东方烂尾楼（百亿光耀东方内斗5年）

昔日百亿规模光耀东方，多年家产之争后，还剩下多少资产？

作者 | 梁春富

编辑丨蔡真

来源 | 野马财经

山东地产富商、光耀东方创始人李贵斌的遗产争夺案又有了新进展。

近期相关法院裁判文书显示，针对李贵斌二婚妻子徐君诉李烨东及相关企业的继承纠纷一案，法院一审判决徐君及子女依法继承多家光耀东方核心企业相应股权。但这一涉及巨大利益的家族争产案并未落下帷幕，据了解，目前还有部分案件被告提起了二审上诉。

作为曾经以烂尾楼收购而闻名业内的商业地产公司，光耀东方在北京、上海、山东等地拥有多个知名商业地产项目，资产规模超百亿元。但创始人李贵斌于2017年意外病逝后，光耀东方深陷遗产争夺战，徐君与小叔子李贵杰、原配妻子之子李烨东对簿公堂，拉锯多年。

此次判决意味着继2019年股权变更案二审宣判后，徐君母子三人与李烨东正在对巨额遗产进行再分割。作为第一顺位继承人的徐君，目前成为了光耀东方的大股东。

眼下，家产争夺的闹剧进入收尾阶段，但光耀东方早不复当年。光耀东方管理层大多被卷入这场家产纠纷，员工离职，公司经营困难。且公司有价资产陆续被变卖，资金流向不明。多份法院裁决文书显示，“光耀东方系”核心企业都被列为失信人、限制消费，且可执行资产所剩无几。

创始人去世后，家族爆发争产大戏

光耀东方是个典型的家族企业，大部分“光耀东方系”公司由李贵斌、弟弟李贵杰和儿子李烨东（李贵斌与第一任妻子所生）分别持股60%、20%、20%。

2017年2月，李贵斌不幸病逝后，其第二任妻子徐君发现，丈夫在多家企业的股权被转至李贵杰名下。变成了李贵杰持股80%，李烨东仍持股20%。

徐君与李贵斌育有一儿一女。上述公司股权变更也意味着，徐君和一双儿女在光耀东方核心企业没有股份。对于徐君来说，这是不可接受的。于是，一场家产争夺战就此展开。李贵斌病逝半年后，徐君与李贵杰、李烨东等对簿公堂。

2019年3月27日，北京市一中院做出终审判决，维持一审原判：徐君胜诉，判令股权变更无效，将原属于李贵斌的财产、股权恢复至李贵斌名下。

但徐君还要拿回属于自己的继承权。2021年6月，针对双方继承权纠纷，徐君又将李烨东等告上了法庭。

近期，北京市海淀区人民法院对此继承纠纷做出判决，涉及8家企业：北京光耀东方商业管理有限公司（下称“北京光耀东方商业”）、北京光耀东方投资管理有限公司（下称“北京光耀东方投资”）、北京艺享东方教育科技有限责任公司、山东冠县鑫隆建筑材料有限公司（下称“冠县鑫隆公司”）、天秤投资基金管理（北京）有限公司、山东光耀利民企业管理咨询有限公司、山东聊城华信恒隆商贸有限公司、芜湖华恒投资合伙企业（有限合伙）。

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根据判决书，徐君和一双儿女、李烨东共4人继承相应股权。徐君不仅是第一顺位继承人，还是其儿女的代理人，因而徐君所继承的股权份额最多。其中，北京光耀东方商业、北京光耀东方投资由徐君分别继承45%、87.5%股权，为第一大股东。这两家公司是光耀东方重要的经营主体，集团旗下资产也大多在其名下。

另外，徐君还依法继承了位于北京朝阳区、海淀区的两套房子，以及近百万元存款。

不过，该案已有被告提起上诉，二审结果还未可知。

“光耀东方系”多是一个注册企业名下拥有一个商业管理项目或一处物业。比如，冠县鑫隆公司的子公司北京新湖阳光物业管理有限公司，持有北京世纪天乐大厦项目。据亚星化学（600319.SH）2015年披露的数据，新湖阳光物业资产总额超过22亿元。

《中国经营报》报道，仅据光耀东方官网，即拥有大型物业22处，其中北京9项：光耀东方中心、光耀东方广场、中电信息大厦、京威世纪建筑大厦、新中关大厦、中关村时代广场、世纪天乐大厦、美博汇大厦、CBD东舍。粗略计算，上述资产已过百亿元。

目前来看，在这场家产纠纷中，徐君已经赢了一审，但又面临二审，判决未明，光耀东方巨额资产如何分割还未可知。

诸多难题待解

围绕着家产之争，光耀东方近年来官司不断。一方面，双方拉锯期间，李贵杰被指变卖光耀东方资产，且所获资金流向不明。

《中国经营报》报道，2017年9月25日，股权变更案一审刚开庭不久，李贵杰就将上述新湖阳光物业股权卖给了北京国资背景的华远集团，交易对价43亿元。

《中国经营报》的报道中还提到，2020年12月，北京海淀区警方对光耀东方多名高管带走调查，包括集团总裁李贵杰。据了解，李贵杰涉嫌通过虚增世纪天乐大厦的商户数量，骗取北京市政府发给商户的纾解资金。

2019年6月，股权变更案二审败诉4个月后，李贵杰又与光大控股旗下私募基金光控安石签署了《债权债务处理协议》，将中关村时代广场转让给光控安石。

根据徐君与光控安石等相关合同纠纷一审判决书，徐君方面认为，上述《债权债务处理协议》未经过原实控人李贵斌的确认，也没做出有效股东决议，因此该协议并非光耀东方企业的真实意思。同时，协议签订双方，明知李贵杰无权处置中关村资产仍为之，且资产处置价格极为不合理。基于以上两个理由，2021年9月徐君方面诉至法院，请求确认该协议无效。

中关村时代广场位于北京海淀区核心商圈，总建筑面积约20万平方米，其中商业部分建面14万平方米，曾坐拥中国最大的地下购物中心。该商业项目产权分属三家“光耀东方系”企业，资产定价总额高达72.6亿元。而作为光耀东方的早期融资人，通过确认债权的方式，光控安石只需要付出4.8亿元现金的代价。

由于这起诉讼标的定价总额超过50亿元，目前已移送北京市高级人民法院处理。

来源：中国裁决文书网

另一方面，家产纠纷之下，公司高层和员工面临站队。资产也在拍卖，但因存在股权纠纷，鲜有买家敢出手。公司动荡，人心不稳、离职也比前几年多，公司发展也受到一定影响。

今年2月，“光耀东方系”公司在北京朝阳区的191套房产流拍。该标的已是第三次登上拍卖台，此次起拍价约为3.59亿元，相当于其评估总价6.41亿元的5.6折。

而光耀东方早年间动用杠杆收购商业项目或与李贵斌熟悉金融有关。公开资料显示，下海经商前，李贵斌在银行系统供职20余年，曾在中国农业银行聊城兴华路支行做行长。

值得注意的是，聊城新东方商业管理有限公司、聊城市鑫城房地产开发有限公司两家“光耀东方系”企业，分别持有聊城农商行2.74%、1.77%股权。而聊城农商行第一大股东山东聊城利民药业实际上也是由李贵斌实控。亚星化学2015年8月披露的公告显示，李贵斌持有的利民药业100%股权由甄廷华等17个自然人代持。

来源：亚星化学公告

光耀东方的主要经营模式之一是收购商业项目，将其整合改造后出售、出租，以及通过收取物业服务费等来赚取利润，典型例子是李贵斌操刀的中关村时代广场“食宝街”项目。

这种重资产经营模式，要求商业地产公司从收购到开发、运营、销售全环节参与，前期需要投入大量资金，回报周期长，且受实体业务影响极大。因而，商业地产公司比其他房地产公司对资金需求更为迫切，同样严重依赖于杠杆。融资端一旦出现问题，后果不堪设想。

而李贵斌病逝后，光耀东方流动性资金几近枯竭，2017年至今再无一起光耀东方并购消息传出。另据了解，徐君近几年的主要精力放在官司和养育儿女身上，实际上并未经营光耀东方。

目前，徐君只追回了8家“光耀东方系”企业的相应股权份额。野马财经不完全统计，李贵斌名下直接和间接持股，或者他人代持的企业超过60家。此外，虽然徐君赢回了继承权，但目前的工商资料显示，上述8家企业的股权结构仍未发生变化。

昔日百亿规模光耀东方，今剩几何？

仅据光耀东方官网，公司在北京、上海、聊城、天津、大同、石家庄等多地拥有大型物业共计22处。除了商业项目，光耀东方旗下还有天佑万荣物业等多家物业公司，专门为光耀东方的商业项目提供物业服务；在山东聊城，光耀东方还涉足了百货零售、医疗、金融等领域，投资了百货大楼、利民药业等。

如今斯人已逝，旷日持久的股权纠纷，伴随着疫情反复，房地产行业调控的大背景下，光耀东方早不复当年，甚至资不抵债，几无可执行财产。

工商资料显示，北京光耀东方商业、北京光耀东方投资被执行总金额合计超过52.33亿元，其所持有的子公司股权也大多被冻结，相当一部分子公司的资产陆续被拍卖。

而光耀东方分布在全国各地的22处大型物业，有的早已被甩卖，还有的被司法冻结、抵押偿款。

在北京9处大型物业中，中关村时代广场、世纪天乐大厦已被出置；因合同纠纷，京威世纪建筑大厦有限公司名下房产被拍卖。

在山东聊城有4处大型物业：新东方广场、百大金鼎商厦、金鼎购物中心、金鼎百货临清店。其中，新东方广场是光耀东方改造的第一个烂尾商业项目。据爱企查，其余3个由总公司山东省聊城市百货大厦有限责任公司及其分支机构持有。目前北京光耀东方商业所持的聊城市百货大厦公司股权已被司法冻结。

来源：爱企查

在天津，光耀东方曾是天津滨海新区响螺湾开发量最大的地产商，共有5个地块、4个项目：东方名邸、东方文化广场、东方中央广场、光耀东方国际大厦。

其中，东方文化广场（即滨海万隆大厦）曾在2013年被作为抵押，用于光耀东方发行信托募资收购北京中电信息大厦。目前，东方文化广场的开发商天津明远丽雅，已由地方国资宜宾发展控股集团控股。

光耀东方国际大厦则由李贵斌实控的天津市云滨置业投资有限公司（下称“天津云滨”）开发，但目前的工商资料显示，天津云滨由李洪涛实控，法定代表人为李贵广。

在上海，光耀东方曾运营上海城隍庙广场、光耀东方商厦2个商业综合体。其中，上海城隍庙广场（又名“豫城时尚”）是光耀东方又一核心项目，地处上海滩黄金地段城隍庙商圈，区位极为优越，早前估值超过30亿元。但目前豫城时尚项目的产权公司上海城隍庙广场置业有限公司（下称“上海城隍庙广场置业”），其控股股东已由李贵斌变更为国资背景的聊城市丽硕源企业管理有限公司（下称“聊城市丽硕源”）。

上海城隍庙广场置业经历过多次实控人变更，最早实控人为豫园商城（600655.SH，现名豫园股份）。2006年4月，豫园商城将上海城隍庙广场置业100%股权转让给YU GARDEN INVESTMENTS LTD.公司，对价5.7亿元。后者是一家注册于巴巴多斯的海外公司，李贵斌任董事长。后李贵斌去世，弟弟李贵杰完成股权变更，持有光耀东方80%股权期间，又以上海城隍庙广场置业名义向华鑫信托贷款10亿元。

另据《华鑫信托与李贵杰等金融借款合同纠纷一审民事判决书》，2018年7月，上海城隍庙广场置业向华鑫信托贷款10亿元，并以公司股权、土地及房产作为抵押。后上海城隍庙广场置业未能如期偿还本金和利息，法院判令华鑫信托享有其相应资产处置的优先追偿权。

2018年9月25日，上海城隍庙广场置业再次发生股权变更，公司实控人由YU GARDEN INVESTMENTSLTD.变更为聊城市丽硕源。股权穿透后，聊城市丽硕源由广州桥柏投资合伙企业（有限合伙）、中裕睿信（北京）资产管理有限公司（下称“中裕睿信（北京）资管”）分别持股99%、1%。

中裕睿信（北京）资管由北京光耀东方商业、私募基金信裕资管分别持有30%、40%股权。该公司还持有广州桥柏投资合伙企业（有限合伙）30%股权。因而，上海城隍庙广场置业的实控人虽已变更，但与光耀东方仍有莫大干系。

另外，中裕睿信（北京）资管和信裕资管均由国务院国资委实控，这两家公司的注册地址也都在北京市海淀区西三环北路100号——航天桥光耀东方中心。

光耀东方中心 李贵斌、李贵杰、李烨东曾在此办公 来源：罐头图库

光耀东方还曾运营着河北邯郸新丹兰尚街、山西大同新东方尚街、河北石家庄品汇大厦等多个商业项目。据了解，光耀东方目前正在筹划重整计划。

此外，光耀东方2015年时曾计划借壳亚星化学登陆资本市场，属于重大资产重组事项。但李贵杰知悉该内幕消息后，投入超100万元提前买入亚星化学股票，构成内幕交易，后被证监会罚没3万元。而光耀东方持有的上市公司股权已悉数被拍卖。

“烂尾楼之王”也烂尾？

光耀东方创始人李贵斌，山东聊城人，生于上世纪60年代，在聊城银行系统工作20余年。2003年，李贵斌接手聊城新东方广场，并将其成功盘活，赚到了经商生涯的第一桶金。自此李贵斌投身商海，成立光耀东方集团，逐步扩张商业版图。

2005年，光耀东方从聊城搬到了北京，弟弟李贵杰也跟到北京担任光耀东方总裁，帮哥哥打理公司。媒体报道中，李贵斌常戴一副金丝眼镜，操着浓重的聊城口音，喜欢以茶会友。

李贵斌的身体一直不太好，2008年查出胆管癌。在手术成功后，49岁的李贵斌遇到了35岁的聊城老乡、主持人徐君。相识不过一年，两人喜结连理。李贵斌与徐君，还在距离航天桥光耀东方十分钟路程的玉渊潭附近置业。

光耀东方中心 来源：罐头图库

彼时正值李贵斌走上人生巅峰，2010年光耀东方商业物业面积达到50万平方米，销售额达到150亿元，已经超过2009年SOHO中国130亿元的规模。

《中国经营报》报道，多位光耀东方员工表示，李贵斌希望企业能在美国上市，为此，他常年熬夜办公，健康状况急剧恶化。“典型山东人，疼老婆孩子，但公司的事不会让老婆参与。”员工还称。

2016年末，李贵斌住进301医院，2017年2月3日医院下病危通知。2月13日，李贵斌病逝。李贵斌去世之后，光耀东方的家产纠纷也就拉开了帷幕。

李贵斌之子李烨东曾向《北京商报》表示：“公司的一切安排都是按照父亲的愿望进行的，有凭有据。父亲将事业交给三叔（李贵杰），是因为我父亲知道我叔叔不会亏待我们。父亲时常和人说，家族和公司都需要能挑大梁的人，只有叔叔能胜任。”

徐君还曾在微博公开回应：“光耀东方是我丈夫、是我孩子的父亲创办的，他去世后我们娘仨个分文没有，被你们恶意剥夺了继承权，这事你们走到哪里也说不过理去！”

光耀东方当年在全国各地四处“狩猎”商业项目，发展之迅猛让市场惊叹，怎么今天就成了为人津津乐道的谈资。看客唏嘘之余也不禁发问：灵魂人物去世后就爆发了家族内斗，这究竟是谁的错？

家族企业、同室操戈、“富不过三代”……在商业史上这样的剧情轮番上演，大概也印证了《红楼梦》里探春说的这句话：“可知这样大族人家，……从家里自杀自灭起来，才会一败涂地！”

诚然，家族企业存在一些弊端，例如权责不明、例如利益分配。北京威诺律师事务所合伙人杨兆全律师指出，我国大多数家族企业的所有权与经营权没有实现分离，企业决策程序按家族程序进行，权力高度集中在一人手中，家族企业治理的核心也在于如何规避上述问题。

中山大学中国家族企业研究中心宋丽红等于2012年发表了一篇关于家族企业的论文，对家族企业分家进行研究。这篇论文指出，尽管“家业长青”一直是家族企业永续经营的战略目标之一，但往往难以避免“合久必分”的局面。当家族成员不断扩大延续，成员之间在价值观、经营战略以及控制权等方面的冲突与日俱增，家族成员“捆绑”在一起的（治理）成本将会越来越高。

而家族企业分家一则可防止家族的破裂，二则可简化公司治理。更重要的是，分家可使家族内的企业家在独自领导一家公司后充分发挥其潜力和创业热情。同时使得那些自主性或才华受限的子孙得以另立门户或自我创业，从而对整体经济发展产生正面的、积极的和建设性的作用。

百亿家产之争到底是不是一场空？“烂尾楼之王”也逃不掉“烂尾”的命运吗？对此，你有何想法？欢迎评论区留言。

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