旧改房屋权属怎么认定（某企业国有划拨土地上房屋有规划手续）

新疆某企业拥有某块国有划拨土地，2008年建房，有审批规划手续，其中有半地下室都是出租做门面房，一层也是门面房，也都有营业执照，现在直接说是危房，给4000元一平米的补偿。企业主问北京楹庭律师这种半地下室可以按照商铺的标准进行补偿吗？

这种情况下是不是按照商铺的补偿，我们首先看一下土地的房屋的登记性质。首先是否是按照商业补偿要看登记。如果说登记当中是三个店铺的话，那么按照商铺去补偿。当然，半地下室的商铺可能跟一层商铺价格肯定也会有差别，按照市场价格去确定。对于是不是商铺首先看登记，如果说登记的是商铺，那么可以提供营业执照等相关文件，可以按照“住改非”的方式去补偿。但是如果是没有登记的，这种情况下法律规定是适当补偿，并非就是按照市场商业进行补偿。当然也可以双方进行协商来补偿。

对“住改非”进行认定，需要从以下几个客观方面来进行考量。主要包括营业执照、税务登记以及组织机构代码证、公共卫生许可完税证明等房屋租赁协议，房屋实际使用情况以及实际用于经营的时间等。

也就是说，住房改为非住房，在征收过程中如何才能够认定为是“住改非”的房屋跟房屋用于实际经营的时间也是有相应关系的。

最高人民法院在很早之前就发布了很多类似的指导案例，对相关的部门按照危房的名义来进行征收拆迁的，认为其不合法。因为关于违法，需要专门的机构进行鉴定，首先必须由有资质的机构进行鉴定。在这个案子当中并没有进行鉴定，只是相关的部门说按危房处理，企业的房屋属于危房。这是不可以的。

因为有的部门没有鉴定危房的资质，也有一些地方相关的部门委托了危房鉴定机构来做出危房鉴定的结果。

有的案例是相关机构在作出危房鉴定的同时，相关的部门就予以了强制拆除。那么，是不是房子已经被拆了，可能就无法维权了？不是的。如果鉴定是违法的，是不对的，程序上也是违法的，最高人民法院有相关的指导案例指出这类案件应当确认违法。

依据《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定紧急通知》的规定，对于拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得了营业执照，经营性用房的补偿，各地可根据经营情况，经营的年限以及纳税等实际情况来进行适当的补偿。

根据《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，产权登记，产权证记载为住宅用房实际用于经营的，从房屋性质上属于住宅，一般应当以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准，进行评估核定价值。但已依法取得营业执照的，应当根据经营情况，经营年限以及纳税等实际情况，按照征收补偿方案规定给予适当的停产停业损失。

通过本案例我们可以看出，在遇到行政诉讼等类似问题时，如果是与行政部门有纠纷，一定要及时寻求司法救济，通过律师的专业分析、证据梳理等找到问题解决权益维护的突破口。北京楹庭也提醒各位当事人，遇到此类问题一定要及时向我们进行咨询，经过分析之后在了解法律法规、政策依据、相似案件处理思路之后再做决定，以免错过权益维护的最佳时机，给自己造成难以弥补的损失。

版权声明：本文为北京楹庭律师事务所原创文章，如需转载，请备注来源