东莞横沥碧桂园凤凰城规划图（东莞站TOD再现10万平神盘）

东莞火车站TOD又有新规划！

6月9日，东莞市自然资源局发布《关于东莞市石龙镇西湖片区控制性详细规划M-03地块分图图则、东莞市石龙镇西湖片区控制性详细规划M-03-01地块工业保护线调整的批前公示》（以下简称《批前公示》）。

其中M3地块中的M-03-01地块用地性质由一类工业用地调整为二类居住用地，地块容积率由2.0调整为3.1，建筑限高由60米调整100米，绿地率由20%调整为35%，建筑密度由50%调整为22%。

调整后新增居住人口2678人，同时地块增加物业管理与服务设施（建筑面积≥50㎡）、老年人日间照料中心（建筑面积≥60㎡）、室外健身器械、儿童、老年人活动场地各一处。

据百度地图显示，该地块所在位置与东莞火车站仅一路之隔，对面就是规划建设的东实旗云广场，未来将与龙湖天街成为东莞火车站周边重要的商业板块。

2020年，同样位于东莞火车站TOD规划区内的东实旗云花园曾创造1天销售11亿的楼市纪录。

这个酝酿中的TOD红盘，能否重现这个高光时刻？

建面约10万平的神盘，先天条件极为优越

据《批前公示》，调整后的地块占地约32388.14㎡，建面约100403.23㎡。

M-03-01地块的位置位于石龙与茶山交界处，周边1公里范围内不仅有东实旗云花园、龙湖金地天曜城等近年入市的新盘，还有众多休闲、购物、生态、教育配套。

▲地块位置图

地块与东莞火车站A1进站口直线距离仅约450米，往北石龙西湖城市公园、石龙体育中心举步即达。

▲石龙西湖城市公园（图源：宜居石龙）

教育资源有省一级学校东莞市石龙中学（信息来源于东莞市石龙中学官网），附近还有石龙中心小学西湖学校、石龙阳海幼儿园等。

▲石龙中学（图源：东莞市石龙中学）

东莞站TOD范围内还有建设中的东实旗云广场、龙湖天街等重磅商圈，休闲购物娱乐就在家旁边。

▲龙湖东莞站TOD天街效果图

从东莞站出发，乘坐广深铁路可便利往返于穗深两大一线城市，通过R2线地铁可直通东城、南城等主城繁华地带，无论是生活还是出行都极为便利。

每一个TOD，都是稀缺资源

近年来，以公共交通为导向的TOD模式，因为具有缓解城市商业资源过于集中的矛盾、利用“轨道交通 物业”的模式提升沿线商业价值的特点，近年来成为各大城市纷纷抢滩的蓝海。

东莞地铁、高铁、大型公交枢纽的核心站点，也成为了东莞布局城市更新的重点。

在东莞地铁R2线沿线站点，几乎都是各大房企紧盯的价值高地，如在虎门高铁站，布局有保利时区；

▲保利时区效果图

在寮厦站，布局有厚街万达广场；

在蛤地站，是东莞南城总部基地的商务建筑集群；

在鸿福路站，是国贸中心。

▲国贸中心（图源：东莞时报）

东莞火车站周边亦不例外，很早就有大批开发商跑马圈地，形成了一个个居住集群。

最为著名的就是R2地铁茶山站往东，沿寒溪河和新石大路崛起的茶山新城CLD，这里汇聚了碧桂园、保利、金融街、时代、鲁能等知名开发商，代表了茶山的房价天花板，被誉为“下一个西平”。

如今在石龙西湖片区，也将崛起一片类似的CLD板块，此次调整的M-03-01地块无疑就是规划落地的先行军。

根据规划，石龙西湖片区的定位是“未来之城”，充分利用东莞火车站交通枢纽、TOD综合开发、生物医药战略性新兴产业基地建设的机遇和优势，打造产业新、生活优、生态美的新型品质片区。

▲东莞火车站TOD效果图（图源：摩天东莞）

西临东莞火车站，东邻知名医药企业众生药业的M-03-01地块完美契合片区定位，深厚价值有目共睹，很可能将成为近年来石龙最受瞩目的商住高地。

重现“1天11亿 17秒售罄”，有可能吗？

2020年，位于东莞火车站西侧的东实旗云花园首次开盘时，2栋224套房源在6秒内即一扫而空；当天下午，3号楼再推348套房源，同样11秒售罄。

一天销售11亿，开启了东莞楼市的“秒光”时代，在这个TOD盘的带动下，当年楼市也创造了成交高峰。

东实旗云花园能取得如此耀眼的成绩，离不开天时地利人和的配合：

1、天时：2020年楼市处于近年来最旺盛的时期，购房者入市意愿积极；

2、地利：东实旗云花园与东莞火车站仅数百米，属于真正的TOD物业，优势明显；

3、人和：东实旗云花园整体售价仅为1.9-2万元/㎡，且带精装修，即便在当时的茶山楼市中也属于极为难得的低价项目。

然而对于M-03-01地块来说，除了地利的优势相同外，天时难言有利，人和有待商讨。

目前东莞楼市正处于触底反弹的回暖阶段，到M-03-01地块项目入市时预计购房环境要比如今要好很多，但要回到2020年的火热状态，预计较难。

▲近3个月新房成交量在逐步回升

最重要的是，如今东莞站TOD周边楼盘价格比2020年的水平要更高，即便开发商愿意调低价格换取较高的去化率，也还要看地块出让时的楼面地价水平。

这恰恰是售价中最不可控的部分，要想重现2020年的高光时刻，还有待后续观察。

东莞地铁R2线各站点附近新盘汇总

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