房地产的五证分别是哪些（我们一起聊聊房地产）

深圳上商如释管理咨询机构地产分析师吴晋宇

2019.2.1

五证两书一表是开发商销售商品房必备的文件，作为从事开发地产工作的了解“五证”内容才能提前准备好相关资料，避免延误办证时间所带来的损失。那么，作为购房者来说，认真了解一下“五证”，也可以帮助您减少买到烂尾楼的风险。

房地产“五证”是哪五证呢？

如何办理？具体每一个证办理的流程有哪些呢？

下面由房地产行业管理专家，深圳上商如释企业首席咨询师吴晋宇与大家聊聊这“五证”的话题。

作为地产开发企业，开发任何项目，都必须按政策办理五证。即：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房销售（预售）许可证》，我们简称“房地产五证”，后面交房还有“两书一表”。

办理“五证两书”的过程中，最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，两者表明出售房屋属合法交易范畴。《商品房销售（预售）许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。

当前，开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。

《国有土地使用证》

《国有土地使用证》是证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，受法律保护。主要是各类规划区内的房改房和经济适用住房、商品房和城镇其他用地，发证对象为拥有土地使用权的个人或企业。

• 房地产《国有土地使用证》的取得方式？

国家供给房地产业的土地，大部分是由政府设立的土投公司统一置地，转给城投或部分开发企业。其中另一部份土地是由政府公共资源局向社会公开招拍挂供应土地，开发商通常是直接从公共资源管理局以竟价方式获得高价土地，所以开发企业办理《国有土地使用证》的材料都是由土地局职能部门专业办理，开发企业只要有支付钱的能力，就能直接拿到《国有土地使用证》。

《国有土地使用证》经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。

《建设用地规划许可证》

房地产行业的《建设用地规划许可证》是作为建设单位合法使用地块的证明，是在划拨土地前需要办理的手续，它确定了拟建项目的位置、地块范围、地块用地性质及其他相关规划指标。

• 它与建设工程规划许可证的区别是什么呢？

建设用地规划许可证是同意你对这块地有使用权后，用于项目的建设用地，是由当地土地主管部门批复的。而建设工程规划许可证则体现出诸多的规划指标，确定了红线、规划总用地界线、规划可用地界线、开口位置及坐标、容积率、绿化率、地上地下车位数量、地上建筑面积与地下建筑面积、单体数量、楼层高度、建筑物脚点、建筑物距离红线位置、建筑密度等等，是由当地规划主管部门批复的。

• 办理《建设用地规划许可证》的前提条件：

一、以出让方式供地：

1、取得国有土地使用权出让合同

2、取得建设项目批准、核准或备案文件（立项文件）

3、取得规划条件通知书

二、以划拨方式供地：

1、取得选址意见书

2、取得建设项目批准、核准或备案文件（立项文件）

《建设工程规划许可证》有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。

《建设工程规划许可证》

《建设工程规划许可证》是建设工程办理《建筑工程施工许可证》进行规划验线和验收，商品房销（预）售，房屋产权登记等的法定要件。本证起到确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。

房地产商如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处罚

• 办理条件及所需资料

1、办理建设工程规划许可证需提交:

(1)书面申请

(2)建设项目申请审批表

(3)建设项目批准、核准、备案文

(4)企业营业执照

(5)房地产开发资质

(6)建设用地规划许可证

(7)使用土地的有关权属证明文件

(8)经依法审定的总平面规划设计图(3份)

(9)取得勘察设计证书的单位所做的施工图设计图纸

(10)建设、人防、水利、环保、文物、节能审查等相关主管部门依法出具的审查意见

(11)法律、法规、规章规定的其他材料

注:总平面规划设计图、施工图，须报送电子文件。

《建筑工程施工许可证》

建筑工程施工许可证建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。

• 施工许可证办理流程

1、申请人向有关单位提出办理申请；

2、需要提供一堆文件：

(1)《建筑工程施工许可证申请表》一式贰份(原件)；

(2)立项批文和投资许可证；

(3)土地使用权证和建设工程用地许可证；

(4)拆迁许可证或施工现场是否具备施工条件(原件)；

(5)建设工程规划许可证；

(6)中标通知书或洽谈确认单；

(7)建设工程承包合同副本(原件)；

(8)资金证明(原件)；

(9)质量监督委托书；

(10)建设工程开工安全生产条件备案表；

(11)监理合同及监理企业资质证、营业执照、本工程监理人员名单、证书复印件、联系电话或建设单位工程技术人员情况；

(12)施工企业安全生产许可证副本、营业执照副本、资质证书副本、企业主要负责人、现场负责人、现场安全生产专职管理人员的“三类人员”证书原件；

(13)施工组织设计(附项目现场管理人员名册)；

(14)项目经理证及项目经理手册、联系电话；

(15)图纸审查批准书和审查合格全套施工图纸及技术资料(原件)；

(16)建设工程竣工档案承诺书；

(17)安全防护、文明施工措施项目总费用、预付情况和支付计划证明(原件)；

(18)外地施工(监理)企业提供进金登记备案表；

(19)提交定额测定费收 据复印件；

(20)法律法规所要求提供的其他材料。

《商品房销售（预售）许可证》

《商品房销售（预售）许可证》市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件。

• 商品预售许可证办理流程

1、商品房预售许可申请表;

2、商品房预售许可申请法人委托书；

3、商品房预售许可申请报告,附商品房预售方案;

(1)商品房预售方案应说明预售商品房的位置、面积、结构、用途、层次、装修标准、工程施工进度说明、竣工交付日期、价格、预售商品房分层平面图、交付使用后的物业管理、自行销售或代理销售等内容。

(2)如代理销售,应提供代理机构工商营业执照和中介机构资质备案证书(复印件)。

4、工商营业执照(复印件);

5、房地产开发资质证书(复印件);

6、开发项目立项资料(复印件);

7、国有土地使用权证(原件);

8、建设工程规划许可证(原件);

9、建筑工程施工许可证(原件);

10、工程施工合同(复印件);

11、建审总平面图(复印件);

12、房产测绘成果报告(原件);

13、商品房预售资金监管协议;

14、申请材料为复印件的应加盖申请单位公章,并携带原件。申请材料不能提供原件的,应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。

两书

“房地产五证两书”中的“两书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件。房地产开发企业应按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。《住宅质量保证书》应当包括以下内容：。工程质量监督部门核验的质量等级；地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；地面空鼓开裂、大面积起沙1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。

《住宅使用说明书》：应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。《住宅使用说明书》是指住宅出售单位在交付住宅时提供给用户的，告知住宅安全、合理、方便使用及相关事项的文本。住宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、配套设施、详细的结构图（注明承重结构的位置）和不能占有、损坏、移装的住宅共有部位、共用设备以及住宅使用规定和禁止行为。根据规定，《住宅使用说明书》应作为住宅（每套）转让合同的附件。如在房屋使用中出现问题，说明书将成解决开发商与业主之间纠纷的重要依据。

一表

“五证两书一表”中的“一表”为：《竣工验收备案表》。

《竣工验收备案表》是目前收楼环节中最应该注意的文件，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的。

根据商品房销售管理规定，“五证两书一表”是开发商销售的重要文件。“房地产五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。“两书”是开发商在向购房者交付房屋时，房地产开发企业必须提交给购房者的产品质量保证文件，建议购房者在验收房屋交接时一定要向开发商索取。

综上分析，房地产业不仅是资金密集且复杂多变的行业，也是影响民生的特色行业，房屋除了居住外，己经成为社会经济交易的杠杆，是千万个家庭传承和出售的重要资产，所以，政策上会比较严格。当前各项证件的办理政府推行网络备案制，条件是相当严格，开发企业在办理每一项证件时，要按排懂政策、有技术专业的人才来办理，提前准备好相关资料，也可以委托地产咨询机构代办。辦理過程要爭取得到设计单位、施工单位的密切配合，才能提供相应的技术资料和配置到项目上的职称证书、人员来支持网络备案。

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