精装小高和洋房哪个好（鸟鸣）

老鸟建了一个读者交流群，里面会聊到一些有价值的问题。

因为群聊的特性，很多时候说的不够深入，很多朋友看到一堆的未读消息也会直接划过。

很多都是些共性的问题，老鸟把他整理出来，给大家做个分享。

第一期的“鸟鸣”反应还不错，今天来更新第二期。

新乡房产老鸟谈土生土长新乡人。误入房产，漂泊十余年。重回新乡，想和你聊一些关于房产的事。

不是炒房客，房价涨与降跟咱没啥关系。

很多买房人都会把这句话挂在嘴边，在老鸟看来这更像是鸵鸟一样的心理安慰。

一套房子不可能住一辈子。

不管是因为家庭结构变化、工作变动、房屋老化、改善居住环境还是其他原因，你至少需要购买或者经历2-3套的房子。

想一下：等你要换房的时候，一套涨了的房子和一套没涨或者跌了的房子，对你置换怎么会没关系呢？

所以：即使是自住，也要站在房产增值的角度去审视你的购房决策。

零首付，分5次两年半还清。只要交一万定金，批款后返还一万定金。

首付分期是开发商常会用到的促销政策，通过降低门槛来吸引客户。

买房时候一定要保持清醒，科学规划自己的现金流，不要冲动下定。

毕竟这只是分期付款，该交的钱一分也跑不了。而且分期款一般会要求在1-3年付清，在此期间你不光要还房贷，还要攒出来首付的钱。

首付分期还有另外一种形式，就是高评高贷，房款全部走贷款。比如总价100万的房子，正常首付20%贷款80%，也就是交20万的首付，从银行贷款80万。开发商可以跟客户在购房协议上把价格定到125万，这样80%的贷款就变成了100万，相当于全部房款都是从银行贷款，真正0首付。

这种操作方式买房人的月供压力会比较大，也会增加买房人和开发商的税费成本，还需要协调银行配合，违规风险比较大。通常用在二手房交易中，新房用的比较少。

当然，首付分期客观上降低了买房门槛，对于现在手头比较紧但是有稳定的收入预期的买房人也是一个不错的机会。

最后：首付分期在国家政策上是禁止的。

兰亭花园有学区吗

一中、明德双学区，价格在9400-9600元/㎡之间。临近上学季时候价格会破万。

2010年那会儿新乡房子啥价。那会我老板买的公务员小区是1700左右，现在公务员小区得一万了。

这段是纯聊天，没啥专业知识。

2010年时候老鸟刚入行，工资1000块钱一个月。当时很清楚的记得伟业中央公园房子卖3000多，要干3个多月才能买一平米，感觉真贵。

当时的老板说过一句话印象很深：不是房价高，而是你的能力不够，工资低。

现在新乡均价7000多，老鸟上班一个月工资能买一平米还多些。

你说：对老鸟个人而言，什么时候的房价更高呢？

（点击链接查看用数据告诉你：用数据告诉你：新乡房价到底高不高）

现在6.2的利率到明年能降到5.8吗？我看不了这种官方文章，只关心利率会不会低

老鸟在别的群里面发了一篇关于房贷利率的文章，有人问上面的问题，老鸟没有回复。

现在是一个信息大爆炸的时代，有很多渠道方法可以了解各种你想知道的信息。只要去找一下、看一下就行。

如果别人把信息给你识别筛选好，你连看一下都不愿意，那你只能被蒙蔽，继续无知。

很认同朋友说的一句话：放下助人情结，尊重他人命运。

真洋房和假洋房怎么区分

首先，在建筑规范里面压根就没有洋房这个概念，这是开发商为了卖房子造的一个词。

住宅物业类型只有别墅、多层、小高层、高层、超高层之分。通常1-3层称为别墅，4-6层称为多层，7-15层称为小高层，16-33层称为高层，100米以上的称为超高层。

别墅用地政府已经不再新批，超高层多用于写字楼，这里就不做讨论。洋房其实就是多层，只不过是宣传上的一种包装，增加一些逼格。

所谓的真洋房，其实就是指全部楼栋都在6层以内的小区；假洋房一般指比6层高，但比15层低的楼栋，为了抬高价格也自称是洋房，没有具体的标准。像南区某房企，先后开发两个项目，都是打着洋房的旗号，但都超过6层，就是纯粹的假洋房。

市场上还有一种小区，同时规划有高层和多层，我们称之为高低配。通常是因为多层能卖高价，所以故意规划一些多层来多赚些钱。

同样的容积率，做纯高层可以在小区规划大面积的景观，楼间距更大，居住舒适度更高，但是客户不愿意出高价；做假洋房或者高低配小区则必然会增加楼栋数量，做不了大面积景观，楼间距变小，居住舒适度并不见得更高，但是客户通常愿意为所谓的“洋房”而支付更高的价格。

所以，从建筑规划上也可以看出来开发商的开发逻辑，是做好产品还是赚更多钱。

房产抵押贷是怎么回事

房产抵押贷一般要求是全款房、有房本，贷款额度通常是房屋评估价的70%，时间一般是三年，可以先息后本。这两年国家金融政策相对宽松，利率比较低，一般在3点多。

市场上有人通过抵押贷来降低原来房贷利率，但有一定的风险，大家要慎重选择（详情可点击跳转LPR、基准、加点、上浮是啥意思？房贷利率到底是怎么算的？为什么房贷利率下降了我的却没降？）。

现在中介是挣信息费，吃价格差的也有，挣跑腿费才是中介的根本房子的价格高低不影响房子交易流程，钱却能差好几倍

中介的价值是什么？

跑腿？不如我们自己打车，要比中介费便宜的多。

信息费？现在网络这么发达，自己动手也可以查到很多信息。

老鸟认为：中介最核心的价值在于凭借自己的专业能力为客户提供顾问咨询，为客户选到可以10年甚至更长时间不落伍的房子，同时实现房子的保值增值。

一样的资金投入，买A房子后期涨了50%甚至翻倍，买B房子价格没涨甚至跌了；或者A房子户型、配套、配置等各方面让你居住10年甚至更长时间都不过时，而B房子住进去没几年发现已经跟不上时代潮流被淘汰了。这样不同的选择对个人会产生很大的差别。

怎样才能选到A房子？这需要长时间的专业沉淀，也是普通买房人所不具备且急需的。做到这点，才能匹配中介的高佣金。

（老鸟写过一篇关于置业顾问和中介的文章，可以点击跳转查看那个在售楼部大哭的女生）

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