京泉馨苑棚户区改造（海淀区宝山馨苑）

项目介绍

海淀四季青宝山宝山村棚户区改造回迁安置房：暂定名为：宝山馨苑。建设用地面积约15.64公顷，容积率2.1，建筑高度30（局部36）米，绿地率30%，建筑规模约32.84万平方米。集中安置什坊院、廖公庄、龚村的全部居民。

整个项目总共有32栋楼，分为一期、二期、三期，最高12层、最低6层，楼间距45-75米，采光充足。可选安置房户型多样话，一居室30-60多平，两居室70-90多平，三居室110-130多平。

海淀区宝山村回迁安置房地块（一期）项目建设地点为海淀区四季青镇。规划总用地面积221788平方米，其中规划建设用地156686平方米，代征道路用地59702平方米，代征绿化用地5400平方米。

建筑控制规模为 599724 平方米，建设内容为住宅及居住公共服务设施。总投资估算为 485340 万元，项目仅限于廖公庄、什坊院、龚村被拆迁农（居）民定向安置使用，不得对外销售。剩余房源纳入保障性住房管理体系，建成后移交相关管理部门统一管理使用。

项目位置

宝山村棚户区改造造地块位于海淀区四季青镇宝山村，项目拆迁四至范围：东至101铁路，南至阜石路，西至西五环、北至永引渠内宅基地、各类型经济组织的房屋及附属物。村域总面积约369公顷。

产权性质

宝山村棚户区改造回迁安置房产权性质：“按照经济适用房产权管理”。

这类房屋上市交易时间不受限制，自取得房屋产权证或契税完税凭证之日起，可按照市场价格交易；上市出售时，由买房人按成交总价（网签价格）的3%缴纳土地出让金后，核发商品房屋所有权证（契税、增值税、个人所得税正常缴纳）。

户型图（部分）

一居室30-60多平，两居室70-90多平，三居室110-130多平。

立体剖面户型模型 1:30

周边配套

1处九年制学校，用地面积2.2公顷，建筑高度18米，容积率0.8，绿地率30%；

3处幼儿园，用地面积1.17公顷，建筑高度12米，容积率0.8，绿地率30%；

1处公交首末站，用地面积0.7公顷，建筑高度9米，容积率0.4，绿地率30%；

1处密闭式垃圾站，用地面积0.14公顷，建筑高度9米，容积率0.8，绿地率30%；

1处燃气站，用地面积0.25公顷，建筑高度9米，容积率0.8，绿地率30%；

代征公园绿地，用地面积0.54公顷。

宝山村位于海淀区四季青镇西南角，与石景山区接壤，地处五环内，辖廖公庄、什坊院、龚村3个自然村，离村庄不远处即是锦绣大地物流港，因交通便利，农贸往来，这里总是充斥着车水马龙的喧嚣和鱼龙混杂的尴尬，杂乱破旧的村落、老去的居民区和周边现代化的设施格格不入。

2017年海淀四季青宝山村被列入海淀区棚户区改造实施项目。按照规划方案，宝山村实施棚改的项目范围包含什坊院、龚村、廖公庄3个自然村以及村域非住宅单位，涉及腾退宅基地面积约25.68公顷。腾退后的安置房采取原地回迁，回迁楼建设用地15.64公顷，集中安置什坊院、廖公庄、龚村的全部居民。

宝山村位于西五环内，辖区面积5平方公里，包含什坊院、龚村、廖公庄3个自然村，与原锦绣大地批发市场相邻。四季青镇相关负责人介绍，从2015年至今，海淀区和四季青镇对宝山村进行了多次疏解和综合整治，尤其是去年对锦绣大地批发市场进行了疏解治理和升级转型，关停商户建筑总面积8.6万平方米，疏解人口近6500人，村容村貌虽大幅改观,但环境脏乱差、安全隐患等问题依然突出。

2017年11月份，宝山村棚户区改造项目已经正式启动。项目由宝山村村委会做为腾退主体，四季青镇政府主导进行。

宝山村棚户区改造项目补偿细则：本项目提供货币补偿和房屋置换两种补偿方式，被腾退人有权自愿选择其中一种方式。被腾退人有多处宅基地或楼房的，只能选定其中一种补偿方式对全部宅基地或楼房进行补偿。货币补偿：结合周边同类房屋均价和本项目实际情况，本项目宅基地评估单价、楼房评估单价40000/平方米。宅基地房屋安置：安置面积不超过合法有效宅基地面积的双方互不结算差价。超过合法有效宅基地面积的部分，被腾退人按照7000/平方米的标准购买，在奖励期内签约的可安照6000/平方米的优惠价格购买。楼房房屋置换：楼房房屋按照原购房协议标明的建筑面积置换，双方互不结算差价。 补偿安置房面积为：合法有效面积1：1置换。

2020年6月，趁着政策的东风，四季青镇全新启动宝山村棚户区改造项目，终于给这块地方注入新的希望。

2020年8月29日，由鑫泰置业公司负责实施的宝山村回迁安置房地块（一期）项目一标段，经过施工单位现场充分准备和监理单位开工审批，顺利开工，标志着宝山棚改项目安置房正式开工建设。

腾退后的安置房采取原地回迁，安置房用地15.64公顷，集中安置什坊院、廖公庄、龚村居民，安置房规划配建社区服务、交通、医疗卫生，商业服务等配套设施。安置房建成后将为宝山地区整体改造提供约3788套的安置住房，同时增加了2万平米公共服务配套设施，对于补齐区域公共服务短板，改善地区环境面貌具有重要意义。