闵行紫薇花园一房一价表（品质改善户型刚需）

以品质见长的宝华果然没有让人失望，房评君今天实探宝华浦东紫薇花园时，发现该项目是减配成风当下的一股清流，从社区园林到建筑用材再到装修标准、精装地库都让人眼前一亮，宝华标准在这个项目上一以贯之，值得点赞。

但出人意料的是，这个项目的主力户型竟然做成了83㎡的两房产品，共有332套，占到5成以上，虽然拿地要求中小户型占比七成，但将两房作为主打，让人大跌眼镜。

项目的均价为6.76万/㎡，这意味着83㎡的刚需户型，600万左右才能买到，这个总价段已经属于改善，现在置换成本这么高，花这么多钱买个两房，过两年再换房，不知道有多少人喜欢这样折腾。

而这样的面积和总价段定位，估计和所处区域相关，项目说起来是森兰板块，其实所在地是高行，比2020年初推出的森兰壹公馆位置更弱，也没有名校加持。

整个板块属于起步较早板块，所见即所得，什么含义？就是现在什么样、以后也就什么样，没有大变化，也没有更好的资源导入。

这样的地方，开发商明显担心项目的去化速度，因此选择了保守的主导小面积、相对稍低的总价，辅以宝华的品质王牌，通过性价比来撬开市场。

加之项目周边无比较好的次新房打底，一二手房也不存在价差，日后的溢价空间并不特别乐观。

所以，自住是项目的主要需求，但是600万的总价段，周边客户估计区域改善都难，杨浦、虹口的拆迁户可能能够得上。

区域分析

整体配套多样，区域潜力有限！

项目地处浦东新区高行板块，往北是外高桥，往南是森兰国际社区。高行属于发展比较早的区域，板块已经成熟，配套齐全。没有大的规划支撑，未来很难有大的升值空间。

浦东紫薇花园旁边是老小区和正在建设的人才房，小区东南向有一个信号塔。

△图中未涂色的楼体为人才房，拍摄于浦东紫薇花园内

项目距离杨浦、虹口较近，可以承接一部分浦西外溢客户，同时也吸引浦东改善客户。

交通配套：距离地铁6号线航津路站约1.7公里，步行半个小时左右。门口有公交1015路行南路张杨北路站，坐车5站到航津路地铁。公共交通不是很方便。

商业配套：森兰商都、国际商品广场、外高桥休闲广场、阳光天地等。

△森兰商都

学校配套：不主打学区房，新房不确定学校，临近的也没有特别重点的学校。浦东新区高南小学、高桥镇小学（高行校区）、上海师范大学附属高桥实验中学、竹园中学（森兰校区）等。

医疗配套：上海市第七人民医院、新侨医院等。

产品分析

赠送面积多，精装标准高！

项目由11栋12-16层小高层组成，其中北面的两栋楼带底商，为配建的人才租赁房。可售的为9栋楼，面积约64-146㎡，均价67600元/㎡，共656套房源，其中主力户型是83㎡，占了半壁江山。

从面积段可以看出，以100㎡以内的小面积为主，而且2房占比太高，达7成。这个项目的总价约430-1000万左右，主力总价600万左右，这个总价段的客户以改善为主，2房确实很尴尬，尤其在提倡3胎的时代背景下。

交付时间为2022年底或2023年初，在6批次新房中，属于交房非常早的，多数新房在2023年中下旬交付，部分甚至在2024年。目前房子全部封顶，多数楼座外立面基本完成，目前在打造内部精装。

△实景图

小区绿化和景观也基本完成，品质看的见。

层高3.15米，即使做完中央空调和吊顶，也不会压抑。

值得一提的是，赠送面积多。

阳台送一半面积，而且交付的时候是封闭阳台。按理封闭阳台算全面积。置业顾问解释说：先按半封闭阳台通过政府验收，再统一安装窗户。

一梯两户，电梯门分侧开，相当于一梯一户，电梯厅的位置属于每户的业主，也是赠送的，可以做个鞋柜、收纳柜等。

△电梯厅的赠送面积

△电梯厅旁边的设备间有一块面积，也可以利用

精装采用的均为知名品牌，地暖、中央空调都有，缺新风系统。厨房西门子四件套和旭勒橱柜都很高端。

厨房、卫生间多处采用天然石材，豪华尽显。

△样板间实景图

还有，卫生间也有中央空调和地暖。

△卫生间的中央空调出风口

下面再来感受下宝华的地下精装大堂和车位。奢华、大气，而且车位尺寸比标准车位略大。

户型分析

主力户型竟是2房，和主流需求存在错位！

64㎡为1室，说实话，现在1室的需求量太少了，即使单身，也要为将来结婚、生子做准备。而且现在首套的资质十分宝贵，大家都愿意尽可能在能力范围内买大一点、位置好一点、功能全一些的房子，卧室自然多多益善。

83㎡主力户型，是2室，如果能设计成3室该多好！

96㎡及以上的3房舒适度很高。

价格分析

无明显倒挂，与森兰核心存较大差距！

项目附近的南新西园、南新东园均价约4.9-5.6万/㎡，不存在倒挂。如果把森兰壹公馆纳进来，今年10月刚项目刚成交一套122㎡房子，成交均价10万/㎡出头，但这个项目对其并无参照性，壹公馆的溢价主要是六师附小的加持，而且项目地段也更好，地铁站就在小区旁边、森兰国际社区的商业配套也聚集在项目对面。

房评君说

宝华浦东紫薇花园在均价6.8万/㎡的楼盘中，品质是优秀的。人无完人，房子也很难十全十美。整体来说，这个楼盘宜居，适合买来自住。喜欢森兰或者高行的客户，都可以考虑。

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