厦门自己经营店铺（厦门散售店铺类型及前景）

一 厦门店铺（商业）类型，下面我们就来说一说关于厦门自己经营店铺?我们一起去了解并探讨一下这个问题吧!

厦门自己经营店铺

一 厦门店铺（商业）类型

店铺是商业载体，研究店铺，就是要研究商业。

从地产功能而言，地产大体分为住宅地产、商业地产、写字楼地产、工业地产、物流地产、公共地产（如教育、医疗、交通等）；店铺属于商业地产。

目前人们普遍认为店铺投资复杂，难度大，原因在于商业变化快，更新快，生命周期短；或变得复杂，甚至面目全非，难以把握。很多商业业态业种可谓其兴也勃焉，其亡也忽焉！如数码（电子）类业态，起始于上世纪90年代，鼎盛于2008年左右，快速衰退于2012前后，当前经营规模与鼎盛期相比，1/10左右，并且还在萎缩中。由茶叶店延伸出来的茶馆、茶空间、茶会所等，则大放异彩，发展如虹，如滨北七星公馆小区，四周店面100多间，75%以上为茶叶店（茶馆、茶空间、茶会所等）。厦门满大街都有茶叶店，高档住宅小区楼下更多，普通人很难理解：这么多茶叶店，茶叶都卖谁呀？！

从商业角度对店铺进行分类，厦门散售店铺大体为三类：1、主题商业类店铺；2、购物中心类店铺；3、社区类店铺。

二 实体店与体验店

从产品和服务角度而言，店铺可分为实体店与体验店。

实体店以卖产品为主，如服饰百货、生鲜、电器数码、建材家具、五金机电等，或零售，或批发，或批零兼营。2000年前后，特别是2003年“非典”开始，网络购物开始快速兴起，导致实体店大量关闭，这种趋势还在持续进行中。

体验店以卖服务、卖体验为主，如饮品店、酒吧、茶馆（茶空间、茶会所）、美容美发美甲、教育培训（非成人类）、餐饮、中医理疗、足浴、口腔诊所、健身等，网购代替不了。随着经济发展，人们消费观念转变，以服务、体验为主的店将越开越多！

时下人们谈到店铺时，有人会说，店铺关得太多了，生意不好做，还买店铺干什么？说这样话的人很“内卷”，不善于观察、学习、思考，又很主观，自以为是！实体店铺生意不好做，店关得越来越多，体验店则方兴未艾呀！

三 主题商业类店铺（商业）

主题商业类店铺系指单个商业体或商业集合体以某类商品（业态业种）为主，如鼎盛期的厦门湖滨南电子城，有传统的老电子城、大正电脑城、百脑汇及沿街门店等组成了厦门数码街区；江头的台湾街集国联建材城、阿里山大厦、明发建材装饰城、新景建材城及沿街门店组成了厦门早年的建材摩尔（mall）街。厦门岛内的主题类商业店铺（商业）有几十个，如定安小商品市场、夏商小商品市场、东方巴黎广场小商品市场，中港茶叶市场、海峡茶都、新景龙郡茶叶市场、厦门古玩城、裕兴古玩城等。

从建筑形态而言，主题商业类店铺主要有街区式，围合式两种。东方巴黎广场小商品市场、万寿古玩城等是街区式店铺，定安小商品市场、裕兴古玩城等是围合式的店铺（内铺）。

从商业产生而言，有自发形成的，也有单位或个人组织因势引导而成。厦门的电子城总体上是自发形成的，大正电脑城、百脑汇则是单位引导而致；东方巴黎广场小商品市场属自发形成，夏商小商品市场则是单位引导所成；中港茶叶市场是市场自发形成的，海峡茶都也是单位引导产物。

从产权角度而言，主题商业类店铺有自有、散售、二房东三类。大正电脑城（已关闭）、裕兴古玩城等为业主自有，国联建材城、定安小商品市场产权为小业主持有，吉家家世界、厦门古玩城为二房东整体承租经营。

从未来发展而言，主题商业类店铺以商品买卖为主，是中国改革开放后中国从商品极度短缺到商品快速丰富时代的特定产物，有些已退出历史舞台，如火车站旁假日商城、大正电脑城、霞溪布料市场、夏商小商品市场；有些还在衰退中，如国联建材城、百脑汇。有些未来趋势不太明朗，如古玩市场、茶叶市场等。店铺购买者大多为长期持有，正因如此，在厦门持有主题商业类店铺业主总体很受伤，内铺变“伤铺”的比比皆是，店铺不仅缩水，而且缩得很厉害，不说商场内铺，即便主街也大幅缩水，如台湾街主街早年鼎盛时一平可卖到8-9万一平的店铺，现在5万一平也难出手；电子城湖滨南路主街小店铺高峰时一平售价高达10万以上，现在5万一平出手也不易。

四 购物中心类店铺（商业）

购物中心系指城市中满足人们购物、餐饮、娱乐、体闲、社交、健身等多种功能为一体的商业中心。

从辐射半径而言，厦门的购物中心可分为四类：1、泛都市型购物中心，如华润万象城、中山路中华城，除了能吸引厦门岛内外中高端人群外，还能吸引到泉州、漳州、龙岩等地区高端消费人群。2 都市型购物中心，如SM、湖里万达广场，可引吸引厦门岛内外人群前来消费。3 区域型购物中心，主要满足周边2公里范围内消费人群，如瑞景商业广场、湾悦城等。4 社区型购物中心，主要满足周边500米内消费人群，如七星路华润万佳、松柏悦享中心、华永天地等。

从建筑形态而言，购物中心大体有三种：1、围合式，如SM、世贸商城、华永天地等。2、街区式，厦门明发商业广场最为典型。3、街区 围合，湖里万达广场最为典型，湾悦城也是。

从产权角度而言，有三种形式，1、开发商持有型，如SM、加州商业广场。2、散售型，如明发商业广场、瑞景商业广场、世贸商城、华永天地（大的物业也卖，只要有人接手）。3、散售 持有型，万达广场最为典型，围合式物业自持，街区式物业散售。

就发展前景而言，因为厦门城市小，购物中心扎堆，商圈辐射半径多有重叠，所以竞争激烈，特别是散售型店铺，未来前景总体看淡。如厦门世贸商城，早年因地段好，竞争少，曾领厦门商业风骚10多年，而今早已没落，店面价值与鼎盛期相比，缩水80%以上；买明发商业广场店铺业主普遍亏损；华永天地业主均被深度套牢。五 社区类店铺（商业）

社区类店铺（商业 ）主要满足社区日常购物、餐饮、休闲、教育、健身等生活需要。

社区型店铺主要为散售型的，开发商自持的不多见。

总体看好厦门社区类店铺，原因有四，1、厦门是人口净流入城市，新小区居住人口在增加，成熟小区人口稳定。若是人口净流出城市，如福建下面的不少县城，不少人口净流出，特别是中高端人群流出多，消费人群减少，社区商业未来前景总体不看好。2 作为消费主力的中产人群在增加。共同富裕已成为时代主旋律，住宅上涨势头正在被扼制，校外教育培训机构野蛮生长被紧急叫停，医疗医保逐步完善，人们会有越来越多的钱进行消费。3 社区店面租金稳定。社区店铺主要满足社区居住人群日常消费，不同社区之间竞争少，生意稳，租金稳。4、租金总体看涨。社区一旦形成，店铺很难再增加，而租赁需求总体在增加；再加上货币超发，通货膨胀，厦门社区店的租金总体在上涨，有的租金收益相当不错。如厦门汇文路、祥店路，并非传统商业街，当前30-40平能做餐饮的小店面每平方米月租金300-500元，租金已碾压厦门传统商业街禾祥西路、台湾街等。

厦门社区类店铺虽然总体看好，但不同社区之间，店铺租金上涨空间区别会很大，如金尚路禹洲花园，所在区域社区人均商业面积过多，且人口总体消费力不强，又没有外来消费人群，不仅租金上涨空间有限，而且一旦空置，再出租所需时间一般也会较长；枋湖新景龙郡与中央美地店面租金未来2-3年会迎来一波大涨，因为旁边中骏新开发的楼盘没有店铺供应（店铺被做成商墅）。

六 理性对待店铺投资

一铺养三代，是特定时代的产物。在改革开放前，特别是在漫长的传统社会，发展缓慢，甚至时有倒退，买到一个好的店铺，自己做生意，或租给别人收租，持续经营三五十年也属正常，也就有了所谓“一铺养三代”之说。

中国改革开放到2010年前后，商业经营主要处于卖方市场，造成一种假象：店铺不会倒，经营只会越来越红火，也正因如此，在此期间，投资炒作店铺盛行，没有什么理性可言。2010年前后，随着店铺供应量越来越多，网购冲击越来越大，大量的店铺，特别是主题商业类店铺大量空置，或降租，人们不再迷信“一铺养三代”，商铺变“伤铺”！不少人“谈铺色变”，不理性的人也开始变得理性起来。

在厦门，虽然有不少人投资店铺“受伤”，但闷声发财的也大有人在。大量购买社区店铺的业主，不仅有可观的租金收入，而且随着租金上涨，店面也在不断升值，除非急需用钱，不然很少会有人考虑出售，除非有人愿意出“天价”。

当前做生意、投资越来越不易，收益也越来越低。时下厦门成交的店铺租金年净回报率（含税费、中介费）在3%-5%区间，有些店面不仅租金收入稳定，还有上涨空间，意味着店面也会升值，两者加在一起，收益也很可观。

买店铺不应有捡漏心态，因为想“捡漏”的人越来越多，“有漏”被捡的人也越来越少，可以说几乎无漏可捡！这就需要我们摆正心态，静下心，多去思考、研究商业，研究商业业态业种的兴衰更迭，研究商业的本质；同时也要放下身段，多听听市场的声音，来自经营者、专业店面中介人员、行业专家的看法与见解，快速形成自己的判断，淘些租金收入稳、有升值空间的店铺，还是有不少机会的！

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