汕头旧楼整栋改造（汕头探路老旧小区改造）

7月，骄阳如火，正是盛夏，汕头市金平区2020年城镇老旧小区改造项目首期工程即将完工，共涉及19个小区。

位于老城中心的东方街道翠园小区建于上世纪80年代，是此次改造的试点小区之一。如今，小区内大部分道路已拆除重建，首层墙面刷漆翻新，楼外线路规整有序，群众居住条件大为改善。

金平区2020年老旧小区改造项目涉及到19个小区。杨立轩 摄

“心里欢喜啊！”年近九十的翠园小区居民陈奶奶笑着向南方日报记者感慨。自去年底项目启动建设以来，陈奶奶时不时就走出家门张望施工进度，满心欢喜地期待着社区蝶变。她坦言，老年人腿脚不好，小区改造后给予她的最大便利，就是道路看着宽敞了、走着舒心了。

根据汇总各区县2021-2025年改造计划情况，汕头将在“十四五”期间完成改造城镇老旧小区共600多个，楼栋数近5000栋，建筑面积约1600万平方米，预计总投资额为30多亿元，惠及居民约14万多户，人口50多万人。届时将切实解决小区下雨道路浸街现象、无照明、停车难、房屋破旧、设施老化等问题。

对于金平乃至汕头而言，老旧小区改造不仅是一次顺应民心的重大工程，更是构建基层治理新格局的重大改革，将为城市治理体系和治理能力现代化提供强大动力。

▍全面升级基础设施惠及14万户居民

老旧小区改造，是一次基础配套和服务设施的全面升级。

7月23日，在金平区金东街道桃园社区居委会里，电话声、讨论声此起彼伏地响起，不时还有居民走进反馈意见。原来，当日上午，桃园社区居委会主任林彧、金平区住建局办公室主任黄晓东、桃园社区改造项目现场负责人陈楚兴等人正在研判工程进度，讨论社区改造过程中的各项细节工作。

半年前，记者实地走访时发现，桃园社区内存在“三线”乱搭、供水管老化、燃气管道未全覆盖、道路交通无序、停车位不足、外墙老旧剥落、楼道线缆杂乱等问题。如今，随着老旧小区改造一期工程接近尾声，桃园社区存在的问题逐一得到解决，已然发生巨大变化。

桃园社区改造范围图。受访者提供

“改群众之想改，做群众之不能做。”这是黄晓东常挂在嘴上的一句话。谈及金平区2020年老旧小区改造项目中涉及的19个小区，黄晓东皆了如指掌、如数家珍。

黄晓东告诉记者，汕头老旧小区改造内容可分为基础类、完善类、提升类三类。具体而言，前两类包括小区道路、供排水、供电、绿化、照明、围墙等基础设施的更新改造，小区内配套养老抚幼、无障碍设施、便民市场等服务设施的建设改造；小区内房屋公共区域修缮、绿色建筑改造，有条件的加装电梯等。

在提升层面，指的是公共服务设施配套建设及智慧化改造，包括改造和建设小区及周边的社区服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老抚幼、助残、家政保洁、便民市场、邮政快递末端综合服务等专项服务设施。

据了解，金平区正实施建设的2020年19个老旧小区改造项目于去年12月底开工，已完成总工程进度约90%，部分小区完成95%，将在8月全部竣工，而2021年计划改造的123个老旧小区也已基本完成前期准备工作。

记者从汕头市住建局获悉，今年汕头市计划实施建设的老旧小区改造项目涉及小区数144个、楼栋1429栋、户数约4万多户，建筑面积400多万平方米，预计总投资额约8亿多元。

▍“一楼一策”深层排查安全隐患

老旧小区改造，是一次全方位深层次的安全隐患排查行动。

由于大部分老旧小区建于上世纪八九十年代，普遍存在硬件设施老化的情况，甚至随时容易引发安全事故。在桃园小区进行燃气改造时，就曾发现大树树根缠住燃气管道的危险情况。

“在正式开挖地面之前，燃气部门会使用探测仪进行勘查。但由于地下管道太多，且出现树根阻挡的情况，我们无法准确掌握燃气管道具体的铺设路径。”据现场施工人员郑少波回忆道，“我们只知道燃气管道从树底下穿过了，而这棵树有七层楼高，并且出现倾斜、坏死的现象。”

经过现场人员的讨论后，施工队决定边开挖边研判。等燃气管道逐渐暴露在众人眼前时，现场的人都不免倒吸了一口凉气，情况比预想中的麻烦许多。

“一开始只是以为管道从树根底下穿过，没想到是树根把管道紧紧缠住了。”据郑少波描述，彼时，他们只敢以人工手刨的方式，先是将松土掏掉，再顺着燃气管道，一点点把树根割开，把燃气管道和树根逐步分离。据了解，当天分离工作总耗时7个小时。

黄晓东告诉记者，地下管道纵横交错、情形复杂，很多时候都必须靠人工进行勘查，而这也体现了根据实际情况布局“一楼一策”的重要性和必要性。

有惊险个例，也有社区“通病”。在绝大多数的老旧社区中，由于车位紧张等原因，电动自行车往往更加受到居民青睐。然而，很多小区楼门前尽管都张贴了禁止在楼内对电动自行车进行充电的消防安全提示，居民推车上楼充电仍是常态。

林彧还提到，一些居民为了充电方便，从所住楼层用充电插板连接成“加长版”充电线，延长至楼下为电动自行车甚至电动汽车充电。随着夏季雨水天气增加，来不及回收的充电插板在雨中极易导电，增加了触电、火灾的风险。

对此，金平区充分考虑居民需求，在社区改造中都特地为电动自行车规划出集中停放场地，并尝试引进电动自行车充电桩。

如今，桃园社区已设置了专门的停放区域，并引进智能充电桩。充电桩还内置监测系统，一旦检测到电动自行车的充电器和电池出现异常，即会自动断电。在价格上，充电桩按照充电器的输出功率进行分段收费，最低为0.23元每小时。

此外，金平区还在老旧小区改造过程中，重点清理疏通消防通道，检查小区公共区域既有的消防设施，更换老旧、过期的灭火器材、疏散照明灯等消防设施。

桃园社区公共空间改造意向图。受访者提供

▍创新基层治理发动群众参与共建

在金平区东方街道龙华社区，凤园是老旧小区改造试点单位之一。在记者走访过程中，龙华社区居委会主任林瑜光提到了先前居民前来反馈的一个事情。

原来，在老旧小区改造之前，空调冷凝水凌空排放具有普遍性，不少居民家中空调冷凝水从外装的空调机水管里直接滴落。由于没有安装引水管，冷凝水从楼层高处滴落，会在楼下住户阳台顶上发出声音，致使楼下住户投诉扰民；还有一些直接滴落在路中间，致使下方地面积了大片水渍，并有一层湿漉漉的青苔，影响社区环境。

对此，金平区在这次老旧小区改造中，将增设空调冷凝水排水立管列入工程的重要改造任务，对老旧小区内住户空调冷凝水排水统一收集，统一规划，增设空调冷凝水排水管。同时，还对老旧小区外墙给水立管路径进行规整。如此一来，凤园小区的居民便不存在邻里间因冷凝水发生纠纷的场景。

实际上，在群众共建共治共享方面，凤园小区一直走在前列。2018年，凤园小区努力推动辖内创建文明小区工作，重点修复小区基础设施、完善小区公共服务。

在这次升级改造完成后，凤园小区注重长效、管治并举，探索了由社区党总支主导，以社区居委会牵头，引导小区成立凤园研商委员会，以民主协商的方式共同决定小区管理和涉及全体凤园住户的权利义务的有关重点事项，包括二次供水、物业管理、管线落地等问题，收到了显著的效果。

而在今年的老旧小区改造项目中，凤园研商委员会再次发挥了基层群众自治、居委会协调引导的作用。据林瑜光描述，在施工队在楼外安装管道时，从天台下落过程中，不时会压到住户阳台顶铁棚，致使有变形或者破漏现象。

在数户居民都出现类似情况后，凤园小区管理处首先代表居民向施工队反映，后向居委会再次反映，最终以协商的方式有效处理，由施工队负责修缮相关住户的阳台屋面破损情况。

同样的情况也发生在桃园社区。7月20日，桃园社区居委会召开党员代表大会，征集群众关于桃园社区升级改造后续管理问题的意见。林彧在会上向群众发放了征求意见表，征询桃园社区新时代文明实践站是否保留、改造升级后是否引进物业管理或成立小区管理办公室等问题，引起了居民的热烈讨论和意见反馈。

在翠园小区，近日，居委会主任张旭东则因垃圾分类箱放置地点的问题，走访了不少住户，听取他们的意见和建议。

根据老旧小区改造规划，小区楼栋应按标准配建生活垃圾分类收集点。其中，小区主要道路和人流活动的公共空间应按照分类投放模式，合理设置密封式垃圾分类桶（箱）或垃圾分类厢房，并在小区醒目位置设置生活垃圾分类公示牌，设置密闭式可回收物、有害垃圾暂时存放间。

加快老旧小区居民参与垃圾分类的进度，撤桶并点是关键环节，但初始执行起来并不顺利。张旭东告诉记者，既要综合考虑居民投放垃圾的距离不能太远，又要考虑居民对垃圾投放点在自家楼下的接受程度。

“大多数居民还是配合社区的规划安排，我们也积极听取群众的意见，能改的尽量改，让群众都舒心开心。”张旭东说道。

同时，根据群众需求，翠园小区还在建筑楼首层与二层间统一安装蜂窝铝板，整治首层墙面，重新刷漆等，让社区环境更加美观整洁。

此外，在老旧小区改造过程中，当施工队分片开挖地面铺设管道时，居民需提前将所停车辆挪走，因此居民也需及时了解社区内工程进度，才能配合着进行停车。

■关注

“一张图”撬动社会资源参与改造

老旧小区改造，是撬动社会建设资金、推动区域发展的把手。

据黄晓东介绍，按照规划，此次改造之后，所有管道线路能“下地”的要全部“下地”，不能“下地”的要进行规整，让社区上空“净空”。然而，协调各管线单位、运营商等是改造工程的一大难点。

据悉，管道线路建设至少涉及燃气、供电、供水、移动、电信、联通、广电网络七个经营单位。在建设初期，电力、通信设施等方面针对是否要进行统一设计、预算、立项、施工等问题出现较多争论，难以达成一致。此外，各专业经营单位出资也需上报上级总公司审批或纳入投资计划，程序多、时间久，因此出现了无法与组织实施单位保持及时衔接、无法跟进同步施工等问题。

如何破题？在共建模式下，金平区明确电力、通信、供水、供气等专业经营单位出资责任，将水、电、强电、弱电等项目统一规划设计，采用政府负责开挖、土方回填，各专业经营单位自备改造材料、自行安装铺设，形成政府、企业共建机制。

据了解，在初期开展工作时，金平区采取“3 2”的方式，即提前五天通知各涉及部门，管道单位可安排两天时间准备建设材料，安排三天时间进场施工。到了工程后期，部分小区还采用直接让施工队帮助铺设管道线路的方式，提高工作效率。

“在2021年老旧小区改造项目中，我们会吸取一期的改造经验，考虑‘一张图作战’的方式，在前期把各管线单位的要求明确好、把规划细化好，直接由施工队全程进行安装铺设，管线单位派人监督配合。”黄晓东说道。

“在老旧小区改造上持续发力，除了要致力于提高居民的生活水平，还要鼓励社会资本积极参与到老旧小区改造工作中。”金平区住建局副局长刘俊材表示，老旧小区改造是一个长久的工作，不仅需要政府统筹协调，也需要社会力量以市场化方式参与，金融机构以可持续方式支持，实现存量资源整合利用、小区长效管理等。

举例而言，在老旧小区基础工程改造完成之后，金平区可以鼓励大型企业参与老旧小区改造，通过市场化方式，以风貌街区或者社区为单元，打造社区特有风貌，撬动社区服务和文旅需求等资源。

【记者】 蔡沚彦

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【作者】 蔡沚彦

【来源】 南方报业传媒集团南方 客户端

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