嘉定新城发展潜力（怎么成为了最难买到的新城）

首先，先来问问大家一个问题，不知道是不是大家有和笔者一样的感受：

你们觉着嘉定新城现在难买吗？

先来说笔者的感受吧，其实从去年开始，嘉定已经成为了最难买到的新城之一

当然，之所以有这个言论，并不是空穴来风，首先我们我们一起来复习一下去年青浦、松江、奉贤和嘉定几个大的区域的积分触发比情况：

其实可以很明显的看出来，每一批次积分触发比为0的都位于奉贤和松江，而再具体到这几个区域各自在2021年的平均积分触发比，嘉定其实是远超其他几个区域的：

换句话说，这个数据也意味着，嘉定的新盘比其他区域更容易触发积分，对于低积分来说，买到的难度就远超其他区域。

那么问题来了：同为新城，为什么嘉定能那么难买？

我们今天从新房供应、位置优势、产业适配度等维度出发，一起探讨下为何嘉定如此：

01嘉定供应式弱新房供不应求

首先，从最直观的新房供应来看，今年嘉定的新房确实是少了。

2020年，粗略计算，嘉定区共有20个新盘入市；

2021年，不算春节前的一批和试点盘，六个批次共有28个新盘供应；

2022年在上半年，一二三批次公示，嘉定新盘仅有9个，其中一个还是重复加推；

下半年目前基本确定能入市的有5个，其中嘉定新城有3个，都是老盘加推：

再看看今年的土拍情况，一批次已经有3幅宅地成功出让，二批次中，有5幅宅地成功出让，到目前为止已经确认的仅有这8幅，其中嘉定新城有3幅：

不管是从预入市的新盘名单还是供地来看，嘉定新城在这一两年间的新房都过少了，如果没有新的供地，其实很难支撑。

而另一方面，上海的落户政策在持续放宽，仅在全面解封后一个月内，就相继颁布了两条落户政策，从世界名校毕业生到在沪高校应届研究生，符合落户条件的人越来越多，购房需求也在持续上升。

作为刚需上车圣地和落户大区之一的嘉定新城，其实是需要更多的住宅体量的，目前的供应现状已经有点跟不上了。

02区域位置有天然优势

其实从嘉定新城一直以来供应的新盘也可以看出来，在所有的介绍中一般都会有一个主打的方向，就是与市区的距离。

当然，不管从哪个维度来看，嘉定确实都是离市区位置更近的，以其中的新城板块为例，按照直线距离来看，嘉定新城距离市中心的人民广场直线仅约23公里，距离远远低于其他新城。

图片来源一房一万

这是先天性的位置优势，但是和普遍环线论不同的是，嘉定的价格并没有因与市区距离近而冲破五大新城的价格体系，而且以总价来说，反倒是其中最有性价比的。

而除了空间距离，对于区域位置影响很大的另外一个影响因素，就是交通情况：

大多数新城在核心区，如今都只有一条轨交大动脉。

这个嘉定新城也有，从嘉定出发，乘坐11号线可以直达徐家汇、前滩，最终到达迪士尼，中间换乘站点多达10个，换乘线路多达14条。

这些与其他新城相比并不算是特殊的优势。

但是除了可以直达环沪昆山、正在运营的地铁11号线，嘉定新城还有一条嘉闵线，未来不但可以改善嘉定新城仅通过11号线联通市区换乘的情况，对嘉定和大虹桥的经济的联通意义要更深远。

而且根据规划图，我们还能得出的一个重要信息，嘉闵线未来还有北延伸线，从嘉定出发，继续向北可以直达太仓铁路枢纽站，与苏锡常城际铁路等衔接贯通。

这样的跨省互相衔接，其实不只是出行方便了，把嘉定新城和上海北翼的太仓，用轨道交通与大虹桥连接在一起，对嘉定新城、太仓、和大虹桥的人才、产业、经济互通都是巨大的利好。

03人口导入优势显而易见

当然，如果仅有一些先天的位置和交通上的便捷还是不够的，嘉定作为一个新城想要在上海多中心发展的时机中突围，和其产业结构和成熟度是分不开的。

不过在说产业之前，我们还是需要说一下关联度非常高的人口问题。

2021年5月18日，上海市第七次全国人口普查数据出炉，笔者从各区2010年-2020年常住人口比重变化来看，嘉定区10年间人口增加的比重达到1%，在全市所有区里是最高的：

这也就意味着，虽然嘉定的常住人口不是最多的，但是过去十年间的平均人口增长率是最高的，因此可以说，不管是人才引进、积分落户、还是自然的人口流入，嘉定是所有区中一个非常受欢迎的区域。

而我们随机选取了两个在2021年认购过的嘉定新城新盘，其认购的户籍分布情况也从侧侧面佐证了这个观点：

其实在新城中确实早就已经有外地户籍客户超过上海户籍购房者的情况了，但对嘉定新城来说，这种情况要更为普遍，而且占比还要更高。

就以片区内2021年两个触发积分制楼盘为例，万科西郊都会的业主外籍户籍的占比就高达77.2%，金地峯范也达到了近66%，松江新城的积分盘虽然和嘉定情况类似，但是实际外地户籍占比远不如嘉定新城。

所以，这些被持续被导入嘉定新城的人口，既是嘉定房子难买到的成因，也是嘉定价值成长的成果，更是这些房子价值的保障。

04新城产业“头把交椅”

由此可见，对于购房的新上海人这些群体来说，其实选择嘉定的比例要更大一些，除了上述所说的位置、交通、人口导入，其实还有一个影响因素，就是产业。

虽然在上海各大新城的已有产业和规划预期中，各自的发展方向和进度完全不同，没有一个真正可以进行类比的参考系，但有一点，一定是一个区域产业实力的代表：

GDP

数据显示，2020年嘉定区的GDP全市第四，仅次于浦东、黄浦、闵行！

同时远超其他四大新城：

图片来源网络

同纬度的其他新城，分别位列8、10、11位

而在2021年，嘉定区的GDP继续稳坐全市第四，而其他新城的排名是：松江第9、奉贤11、青浦12！

换句话说，嘉定目前产业强劲、生产总值高是一方面，另一方面，也证明它有足够的实力和财力能让规划迅速落地，动力十足！

而具体到产业上，在五大新城中，嘉定首个发布了规划建设行动方案，其所拥有的汽车产业，同样是一个已然成熟的庞大产业聚集地。

在《行动方案》中，提出到2025年，嘉定新城高新技术企业将超过1400家，还将新增2个百亿级特色产业园和5家百亿级领军企业；

嘉定区GDP规模将达到3600亿元；嘉定新城产业总产出达到万亿级规模。

而除了2020年因“疫情”导致负增长，在2021年，增加值也已经已经达到了2705.6亿元，同比增长了6.1%，复合增长率一直都是相当可观的。

所以总的来说，嘉定的产业不仅已经相当成熟，而且未来势头也是十足的。

05供应不多，胜在品质

最后依旧回归到我们最关心的问题——房子，目前在嘉定新城范围内，有3盘即将加推，另外，在马陆和南翔也分别有一盘值得关注：

——金地嘉源

项目的优势低密度，容积率仅1.8，同时，为了给业主带来国际化的生活方式，项目规划配置室内泳池（规划中）、邻里中心（规划中）等高端配套。（邻里中心（不限于泳池等），后期将全部移交政府相关部门）

还精心打造堂客厅，营造邻里共聚、亲密交流的温馨场所。

要知道，这个在总价400万起的产品中非常少见，诚意十足！

——盘古元府

盘古园府是嘉定新城一个延续了很长时间的新盘，上一次入市是2020年8月，当时均价约4.2W/平，本次项目也是最后一栋15号楼位于小区最好的位置，可以说是整个大盘的楼王位置。

北侧就是有名的紫气东来公园，本次加推的最后房源从中高层可以直接看到公园的景观和水系，景观非常好。

项目产品为约83㎡2房-125㎡4房，虽然适应性比较强，但不管是小区内部还是外立面还是户型设计，跟最近两年的新房相比还是要打个折扣的。

——佳兆业城市广场

说到徐行，不得不提到专注于城市更新的佳兆业地产集团，2012年开起即开启了佳兆业城市广一期的开发，至目前的佳兆业城市广场五期，已深耕徐行近10载。

随着嘉闵线的确定，与其新成路站（暂定名）距离1公里的佳兆业城市广场五期成了名副其实的地铁盘，而且，除此之外，作为一个开发多年的大盘，项目所在区域配套基本齐全。

「佳兆业城市广场」五期此次加推的产品为建面约92㎡高层、146㎡合院、136-144㎡叠墅，总价起点约在300万左右，适合嘉定本区域刚需置业。

——金地峯汇

项目直线距离11号线马陆站约600m，北侧是恒大御景湾，目前二手挂牌均价是5万6左右，南侧邻沪翔高速。地块官方给出的新房指导价是4.81万/㎡ 。

从公示的规划方案可以看出，项目将提供1109套住宅供应，项目是近年来11号线马陆站旁少有的一宗纯宅地，地块现状是部分农田及工业用地，周边还有众多小区，生活氛围较为浓厚。

作为纯正地铁盘，且又有商业、教育等丰富资源环伺，金地峯汇应该会非常受到欢迎，值得期待。

——虹桥璀璨领峯

虹桥璀璨领峯项目虽在南翔，在实际距离马陆更近——项目依靠规划中的云翔湖社区，未来以成片的居住社区为主，将成为一整片全新的住宅片区。

虹桥璀璨领峯为招商 南山2家央企联合开发，当时的房地联动价为5.7万！

从规划上看，这个项目周边未来的确很有看点：

大片的住宅社区待建中，山姆会员 MEGA印象城 嘉定世外，bei北边嘉定新城还有三甲瑞金，配套相当齐全。

总的来说，五大新城确实是上海多中心发展的重点所在，而其中嘉定尤为突出。

但对买房来说，涌入的人口也让买房这件事也变得有难度了。

但就近一两年的新盘和宅地供应来说，短时间内集中大批量供应的可能性很小，所以特别是对于预算合适，但积分不高的嘉定购房者来说，可尽早入手！

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