广州最好二手楼盘排行榜（22上半年广州一手住宅）

2022年1-6月，广州累计成交新房39618宗，同比下跌35%；

近5年中排名第三，低于2019、2021年同期水平。

虽然高层表态支持刚需置业，2022年房贷环境趋松；

▲近五年上下半年一手住宅成交宗数对比 单位（宗）

但由于广州未有实质性出台楼市松绑措施，因此整体市场仍处于2021年政策消化期。

01.

刚需信心不足，

新房成交同比跌35%，

近5年同期排名第三

市场较大占比的“刚需客”购房信心仍处于重建阶段。

从目前广州部分推新项目去化情况来看，整体成交表现仍有较大上升空间；

尤其增城、南沙、花都、从化等外围区域刚需盘，部分楼盘来访去化数据不理想，可见在经济下行压力加剧的环境下，买家信心仍处于重建阶段；

▲2019-2022年H1广州新房成交走势

此外，东莞、佛山、中山等大湾区城市以及苏州、杭州等“强二线”城市相继为楼市“松绑”；

市场预料广州近期将有重磅松绑政策出台，但上半年已经过去了，广州市场依旧“只闻楼梯响”，一定程度影响了买家入市欲望。

另外由于中山、东莞楼市松绑，部分原本属于南沙、增城的市场份额外溢至大湾区市场。

▲最新湾区9城政策地图

02.

四大一线城市表现

同比均出现成交下降迹象，

广州总量保持第一

根据广州中原研究发展部监控显示，2021年1-6月广州累计成交426.5万㎡一手单位，居四大城市总量之首。

但受疫情反复、经济下行影响，四大城市同比均出现较明显的成交下降迹象。

▲四大一线城市近三年1-6月成交面积对比

03.

全市新房均价为38737元/m²

套均价为417万元

其中，海珠、黄埔两区价格同比分别为33%、22%，为增幅较大的两个区域；

海珠区单价提升主要原因为近年地价提高，成交项目又以琶洲、创新湾等优质望江资源项目为主，因此单价较高；

黄埔区价格上涨则由于成交结构原因，由于上半年旧黄埔板块的城光、富颐等项目多次加推，成交占比较大，从而拉升了区域均价；

花都、增城、天河3区价格轻微下调，其中花都、增城价格回落一方面由于非热点板块新盘低价入市，另一方面则是热点板块亦采取积极促销活动带动成交。

天河成交均价微跌则主要由于上半年以刚改项目保利天汇成交为主，另外成交比重较大的合景臻颐府5-6月亦有下调价格动作。

04.

2022年上半年

新房市场3大特征分析

特征一：1-6月呈现“L”型走势，6月唯一超过去年同期

从每月情况来看，2022年上半年一手市场走势可分为3个阶段，分别为1月，2-5月， 6月。

第一阶段1月，得益于2021年11、12月房企打折促销，带动了一波成交。

2021年观望买家加快入市步伐，优质项目轮番开盘、加推。

如供应体量较大的珠江花城、保利天汇、亚运城、星汇城等项目均为2021年12月以来有大规模推售的优质物业；

加上房贷审批速度加快，LPR下调，买家购置需求被激发。

第二阶段为2-5月，2021年压抑的购房需求在1月得到释放；

2-5月广州客观上遭遇了疫情反复带来的影响，此外经济大环境变化导致部分刚需买家暂缓购房计划；

除市场信心原因以外，今年2-5月其中一个显著特征为买家回流优质二手；

根据中原成交显示，上半年东风东、华景、天河公园、华南等优质板块二手房成交热度明显提高；

部分买家由于担心新房开发商“爆雷”，转投至二手市场，带动逐渐回暖；

广州二手住宅3月更是创下了超8千宗的年内最高位，这一定程度分化了一手成交。

第三阶段为6月，广州新房网签7776宗，环比增加26%，比去年同期成交增加10%。

为2022年上半年唯一成交量超过去年同期的月份；

同时六月成交超过传统旺季“红五月”亦是近年少见的现象，说明广州市场正逐步走出2021年调控政策消化期；

中心区改善型置业 外围区“洼地价”项目正逐步将广州市场带出“阴霾”，开发商推货、客户态度比2-5月变得积极。

特征二：上半年供货36434套保持高位，黄埔、荔湾迎来“新货潮”

上半年黄埔、天河、荔湾三区供应同比增加；

其中黄埔主要得益于近年旧改推进转化新房，中央城、城光、富颐华庭三个典型项目缓解了各自板块“供不应求”情况；

▲2022年上半年1-6月广州新房供应走势（单位：套）

另外荔湾“多点开花”，除广钢以外，广船、花地湾、鹤洞等板块均有新货供应。

▲上半年热点区域供应表现分析

特征三：整体去化率低迷，仅个别“网红盘”突围而出

根据我部监控数据显示，2022年上半年广州累计有112个（次）项目开盘/加推；

总推售货量为14852套，首日去化成交4533套，平均去化率为31%，对比去年同期呈现出相对低迷状态。

▲2021年至今广州新房推售首日去化情况

从实际推盘情况来看，今年总推售量比去年同期（14270套）多；

尤其增城、南沙、花都等区库存量较大，楼盘之间促销“内卷”严重；

▲近一年库存及消化周期变动

因此在成交下行压力加大的情况下，意向买家花费更多时间用于选择、对比，导致整体去化表现不理想。

▲2022年H1部分热点区首日去化情况

成功“突围”网红盘分析

05.

上半年各区成交普降

天河、番禺相对稳定

2022年上半年受调控等综合因素影响，同比2021年同期“成交高峰”存在明显落差。

相比起部分区域超40%的下跌幅度，上半年番禺、天河成交表现“可圈可点”。

▲2022年上半年广州各区一手住宅供求量价情况

其中番禺北部成交气氛比较活跃，和樾府、越大星、星汇文玺、星瀚TOD等项目强力支撑成交。

虽然目前占广州市场绝大部分比例的刚需客有待重建信心；

但对于购置10万 /平、千万以上豪宅成交表现却可圈可点；

如3月加推的天河汇景台，单价12-14万/平，在开盘不足一个月内再次加推，首日去化近7成；

又如白云东平板块的华远云和墅（最低价1600万元/套起），第二季度初推出18套叠墅单位，当日即成交16套，可见高端产品客户已经提前布局，把握投资先机。

另外，从二季度开始，广州改善型、“卖一买一”客户回流速度提高；

随着房贷环境趋于宽松，不少优质项目亦选择在3-6月入市；

其中包括荔湾广钢中海保利朗阅、珠江花城、富颐华庭、星樾TOD、珠江铂世湾等，由于目前房贷审批速度大幅提高；

去年积压的“卖一买一”需求持续释放，买家资金周转更加顺畅，从而带动起总价500万以上改善型置业需求。

06.

各区库存：成交放缓，

消化周期超20个月的区域

亟需积极措施“去库存”

全市十一区库存量均环比上涨，消化周期超过12个月的区域有6个；

其中南沙、增城、从化、花都四区库存消化周期超过20个月；

我部认为上述四区需要积极的措施“因区施策”以保持“供求平衡”。

07.

十大热点板块成交：

黄埔、番禺热点板块“强势占位”

增城、南沙热度稍降

08.

2022年上半年

五大值得关注“个性化板块”

从2020年起，市场TOP10板块的“集聚能力”出现明显下滑；

截至2022年上半年，十大板块成交占比仅37%，对比2019年下跌17个百分点。

我部认为，由于各区“一呼百应”的巨型社区盘减少，各板块成交趋于平均，买家购置需求亦越来越多样化。

09.

十大成交热盘：

黄埔、天河、荔湾改善盘上榜

10.

下半年市场逐步走出低迷

刚需客入市速度将加快

下半年广州出台放松政策可能性不高；

但随着经济面转好，官方优化对房地产市场的管理，预期买家将加速回流，带动市场走出低迷状态；

目前广州改善型、中高端需求已逐渐回温，刚需客上半年因期盼“政策松绑”而过度观望，预计下半年将会重新抓紧入市时间。

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