万科翡翠公园保障性租赁公寓（北京万科翡翠书院背后的棋局）

4月22日，北京万科翡翠书院月租金1.5万元起，10年租期一次性支付180万元的租赁规则一经发布便将万科卷进舆论漩涡。

一时间引起社会各界热议和报道，大家聚焦的热点在于两点，一点是万科的高租金对租赁行业的扰乱，另一方面不少业内人士认为万科在赌“全租赁地块放松开放销售。”

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对此，北京市住建委相关负责人回应称，企业竞自持的租赁住房，在70年土地使用权期限内，开发建设主体无论自持项目，还是将项目转让给新受让主体，都只能出租，不能出售或变相以租代售等;承租人租赁此类住房，无论租赁期限和续租次数多少，都只能获得使用权，不能获得产权。

提到翡翠书院这个项目，商业地产视点在万科拿地时就开始关注，70年100%自持，万科翡翠书院地块可以说开启了全国土地100%自持的先河，当时，商业地产视点预测如果是单纯开发，这块地肯定拿错了；但如果换个思路想，万科要是以此项目塑造长租品牌呢？那这盘棋就太大了，大到开启万科旗下的一个全新板块。

​ 长租公寓板块可以说是在房地产下半场的主要风口，在房地产调控持续加码，“房住不炒”的基调下，一线梯队房企甚至是房产中介纷纷布局起长租公寓，万科“泊寓”也正是在这种情况下应运而生。

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虽然，长租公寓是当下比较火的风口，但终归是处于实践阶段，“叫好不未必叫座”，世联甘伟表示，一线城市租金可能已经进入拐点，如果出租价格低于底租价格，盈利的剪刀差空间很小。

商业地产视点曾根据世联公寓算过一笔账，其投入分四部分：一是装修，即把房子包租下来之后做改造，包括硬装、软装和电器的配置，一间房大概4万元；第二块是抵租、押金，有一定的履约承诺；第三是重资产收购的项目；第四是IT系统的投入，每年在不断叠加。

去年世联行在这两块的投入并没有太体现出收入，在报表里面更多体现出经营性亏损。世联朱红说世联在长租公寓板块累计投入已经超过10亿元，但累计收入不足2亿元，这个账大家都算的清楚，长租公寓的未来是比较好的，长租公寓这个方向没错!

​因此，商业地产视点认为透过北京万科翡翠书院项目，我们才能窥得万科在长租公寓这板块下的一局大棋，至于这局棋能下到何种程度，是不是这样的玩法，商业地产视点将拭目以待!

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