东塔530米的高度刚好可以建110层，东塔有三个功能：写字楼、公寓、酒店，我们想打造品牌及成为广州市标志性建筑物，要达到这些目的，需要这个高度。”

4.东塔将如何回笼资金？

东塔最令人关注的是后期的运营，过百亿的投资，将如何回笼资金？在媒体发布会上，面对追问，郑家纯说了一句很关键的话：“东塔，我们只租不卖。”周大福要当永远的业主，背后大有深意。

据业内人士透露，在市场不看好的前提下，西塔的异军突起，给了业界一剂强心剂。可以说，西塔做得怎么样，对于东塔未来的发展，有了借鉴的意义。

某写字楼中介称，目前西塔很多客户都上门求租。而越秀集团旗下在港上市的越秀房地产信托基金发布中期报告，截至2014年6月30日，西塔半年租金收入为4.5亿元，出租率为88%，重头商户四季酒店的入住率为65%。2011年，西塔整体出租率才75%。如此高的出租率，其实还不算赚钱，赚钱的是越秀房地产信托基金。

2012年，西塔正式注入越秀房产基金，交易作价134.4亿元。通过此次交易，越秀地产不仅减少45亿元的银行债务，还另外获得40亿元的净现金。这个举动震惊了业界，将商业项目证券化，严格的意义说是“另类”融资。亚太城市发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫说，越秀有其自己的股权结构，优势得天独厚，国内其他开发商恐暂时难以复制。那么，东塔会采用什么样的方式回笼资金？

韩世同说，2008年写字楼都是“卖”和“租”的初级概念，靠最基本的租赁方式回笼资金，形式比较单一，时间相对比较短，不能够适合商业地产长远的发展；来到2014年，金融领域早已开始谈基金或者其他创新形式，来支持商业地产经营发展。类似于商业地产物业证券化，在引入了信托制产品结构、公司制管理和运作模式、证券市场公开上市的高透明度、公众参与的高流通性等一整套严格而又有效的监管制度之后，早已成为发达国家成熟证券市场中一种具有长期、稳定、高回报的金融市场创新产品。“周大福本来就是‘金主’，同时具备国际视野，它可能会采取符合自己的运作模式回笼资金。”韩世同说，同时，与珠江新城周围高楼群不同，东塔将会主打“稀缺性”、“独一无二”的概念，“在租金、空置率方面，要区别而谈”。这也是为何郑家纯说“东塔，我们只租不卖”。郑家纯还补充，并不担忧收益问题，相信回报会十分理想。

但是谢逸枫对此表示不乐观，他说周大福投资了上百亿，只租不卖的话，回报周期至少要20年。

5.如何破解写字楼高空置率难题？

据周大福方面负责人透露，东塔建成后，其优越的地理环境、自身的高端品质及独创的运营理念，对社会高端产业、高端品牌和高端人群都极具吸引力。这种高端的集聚，将为东塔确立在CBD的商业领先地位提供充分的保障。

作为广州面积最大的国际性超甲级写字楼K11 Office会从L7—66，占整个东塔53层，分为4个区域，总租赁面积逾220000平方米，单层租赁面积约3500—3700平方米，实用率75%，预计2016年第一季度正式投入使用。截至目前，广州K11 Office已预租约35%的办公面积，招租定位主要为四类，包括：世界500强企业、外国驻穗领事馆、有一定规模的外企及国内行业龙头、尤其是金融企业。确定进驻的意向租户多为跨国公司，其中超过一半为财富世界500强公司。而广州K11购物艺术中心的招租情况也很乐观，许多国际设计品牌和餐饮集团表达了强烈的租赁意向。

南方日报记者获悉，其中有国际知名会计师事务所——毕马威(KPMG)、中外合资世界500强保险公司——中意人寿(Generali)、中国知名律师事务所——广信君达律师事务所签约入驻。据透露，已有许多国际设计品牌和餐饮集团表示出兴趣，并且已有部分租户签订租赁合同，占零售商户总面积的20%。

据悉，东塔的业主是有港资背景的周大福集团，管理方K11在全球的国际客户资源在广州市场具有优势。东塔的招租方式将不仅是依靠原有的客户渠道，还包括请外资行引荐优质客户，而在佣金策略及租赁策略上都比现有市场做法更为灵活。传统市场目前是客户及引荐方更主动积极，业主在前期介入较少，而东塔在引荐后会主动拜访客户，了解需求。

在租金方面，目前珠江新城写字楼的平均租金为160—170元/平方米，西塔约为250元/平方米。据透露，东塔写字楼的平均租金将比西塔高，预计租金会在270元以上，好的楼层和朝向将达到300元以上，将带动珠江新城区域超甲级写字楼的整体租金提升。

但是有业内人士对此表示质疑，他认为其实广州的高端写字楼并不好租，目前太古汇已聚集半数世界500强企业，东塔要想吸引更多的500强，只能够把落户在广州其他写字楼的企业挖过来，或者是将500强企业的分部门招进来。

目前广州十大高楼

1.广州塔

高度：总高度600米

(注明：广州塔塔身主体450米、塔顶观光平台最高处454米，天线桅杆150米，若单以建筑主体，高度不及东塔。)

状态：已投入使用

2.周大福金融中心(东塔)

高度：530米，116层

目前状态：已封顶

3.广州国际金融中心(西塔)

高度：432米，103层

目前状态：已投入使用

4.中信广场

高度：391米

层数：80层

目前状态：已投入使用

5.广晟国际大厦

高度：360米，60层

目前状态：已投入使用

6.合景汇金中心项目(暂定名)

高度：320米

层数：A栋69层，B栋68层

目前状态：建设中

7.环球都会广场

高度：318米

层数：67层

目前状态：建设中

8.珠江城大厦

高度：309米

层数：71层

目前状态：已投入使用

9.越秀金融大厦

高度：309米

层数：68层

目前状态：已建成

10.广发证券大厦

高度：308米

层数：64层

目前状态：建设中

广州第一高楼变迁史

1937年，沿江路的爱群大厦以楼高67.32米成为广州最高、华南第一高楼。

1968年，高86.51米广州宾馆成为广州人的骄傲，楼高27层的该大楼一直被老广州一代称为“27层”。

1976年初，环市路上广州白云宾馆以120米楼高成为当时中国第一高楼。

1991年，广州人都熟悉的“63层”(广东国际大厦)以楼高200米刷新中国第一高楼记录。

1996年，广州有了中信广场，楼高391米，当时是世界上最高的纯混凝土结构写字楼。

2009年，432米的广州国际金融中心(西塔)竣工，建成时广州第一高和当时的华南地区第一高楼。

2014年，530米的东塔超过西塔，成为广州第一高楼。

策划：谭亦芳采写：南方日报记者 成希 实习生 黎清艳 陈妙诗

摄影：南方日报记者 李细华

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