多层住宅楼怎样加装电梯（既有多层住宅增设）

既有多层住宅增设（加装）电梯历时约10年，从中央到地方，关于增设电梯的各类文件约达上万家。加装电梯之范围，由一线城市到地县区镇，由市区到城郊。所涉及住宅由单位自建自营房到卖于职工成私有房，由单位自建小区到房地产商开发的商品房小区。可谓多层住宅加装电梯无处不在，加装电梯已成为改造旧小区中最突出与最富争议的焦点。国家对旧小区改造资金约近5亿，而加装电梯资金约占近2.7亿。

已加装成的电梯，有的颇受欢迎，有的则存在不同问题；有的出现安全事故或风险，有的因违规或协商不果而停建；有的业主反对加装电梯，而在加装电梯后却又要求参加；有的业主开始参与加装电梯，而当电梯建成运转后却又退出。总之加装电梯千头万絮，五花八门，自然议论纷纷。

因此，对加装电梯的议论，理应缕晰清楚，使之躯于理性与法制，发挥资金效益，更加良性发展。

一、关于公益、惠民的传说

（一）、加装电梯不是公益项目

①所谓公益项目是针对全社会全体公民或不特定的部分社会群体的项目，是不针对具体人的善举投资与共享项目。

②而加装电梯，是针对某栋楼或某单元的部分业主独享的私人项目，是参与业主按份共有的物权，是不能进行不动产登记的另类建筑，不是业主共同共有与五证具全合法公摊面积的不动产。

③因需求与利益不同，受妨害影响不同，加装电梯没有共享性。加装电梯违背公序良俗，缺少正当性，协调往往造成相邻不和，甚至反目成仇。协调中，业主各种心理、精神与道德标准及文明水平尽演无遗。

（二）、加装电梯不是惠民工程

①当然不是。惠民工程首先是造福社会全民的国家投资工程，而加装电梯则限定地区与房类，有条件才可加装。业主自愿参与，“谁受益，谁出资”，自筹资金，协商分摊。参与者是建设主体，並承担责任与风险。

②而国家富强后投入对旧小区改造补配或升级，一因实际需求，二为拉动内需，返馈职工居民，名正言顺。主要投资用到小区各类改造，可谓惠民。

③而对加装电梯的补贴，则为关怀鼓励，不能说加装电梯就是惠民工程，是电梯土建厂商以美名忽悠业主的套路。参与加梯与否，自主自愿，不得强迫，互谅互让是自愿的。

二、关于新建、改建

（一）、国家关于建设工程

按性质分为新建、扩建与改建，早有标准。

如《建设工程质量管理条例释义》第2条，《城市建设统计指标解释》、发改委网、城市规划局网、建设工程教育网，都对新建工程一致定义：新建工程就是从来没有的，从基础开始，完全新的工程。尽管对加装电梯的工程属性争执不一，而学术专业界至今都未作出新的解答，说明有权威解释的单位认为没有必要重新解释，原建筑工程分类规定已给加梯量身打造定位为新建。

（二）、《意见》与《住宅项目规范》、《住宅建筑规范》等有关规范均列有“既有住宅建筑加装电梯”和“改造、改建既有住宅”的内容，未将加装电梯定义为“改建”工程

尽管《意见》首次在旧小区改造意见中提到“加装电梯”，《既有建筑维护与改造通用规范》5.3.7条列有“既有多层住宅加装电梯时，应符合下列规定”，但均没有将加装电梯定义为“改建”工程，而将加装电梯片断内容放置此处，与定义“改建”工程风马牛不相及。

（三）、各省市所有关于加装电梯的相关文件，都没有将加装电梯定义为“改建”工程

①各地加装电梯文件，非常希望有权威单位定义加装电梯为“改建”工程，以名正言顺地套用民法典第278条。可惜自已无权定义，而有权定义的单位不愿重新解释改建与新建的定义，充分表明，原有关条例对改建、新建的定义是准确的。

②令人不解的是：加装电梯立项后，却都按新建手续办证，如规划许可与施工许可，所填写内容特征、统计及建档。都与旧楼无关，是单独按新建单项办证的。更无改建增加附属设施及增加建筑面积的变更内容说明，而是加装电梯的新建面积等特征。

三、加装电梯套用民法典第278条（七）项表决，适法不当

该条律文是：“改建、重建建筑物及其附属设施”，适法不当理由如下：

①该条律文，表决的是既有已存在的专有部分和共同共有部分依法确权的物权与管理权，不是尚不存在的未立项的“未加装的电梯”；套用于旧多层住宅加装电梯申请的表决，与律文所述物权状态与特征内容不符；业主对此“不存在物”不持有物权与管理权，缘何表决？

②顾名思义，未加装的电梯不属改健、重建工程，从民法典第278条律文的文字、词汇、语句及语法上的解释，该条律文的含义都与加装电梯风马牛不相及。按东方文化逻辑思维习惯，文理不符，即适法不当。

③如果当改建、重建建筑物及其附属设施时，表决增设电梯与否，倒也适逢时机；但当旧多层住宅完好无损，使用正常之时，却不分抗震与否都要求单独加装电梯，并破墙、砸梁、拆柱，大动干戈几个月，如同逼迫健康老人无病住院动大手朮，老人必定大伤元气而折寿。同理，加装电梯后的旧楼安全与服务年限必存风险。

④“少数服从多数”的原则不适于民私财产权处理。

民法典第130、113、114条，“民事主体按照自己的意愿依法行使民事权利，不受干涉。”，“民事主体的财产权利受法律平等保护。”，“民事主体依法享有物权。物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。”，是不能凭借多数而侵犯的。民事人的私有物权、人格权、健康权、生存权，都不能被多数“暴政”式的否决。更不应以惠民、提倡、内需、号召等之名，否决少数民事人的财产权与人格权。

⑤不能依据多数原则违背公序良俗，法源顺序的优先权，按民法典第153条，公序良俗与法律、法规规定的强制性条款是同等地位的强制维护执行的律文；不能擅自乱占、乱变小区布局，滥用多数原则。若如此，只会使社区矛盾不断，小区难安宁，进而破坏社会稳定。

四、有条件才可加装电梯

国家发改委关于《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》通知指出：“有序推进城市更新。加快改造城镇老旧小区，推进水电路气信等配套设施建设及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修，有条件地加装电梯，.....注重修缮改造既有建筑，防止大拆大建。”

有条件地加装电梯，主要条件如下：

（一）、首先应经专门鉴定评估旧楼安全与防震性能

①查清旧楼质量安全状态与防震性能，评估有无加梯之必要。

②如有加梯之必要（值得加梯），应先加固与增设防震措施，达标后再加装电梯。不可放任安全与防震于不顾，自行盲目加梯。

（二）、加梯贵在依法确权

①从现有法律及规定内容，完全套用民法典第278条适法不当，律文与加梯无关联；以简单多数表决民私财产，无视各户的需求、妨害与利益的不同，违背权利平等之原则。在同意户达3/4，没有反对户时，才可加装（北京）。

而有些地方机械照搬3/4的多数原则，不顾少数反对户的妨害受损，则违背民事的平等与自愿原则。

②加梯所占用空地，是小区全体业主共同共有，应依法经小区业主表决，允许通过才可占用。

③依法降低对低层户的各项妨害。

④依法不违犯消防、环境与交通限制。

⑤加装电梯申请协调公示后，需经社区备案，上报区住建局审批，方可执行。不许单元业主私自加装电梯。

（三）、加装电梯协商与妨害赔赏应同步进行。

①对于单元加装电梯，各户需求不同，受益不同，受妨害更不同。故必须正视业主私财产的权利与选择，对业主所受妨害应如实货币赔赏，以鼓励反对户公平有条件地选择加梯。

②加梯协调应与妨害赔赏同步进行，不得先批准加梯，而另案诉讼妨害赔赏。延后另案诉讼，会造成赔赏取证难或证据消失。本为同案协调事项内容却分先后，类似先无凭据借钱而后被迫补写借据，缺泛诚信保证，有失公允。

（四）、引入第三方评估机构

公平公正评估各户业主因加梯而受益或妨害受损，以公平分摊筹资与赔赏。是社会法治与公平公正的进步体现，应加强建全。

五、公交电梯是忽悠业主的商业行为，应谨慎选择

①所谓公交电梯是由第三方出资加梯，业主不出初建投资，运营维修归厂商负责；业主持卡付费乘梯，故称公交电梯；若干年后，将资产无赏转交单元业主所有。

②不论什么模式加装电梯，协调操作条件及依据都是相同的，决定权是业主的。业主协调通不过，仍加装不成。不能忽悠说：有了公交电梯，高低层户都欢迎，无反对的。

③乘电梯费定价有文章，价贵无人乘梯，价低赔的人跑了，加上无主人翁的管理，最后会剩下电梯空立的风景线。

六、简谈加梯方案

（一）、由步梯间平层入户

①优点：入户与乘电梯在同一水平，由每层上行步梯拆改的平通道相连。

②缺点：对步梯间及步梯破坏严重，破墙、砸梁、拆柱、拆改步梯，工程大，投资多，工期长，噪声汚染特别严重超标，施工复杂不安全。

③最不能忍受而又不易克服改善的施工噪声污染干忧，是该方式的致命缺点。

按《中华人民共和国噪声汚染防治法》第五章建筑施工噪声汚染防治规定的要求，一是噪声汚染防治标准要求严格，居住、文教区施工无法做到不超过45（夜）～55（昼）dB的要求；二是施工工艺及设备极难达到要求；三是施工监听与监督联网实测量化，难逃法网监督。如有反对户依法坚决投诉举报并阻挡施工，则加梯施工寸步难行。

另外，如家中有重病者或虚弱老人，当施工噪声约达100dB时，连续作业不断，怕1周都难忍受。

（二）、由步梯间半层入户，即在每层步梯平台水平进出电梯，再上或下半层步梯入户

①优点：施工简单，工程量小，投资少，对步梯间破坏最轻或无破坏。

②缺点：电梯与入户间没有无障碍通道，须上或下半层步梯乘电梯及入户。

虽对框架结构步梯间设大窗子的较新单元楼，拆掉窗后，窗洞则可作为通道口，对步梯间无破坏；但对砖混结构、空心楼板房、步梯间设小窗的老旧单元楼，则需破墙、砸圈梁，对步梯间有破坏。

（三）、由扩建阳台平层入户，在连廊设入户新门。

①优点：乘电梯与入户在同一水平，由新扩阳台相连。

对步梯间无破坏 ，为保行人安全，需将大窗改为小窗或加设防护栏。

②缺点：当电梯间发生火灾时，避难人员则需违规经住户专有部分再转到步梯间安全通道，如打不开新户门，则很危险。

另由连廊经原设窗处到步梯平台高差约1.5m，急逃避险时，一般人较难安全下行通过。

（四）、由步梯间亚平层入户

亚平层入户，就是出入电梯水平设在每层入户水平的0.3～0.8m以下处，故曰亚平层。在电梯出口平台与入户门口间，搭建一斜坡结构，入户通道覆盖在每层上行楼梯上方，住户可通过该斜坡无障碍通道乘电梯与入户。

①优点：

亚平层入户，吸收了平层入户与半层入户的部分优点，避免了其缺点。

无需对步梯及步梯间进行大的拆改破坏。

②缺点：无障碍斜坡道不如平通道方便。

七、建筑施工噪声污染是加装电梯难于消除的致命伤

（一）建筑施工噪声污染严重超标，标准严格，监测严密，难逃法网监督

①根据《中华人民共和国噪声污染防治法》第五章建筑施工噪声污染防治第40条“建设单位应当将噪声污染防治费列入工程造价，在施工合同中明确施工单位的噪声污染防治责任。

施工单位应当按照规定制定噪声污染防治实施方案，采取有效措施，減少振动，降低噪声。建设单位应当监督施工单位落实噪声汚染防治实施方案。”

②第41条“在噪声敏感建筑物集中区域施工作业，应当优先使用低噪声施工工艺与设备。”

③第42条“在噪声敏感建筑物集中区域施工作业，建设单位应当按照国家规定，设置噪声自动监测系统，与监督管理部门联网，保存原始监测记录。对监测数据的真实性与准确性负责。”

（二）、国家规定标准严格：

①1类区为居住、文教，噪声汚染不得超过：45dB（夜），55dB（昼）。

②加梯施工，在楼梯间破墙、砸梁、拆柱、拆改步梯，施工噪声由近距离经楼梯间共鸣发出，倍加干扰污染，是加装电梯难于消除的致命伤。

八、加装电梯的责任与风险

国家各地加装电梯的相关文件都明文规定：“共同出资的业主为增设电梯的建设主体，承担相应法律法规规定的义务和责任。”

（一）、义务与责任

①加装电梯，协调、备案、审批、立项、设计施工程序都大大简化，由第三方的专业审查评估与（互相）验收等，缺泛法律依据。如出现责任，依法唯出资加梯业主无法推脱，故业主应理智思维独担责任的冏境。

②为节省投资，加梯设计、施工多为个体与游击队，除破墙、砸梁、拆柱、拆改步梯之外，竞将连廊2支柱1端梁减掉，而将连廊边梁直接植筋或锚固于旧楼体，并省去深大基础。经调查统计，绝大多数加梯都采用连廊与旧楼体相连接形式，而从上到下只顾砸拆旧楼，没有遵循变形协调共同受力原则，从基础到上部结构均无采取可靠措施，来补加原结构与新结构的整体性连接措施，将会加大沉降差对结构的不利影响。

极小数加梯采用与旧搂体脱开的形式，因规范要求需进行地基承载力、地基变形、结构整体抗倾覆等验算，合格后方可保安全。虽脱开为首推薦形式，因游击队、个体无能力验算而放弃。

③套用民法典第278条，倍受争议，如真理正义拨乱反正，则加梯将失去合法依据。目前加梯是部分业主按份共有的不动产，却不许进行不动产登记；今后地位仍处尴尬，业主投资方向不稳定。

④国家建筑法规定：“建筑工程实行质量保修制度。”“在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。”“因建筑工程质量不合格受到损害的，有权向责任者要求赔赏。”

然而加梯者多将电梯连廊连接旧楼体，以求省钱与开塔稳定；並破墙、砸梁、拆柱、拆改步梯，拆改管线，使旧楼被迫负重外载荷。有的施工基坑积泡水，影响新旧建筑地基稳定，缩减旧楼合理寿命。

加梯对旧楼的拆改，使得旧楼的施工者有理有据地推卸保修责任，而施工加梯的游击队早已不知逃向何方，则共同出资业主责无旁贷，自然难推卸维修责任。

⑤绝大多数加梯项目都未做安全与防震性能的鉴定，或依据鉴定进行安全与防震措施的加固。

按新版《建筑与市政工程抗震通用规范》、《建筑抗震设计规范》、《建设工程抗震管理条例》规定，新旧建筑必须符合抗震要求，对于未加固抗震不达标的旧楼加装电梯属违规。

⑥加梯前，将单元门前下水道由直线增加2个弯头改为折线，留下隐患。今后堵塞必然增多，应由加梯业主维修，责无旁贷。

⑦加装电梯挡住了消防车梯进入楼墙边4m空区，一窗式会审加梯，无消防专项审查，发生火灾时，加梯业主难辞其咎。

⑧加梯后，物业费按电梯房提价收费，未参与加梯的业主必将增费推给加梯的业主。

⑨加梯连廊如未按规定将其设窗远离两侧房间1m之外，未设防护防盗网，当发生借连廊之便入室行盗案，则加梯业主必负其责。

（二）、加梯可能带来的风险

民法典第1252条：“[不动产设施倒塌、塌䧟致害的侵权责任]建筑物、构筑物或者其他设施倒塌、塌陷造成他人损害的，由建设单位与施工单位承担连带责任，但是建设单位与施工单位能够证明不存在质量缺陷的除外。......。”

①为减省增设2柱，电梯连廊只靠其边梁植筋或锚固于旧楼柱墙体，一旦脫开将发生塌落事故。

②对较老破旧的空心楼板房，如发生电梯基坑积泡水，将对旧楼破坏严重，会导致电梯、旧楼发生类似厦门的主体倾斜开裂事件，决非偶然。因加梯，整栋楼业主将陷于无家可归的困境。

③因电梯恶性事故，致人伤残或死亡。

加梯风险事件，並非个例，也非危言耸听。用简化的程序，自主负责地加梯；以行政方式引导，将合法步梯房擅自改为加装电梯房；共同共有物权与按份共有物权併存，合法不动产与不许进行不动产登记的建筑併存，法权相互碰撞，而承担责任或风险的则多为业主。可见依法确权，任重道远。

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