房价涨幅与居民收入相适应（居民收入赶不上房价增长）

之前看到过一条热搜“#深圳居民收入跟不上房价涨幅#”，每日经济新闻以一份报告为新闻由头，撰写的一篇稿子，得出分析：

由于深圳房价上涨过快，而居民收入跟不上房价上涨幅度，购房者的压力进一步加大，进而带来一系列社会矛盾。

其实这个分析结论，报告里并没有说，作为新闻专业出身的我，理解媒体这么写的初心，官方报告全是公文语言，谈的事情普通民众也不关心，写稿的时候我们要和受众关心的点结合，要做服务性新闻，替读者说话，或者迎合、或者释放读者情绪。

房价收入比恰好每一个人都感同深受，受众很广，是一个好的角度。

这种痛，我在学校时就有过，当时的心理也是——既然大家都说房价收入比过高，房价有泡沫，真希望能来个暴跌。

可是房价并没有满足我等普通民众的愿望，过去十年节节攀升，甚至一骑绝尘。

那一定有人错了，要么分析人士错了，要么我的理解错了，要么房价错了。

房价啪啪打脸那么多人，肯定是我们自己理解错了，这个错误的代价有点大。

通常的理解是：

房价收入比是指一个地区一套住房的平均总价与当地居民家庭平均可支配收入的比值。

错在哪里呢？

错在对可支配收入的理解，用“平均”理解与事实不符；错在时间点的理解，应当是未来的收入；错在对当地地域的理解，与事实不符；错在对家庭这个范畴的理解，用小家庭理解与事实不符。

我们一个一个说，为什么不能用平均，原因是无论是发达国家还是发展中国家，“居者都有其屋”，这里的屋，不全都是自己“所有”，个人一生的某个阶段，一定是租房住的，原因或者是买不起，或者地域错配，工作在大城市，自己的房子可能在老家或小城市，所以这里的收入，是“买的起房的那群人”的可支配收入，不是平均收入。在北上广深，甚至可以说是“有钱人的收入”。

为什么不是当前收入，因为中国热点城市的房价，在某种程度上已经成为一种保值增值的金融产品，在大涨的年份，价格上，有点透支未来数年的价格，在收入上，也应该以未来某年的收入计价。这类似于炒股，股价是公司未来基本面的提前反应。

为什么不以当地的收入来计算，因为一线城市，是全国有钱人的钱在买，二线城市，是全省有钱人的钱在买，以当地居民的可支配收入计算房价收入比，没有实事求是。

然后是家庭收入，我们国家，大家庭的传统家庭文化观念特别浓厚，所以才有六个钱包的说法，六个有点夸大，但四个通常是有的。

过去媒体上、研究报告中关于房价收入比的计算数值，会比发达国家高很多，这也不能怪媒体、怪研究员，因为大家都是这么算的，惯性使然。

我们的房价收入比高，很大一部分原因是我们的城市发展、经济发展还处在向上的进程当中，房价提前做了一部分反映，也对未来收入的增长做了一部分预期反映。

我们如果以未来10年的房价，未来10年的收入计价，这个比例可能就会比较合理。

以深圳为例，假设未来10年均价是10万，购房主力的年轻人夫妻双方一年的收入是100万，一套90平米的房子，价格是900万，房价收入比大概是9。

而资料显示：

世界银行1998（注意，这是10多年前的数据）年对96个地区的统计资料显示，家庭收入在999美元以下（最低收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为13.2；

家庭收入在3000美元～3999美元（中等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为9；

家庭收入在10000美元以上（高等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为5.6。

各国（地区）房价收入比的数值是高度离散的，这96个地区最高的为30，最低的为0.8，平均值为8.4，中位数为6.4。

一般而言，在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区。

但如果按以前的计算方式，深圳现在的房价，均价6.4万，家庭年均可支配收入是12.4万，一套90平米的二手住宅，房价收入比是46.45倍，确实泡沫严重。

大家经常看到的房价收入比，是易居中国发布的数据，2020年3月份新发布的数据是：

可是，这样的结论除了让我们感慨房价高，以及希望不动声色地让老板看到这消息给我们涨薪以外，没有其他意义。

反而会给我们一个不切实际的幻想，房价会跌会跌会跌，多少人在阅读这样的新闻中，错失了上车的机会。

我自己也和大家一样，基本被2016年后这一波房价上涨暴击了，说好的房价太高，说好的泡沫呢？房价高并不代表有泡沫，现在没有泡沫，绝大多数一线、二线城市将来也不会有泡沫。

过去10年，可能犯过的最大错误就是没有正确理解好房价，导致2015、2016年的时候，即使手上有足够多的现金，以及拥有剩余的房票，也并没有在低点去行动，后来的买房都买在了阶段性的高点。

根源还是自己的认知和能力不够，我们需要正视自己、直面现实，才能做出正确的决策。

所以，科学理解很多投资概念，以及投资理财背后的逻辑很重要。