金地地产最新状况（地产行业的下一个风口）

封面图 | 《颠倒乾坤》

文｜风马牛地产研究院·内容组

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住宅地产的黑铁时代，产业地产的白银时代。短短几年，众多品牌房企纷纷将目光投向了产业地产。

所谓产业地产，是指以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。与以往高周转的住宅地产不同，产业地产属于投资回报长的商业模式。

尤其是随着信息技术、生物科学等第三产业的发展，产业地产也成为国内热门的物业类型之一，吸引了众多企业入局。除了老牌传统房企华夏幸福、金地、招商之外，还有新兴互联网科技企业以及高瓴资本、红杉中国等金融投资机构。

本文将以金地威新为例，探讨行业的发展方向和趋势，为其他企业提供一定的参考和思路。

01产业地产四种开发模式

房地产市场有三驾马车，一类是住宅地产，一类是商业地产，还有一类是产业地产。在地产圈，就曾流传这样一句名言，「住宅地产吃肥肉，商业地产吃瘦肉，产业地产啃骨头」。然而，这几年，住宅与商业地产的竞争已经到了白热化的阶段，产业地产虽说是一块难啃的硬骨头，但因为行业竞争压力相对较小，也由此成为行业里的一块「香饽饽」。

事实上，产业地产的概念是在 2003 年提出来的，是工业地产的换代与升级。产业地产的开发主体主要有两类，一类是政府，开发各种国家级高新区；另一类是企业，以企业化方式运作各种产业地产项目。目前，国内产业地产的开发模式主要有四种：产业新城开发商模式、地产开发商模式、产业投资商模式和综合运作模式。

模式一：产业新城开发商模式

产业新城开发商模式是目前国内最常见的开发模式，代表企业有华夏幸福。也就是以建设产业新城来帮助地方政府实现区域经济快速发展，同时企业再获取廉价土地做住宅，实现互惠共赢。不过，在产业新城开发模式中，政府才是决策者，开发商只是投资开发主体，接受当地政府的委托，为其提供基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务以及城市运营服务等全流程的一体化运作综合解决方案。

模式二：地产开发商模式

地产开发商模式是开发商从政府手上获取不同工业园区的土地，然后再以整体开发或定制式开发的形式来建设产业综合体、总部综合体等产业物业产品。建完物业产品之后再以租赁、转让等方式进行项目经营和管理，从而获取其中的利润。联东 U 谷，坤鼎集团就是此模式的代表企业。从本质上讲，地产开发商模式和传统的商业地产开发模式大致相同。

模式三：产业投资商模式

产业投资商模式是国内最早实行「基地 基金」双轮驱动模式的开发商，代表企业有张江高科、清华科技园等。不过与地产开发商模式和产业新城开发商模式相比，产业投资商不仅将资金投向产业地产建设和运营，同时还将资金投向入驻园区的企业。入驻的企业在获得投资成长壮大甚至上市后，园区也能从中赚取收益。这是一种既当房东又当股东的双盈利模式。

模式四：综合运作模式

综合运作模式带有以上各类开发模式的影子。在这种模式下，政府提供土地、税收等优惠政策，地产商投资开发建设并提供相应的园区服务，同时吸引龙头企业入驻，并对入园企业搭建综合服务平台，提供全方位服务体系，使其成长。同时发挥产业号召力，和政府，入驻企业共同推进产业园区的开发和经营，形成产业集群。

总的来说，不同产业地产运营模式有不一样的运营逻辑和盈利方式，但运营模式之间没有优劣好坏之分，只有适合不适合。产业地产开发商也需要根据自己的现实资源和能力大小，来选择合适的运营模式。

02金地启示录

无论采用哪种运营模式，产业地产的培育和发展都需要较长的周期。与传统的住宅开发销售的快周转模式不同，产业地产除了投资建设以外，还涉及到融资、开发、运营、招商、服务等因素，所以非常考验开发商的判断能力和企业抗风险意识。

金地威新成立于 2016 年，是金地集团旗下金地商置的全资子公司，定位为产业园区资管运营专家。主要聚焦生命科学、人工智能、文化创意等领域。有通用产业园、主题产业园两大产业形式，和生产类、研产类、研办类、城市活化类四大产品业态。

据公开资料显示，截至今年上半年，金地威新产业园总建筑面积达 400 万平方米，实现租赁及相关服务营收约 3.21 亿元，较去年同期增长约 53%。为什么在行业竞争越来越激烈的情况下，金地威新还能取得不错的成绩？究其原因，不外乎以下三点。

第一，打造优质精品园区。金地威新在园区选址上有两大特点。首先是聚焦在北上广深杭等核心城市，其次是布局产业高地。因为这是项目吸引优质产业、孵化优质企业，保证投资不出问题的重要基础。

而在产品外在表现上，金地威新以研发办公与高标厂房为主，兼顾产业特点和园区整体规划设计，进行定制化的产品创新。

比如「智造园」产品线，以智能制造、高端装备等行业的研发生产为核心，结合丰富立体的园区配套，构筑高标准智造产业基地。「科创园」产品线，则以信息技术、智能机器人等产业的生产研发、总部办公为主导，结合完善的园区配套，打造高新技术产业的全生命周期综合体。「文创园」产品线，主要是以文化创意、文化休闲、生活商业为主导的旧厂房改造的项目。

第二，重视园区招商运营服务能力。金地威新的产业园区以自持为主，非常重视园区招商运营能力。以上海·启客威新 8 号桥和上海·金地威新闵行科创园为例。8 号桥是上海首批创意产业集聚区，其原址为原上海汽车制动器厂、申贝机械厂、白象电池厂、色织三厂。

金地威新通过项目改造和业态升级，将项目打造成上海城市更新的杆标文创园，吸引了洛可可、戴森、现代传播等高端企业入驻。同时为入驻企业提供人才和资源协助等服务。

而闵行科创园则是金地威新开发的新项目，园区通过引入信息技术、航空航天等优质企业，实现区域相关产业氛围的快速形成和上下游产业资源的集聚。同时园区为入驻企业提供全生命周期服务，构建创新资源与产业生态平台，形成一个产业集群。可以说，在产业园区运营方面，园区定制化服务和帮助企业协同发展是金地威新的一大特点。

此外，为了更好地培育投资企业的成长，金地采取了「空间运营 孵化 加速」的模式。比如，在北京、深圳、上海、南京等地布局了多个产业孵化器，为其入驻企业提供高品质的项目落地空间、资源体系和全周期的企业服务体系，并辅助其快速成长。

第三，产业资本化。金地威新凭借自身资源引入了基金和资产证券化等资本工具，一方面为园区提供流动性，另一方面可以提升园区运营服务能力，实现运营服务提升和资产价值。

比如金地威新发行了文创园区 ABS-8 号桥 ABS 项目、和无抵押商业物业租金收益权 ABN-深圳威新 ABN 项目，为不同类型产业园区资产形成相匹配的资本退出路径。核心投资战略即优质地块 优质产品=高租金 资产证券化退出，这既改善了公司的财务结构，也实现了更多轻资产管理收入。

结语

总体来看，金地威新不仅是从地产的角度去开发建设，还对产业定位、开发建设、招商引资、运营服务等环节进行全链条的产业管理，以实现产业园区的增值价值。

不过，我国产业地产发展也才仅仅十多年，目前已经有越来越多的实体企业正在进入产业地产领域。这也会倒逼企业专注优势领域，提高自身企业核心竞争力，推动行业可持续健康发展。可以说，未来金地还有很长的路要走。

正如金地威新总经理张晋元曾经说过，产业地产不是一个能赚大钱和快钱的地方，但入局者如过江之卿，能否胜出，关键还是看谁有好的产品和服务。

所以在以往追求高周转高回报的住宅开发时代，房地产商躺着赚钱就可以，而现在进入了运营与资产管理的后开发时代，房地产商也需要从有钱人变成手艺人 。也就是要花费更多时间做产品做运营，才能实现更多资产价值。

资料来源：

1、企业解读 | 再透视金地威新–读懂产业园区的“威新模式”，产城观察网，2022-01-14

2、住宅地产的“白银时代”，产业地产的“黄金时代”，子衿， 大秦直道，2020-12-23

3、深度研究丨产业地产七大变化，下一个风口在哪？，克而瑞产城研究 ，丁祖昱评楼市，2022-10-23

4、产城观察丨产业地产开发模式及未来发展对策，深圳中盟集团 ，2022-10-09

5、房地产新发展模式：金地威新产业的长线思维，界面新闻，2022-10-27