珠海产业园区项目建议书费用（珠海国际文化城项目可行性研究报告）

一 碰撞交响曲 · 序二 时代背景 · 天时篇，下面我们就来说一说关于珠海产业园区项目建议书费用?我们一起去了解并探讨一下这个问题吧!

珠海产业园区项目建议书费用

一 碰撞交响曲 · 序

二 时代背景 · 天时篇

三 区域环境 · 地利篇

四 创新思维 · 人和篇

五 主体项目篇

六 配套项目篇

七 投资概算篇

八 经营管理篇

九 效益预测篇

十 编 后 语

一 碰撞交响曲 · 序

现代科学告诉我们：五十亿年前的一次宇宙大爆炸，产生了无以计数的宇宙尘埃，它们互相吸引、碰撞，形成了无以计数的、大大小小的岩石和冰块；规模更大的岩石和冰块，在相互吸引和碰撞的巨大声浪和高温产生的璀璨火光中，将较小的岩石和冰块融入自己巨大的躯体，逐渐形成今天我们所看到的无数颗巨大的恒星、行星、卫星和彗星等天体，构筑了广漠深远、神秘莫测的宇宙天象。

人类的唯一家园——地球，正是在经历了无数次惊心动魄的大小碰撞之后，岩石和冰块交融，结合成为一颗可以产生和养育生命的蓝色水球。

一切物质和生命源自于碰撞。

这是宇宙间亘古不变的规律。

现代史学告诉我们：人类文明发展和进步的历史动力，源自于世界各民族古老文明不断碰撞和交融。远古时期，由于生产力落后，各民族和各区域之间交流不便，各民族和区域内部文明自我碰撞、发展壮大，形成了古埃及尼罗河流域、古印度恒河流域和古华夏黄河流域等世界三大文明。随着生产力的发展和进步，交通工具的不断改善，各民族及区域的文明——以宗教、文化、艺术、商贸或战争等形式——相互碰撞、交融。特别是发生在十八世纪欧洲的工业革命，借助蒸汽机等先进科学技术的力量，世界各民族及区域文明——有时伴随着血与火的洗礼——碰撞加速加剧，其领域更加广泛，其内涵更加深刻。新经济、新科技、新文化、新艺术、新思维、新观念在不断的碰撞中，以前所未有的速度大量涌现。

一切物质文明与精神文明源自于碰撞。

这是人类发展史早已证明的不变真理。

21世纪，世界各国必然会在不断地碰撞交融中，逐步走向经济一体化。与经济相伴而行的各种文明——包括文化的和艺术的——也必然在碰撞交融中，诞生出新的更先进的文明。最显著的特征是东方文明与西方文明的碰撞，将喷发出人类文明史上最耀眼的光芒，结出经济、文化、艺术等领域内最壮丽的硕果。

我们欢呼21世纪人类新文明时代的到来。

在科学技术日新月异、世界经济快速发展的今天，人类的精神文明将在不断地碰撞和交融中走向新的辉煌。

21世纪是中国人的世纪。

为不同民族和区域的文化艺术的碰撞和交融提供数量更多、规模更大的舞台，这是我们共同的愿望，也是我们共同的责任。

《珠海国际文化城》乘愿而来，她的建立，将成为东西方文化艺术碰撞和交融的世界级大舞台，成为一个更加宏伟壮观的以国际文化艺术为主体的“东方明珠”。

二 时代背景 · 天时篇

二十年以前，一位东方伟人将“改革开放”的大旗高高扬起，在九百六十万平方公里的土地上，掀起了波澜壮阔、广泛深入的经济体制改革大潮。短短二十年来，十二亿中国人民在邓小平“建设有中国特色社会主义理论”的指引下，摆脱了各种僵化和陈腐观念的禁锢，排除了来自各种思潮特别是极左思潮的干扰，使我们的经济建设取得了前所未有的辉煌成就。曾经极度贫穷落后、千疮百孔、沉沦了一个多世纪的中华民族终于站起来了。

中国奇迹般的发展和进步震撼了整个世界。

还是这位伟人，以革命家、战略家高瞻远瞩的胆略和气魄，创立了深圳、珠海、汕头等经济特区，大胆引进资本主义的先进管理、技术、人才、资金及一切于我有用之人类文明成果，使特区不仅在经济建设方面成为全国的楷模，而且在思想观念、价值取向、文化意识上创造了不同于东方传统，也有别于西方色彩的新文明。特区的创办不仅证实了与世界经济接轨的成功，同样证明了东西方文明碰撞与交融所产生的巨大能量，对推动我国社会主义物质文明和精神文明建设的巨大作用。

有着浓厚封建历史和文化传统、保守、落后、封闭的中国，在“改革开放”的大潮中，吸纳世界各民族优秀文明、特别是西方先进文明成果的国门打开了。

天造地设，顺之者昌。

《珠海国际文化城》适应了这一时代潮流的需要。她将向世界各国各民族的文化艺术张开欢迎的双臂，同时也将把中华民族优秀的传统文化艺术和现代文化艺术推向全世界。这里将不断奏响世界各国各民族文化艺术交流和东西方文明交融的主旋律。

三 区域环境 · 地利篇

珠海——昔日南疆的边陲小镇——经过改革开放二十年的锤炼，已成为举世闻名的国际化都市。1998年被联合国环境组织授予中国唯一的最佳“改善人居环境奖”。2000年10月，中共广东省委、省政府对珠海又提出进一步的要求：在5年内努力将珠海建设成为一个区域性现代化经济文化中心城市。

珠海经济特区已插上了腾飞的翅膀。

珠江三角洲——中国经济、文化发展最活跃的区域，这里早已实现城乡一体化，公路、高速公路、铁路、高架桥、立交桥及水运、海运纵横交错、四通八达、方便快捷。围绕着珠江入海口，集聚着一群响亮的明星都市：澳门、珠海、中山、顺德、广州、东莞、深圳、香港、……，这里最早沐浴了“改革开放”的春风雨露，不仅具有丰厚的历史文化底蕴，而且具有支撑“文化艺术大厦”建设的经济实力和繁荣社会主义文化艺术的肥沃土壤。

打开地图册，在珠江口内伶仃洋碧波万倾的南海诸岛中，有一颗碧玉般的岛屿——淇澳岛，这里气候温和、四季如春、景色秀丽，规划中珠海至香港的伶仃洋跨海大桥，将从珠海唐家镇起步，跨上淇澳岛再飞跃到内伶仃洋岛后直通香港。“珠海国际文化城”就坐落在淇澳岛东北角，占地面积2.21平方公里（221万平方米）。如果以淇澳为圆心，以80千米为半径画一圆，你就可以将珠江三角洲的明星都市及香港、澳门尽收圈内。

地造势，居之者尊。

“珠海国际文化城”以繁荣的珠江三角洲为依托，具有得天独厚的地理优势，同时珠三角和港、澳地区对国内外具有各种强大的辐射能量，这种能量将极有利于“珠海国际文化城”进军国际旅游大市场。

《珠海国际文化城》建设用地，经珠海市政府批准，于1998年缴清全部地价款，取得了50年土地开发使用权，并已投入了9000万元前期开发费用：修建了一条长约1500米的主干道宛延至山顶；建造了巨型观世音塑像；进行了大面积人工绿化；完成了部分填海造地工程等，已具备了全面开发建设的充分条件。

珠海市政府设立了淇澳经济开发管理区，将该岛作为珠海经济特区旅游开发和发展高等教育及科研基地的重点。目前一座通往该岛长约1500米的淇澳跨海大桥已建成通车，为该岛的全面开发打下了坚实的基础。

四 创新思维 · 人和篇

珠江三角洲及与其血脉相连的港、澳地区，已成为世界资本竞相投入的热土。制造业、商贸业、金融业等跨国公司或财团相继进入该地区。国际资本、技术与国内劳动力、自然资源等相互结合，使资本与资产繁殖与增值产生巨大的经济磁性效应。经济的大繁荣，吸引了文化、旅游等各行业大量涌入，许多大型文化、旅游项目如雨后春笋般在珠江三角洲相继建成。国际知名的“迪士尼乐园”在经过多年反复考察论证之后，最终选择了与珠三角及广大的中国腹地有着密切经济、文化联系的香港作为其新的发展基地，其着眼点就是通过香港对内对外强辐射的有利地位，大举进军中国的文化、旅游市场。

地处珠江口西岸淇澳岛上的“珠海国际文化城”与“香港迪士尼乐园”,隔30千米宽的内伶仃洋海而相望，在伶仃洋跨海大桥建成通车后，两地相距不过45分钟车程，就像伶仃洋跨海大桥（一线）两头各系着一颗代表东、西方文化的明珠，镶嵌在珠江入海口东、西两侧的海岸上，互相补充、相互辉映，对世界各国游人将产生更大的吸引力。

据“香港迪士尼乐园”可行性调研报告分析：在该乐园启用初期，每年可吸引约520万名本地及海外游客，15年后每年可达1000万人次，其中外地游客年分别达340万和730万人次，因迪士尼专程到港的游客会由同期140万增至290万人次。游客的额外消费会从第1年的83亿增至20年后的每年168亿港元。而香港旅游协会认为乐园启动5年后，每年游客便可达1000万人次，10年后可达2000万人次。与“香港迪士尼乐园”毗邻的“珠海国际文化城”，只要敢于大胆创新，抓住有利时机进行开发建设，就不怕没有市场。面对如此大的市场前景和大好发展机遇，《珠海国际文化城》项目的建设不仅可行，而且势在必行。

还值得提出的是，淇澳岛所在的珠海市唐家镇区域，已成为珠海发展高等教育的文化区和高新技术开发的科技园区，目前已有“中山大学”、“北京师范大学”、“北京工业大学”、“哈尔滨工业大学”等全国著名的高等学府在这里“安家落户”，有的已开办了分校或建立了科研基地。“广东省美术学院”已选中淇澳岛作为该校分校地址，将投入近2亿元资金进行大规模校园建设。“珠海国际文化城”将在高素质文化群体和高新科技产业的“近水楼台”中，吸取更多的文化“养料”，吸收更多的优秀人才，使自己在发展过程中更加稳健的成长和壮大。

人和贵，得之者荣。

在《珠海国际文化城》规划设计过程中，我们始终注重“以人为本”的指导思想，并站在历史和时代进步所要求的高度，抱着为国争光、为社会主义现代化建设和为全人类文明进步事业服务的宗旨，打破常规，创新思维，使“珠海国际文化城”真正成为经得起世界各国人民检验并喜爱的、世界级文化艺术标志性的“黄金旅游”项目。

五 主体项目篇

《珠海国际文化城》主体项目：国际文化艺术广场，将是一座世界文化艺术标志性建筑群。

该建筑群东南侧面向大海，北面背靠风景奇丽的望赤岭山峦，主要由圆拱形“国际文化艺术大厅”主建筑、“世纪大广场”及其它附属建筑物构成。

圆拱型主建筑高39米，底座直径360米，占地面积约11.3万平方米，建筑面积约26万平方米。该建筑物分上、下二个主要部分。下部高9米，内设大小高低不一、形式风格各异的音乐厅、舞蹈厅、曲艺厅、影视厅、杂技、武术表演厅、歌舞演员进行体能、技能训练的教学馆、进行学术交流的演讲厅、贵宾接待厅、演员休息室以及酒吧、咖啡屋、快餐店等等。上部是中心内空高约28米，面积约9万平方米的圆拱型歌舞表演大厅，大厅中央有一座可分内外圈同时升降和旋转的大舞台，舞台直径36米，面积约900平方米，舞台上空等处配有先进的音响、灯光设备，大厅东、西两侧配置有大型电子显像屏幕。大厅外圈为观光走廊，宽10米，设有购物、咖啡、休息室等。大厅内设有3万6千人以上的观众席。

主建筑上部圆拱型部分主要建筑材料用高强度轻质型钢作龙骨架，外饰轻质高强度、耐磨、耐冲击、耐腐蚀、隔热保温、不沾灰尘、白色半透明的新型玻璃钢复合材料。白天在阳光的照耀下，从远远的海上望去，巨大的乳白色圆拱型外壳习习生辉；入夜上部大厅内的灯光透过白色半透明玻璃钢外饰面，放射出美玉般晶莹的光泽，幻如辉映在蓝天碧海之间的夜明珠，又似一颗硕大无比的艺术珍品，使人叹为观止。

拱型主建筑南面开辟成“世纪大广场”，占地面积约30万平方米，广场中心将矗立一座高56米的巨型雕塑—— “中华民族之魄”，象征中国56个民族团结一致，奋发向上的精神。广场平时可停泊1万辆轿车。当举办10万人以上特大型歌舞晚会时，该广场将成为文化艺术广场，设有露天艺术舞台、大型彩色音乐喷泉及古今中外十大文艺巨匠大型雕塑群等。

“国际文化艺术大厅”园拱型主体建筑和“世纪大广场”连成的中轴线南端约100米距离的海面上，设有一水柱式喷泉，喷水最大高度超过目前世界同类型喷水最大高度110米的澳大利亚堪培拉市中心湖喷泉，喷水高度可达到160米，成为世界级喷泉大景观。

其它附属建筑，其功能是为主建筑服务的管理、电力、通讯等楼宇，建筑面积共约5000平方米。

六 配套项目篇

《珠海国际文化城》是一个大型综合性旅游项目，在以文艺表演的形式传播东、西方文明的同时，还以建筑、园林、绘画、雕刻、影视、历史、科技、体育等形式，展示世界名民族的优秀传统文化和艺术，并配套建设了大型酒店、会务、购物、餐饮、居住、文艺教育、体育运动等场所。现分别提出配套项目规划设计要点如下：

国际名人大酒店

该酒店由不同风格的多个花园式“酒店组团”构成，例如可同时接待80位国家元首及其随员的中式、美式、俄式、法式、日式等 不同建筑风格的别墅型“总统花园”酒店；豪华“家庭生活”型酒店；“假日休闲”型酒店；新婚“温馨蜜月”型酒店以及高、中、低档标准客房式酒店等。设有供1000人、600人、300人、100人等不同规模的豪华会议、宴会厅，并配有同声传译系统、宽带计算机网络系统、光缆通讯系统、广播、电视卫星信息传输系统，可以及时向世界各地传送各种新闻语音、图像和信息资料。这里将成为各国首脑、财团巨子举行各种定期或不定期的国际性会议，论坛及度假的最佳胜地。

总建筑面积32万平方米，可同时接待8000名旅客住宿和用膳。该建筑位于望赤岭山峦的东侧后沙湾海岸，依山势而建，以中国古典建筑和园林风格为主，揉以欧式建筑艺术，做到东西合壁、相得益彰、自然流畅。内设中、西式餐饮、娱乐、健身、购物等场所。亭台楼阁、奇花异卉、假山飞瀑、小桥流水，使整个建筑物及园林溶入周围美丽的大自然中。

丝绸之路商业大街

长约1200米，街道平均宽约9米，宛延曲折，街道两边建筑物平均2~3层，径深平均约25米（两边合计约50米），总建筑面积15万平方米。商业街的建筑，将古代丝绸之路贯穿的各个主要民族的建筑特色浓缩到一起，从南到北分别布置仿唐、仿伊斯兰、仿古罗马等建筑群，各种不同风格的建筑群之间建有不同民族特色的小型广场。营业员穿戴不同的民族服饰，街道上使用专门的仿古代民族交通工具，进入商业大街，仿佛置身于古代繁华闹市。这里将成为全国最大、品种最齐全的旅游工艺品和各具民族地方特色的风味食品、饮品的商业长廊。

中华民族民俗馆

占地面积5万平方米，建筑面积6000平方米，建筑结构1~2层，以汉、藏、满、蒙及伊斯兰等建筑风格为主。该馆以不同的雕塑、绘画等装饰等艺术，展现我国56个民族不同的民风民俗，并借助电、光、声等不同的现代科技手段，使人物、场景“活”起来，做到生动而又逼真。

中央大厅布置成中华人民共和国开国大典时天安门城楼的场景，各个人物形象用硅胶制作，与真人比例尺寸一般大小，以活的姿势栩栩如生地演绎毛泽东主席在开国大典上讲话时的全景。在另一大厅，用上述同样的方法演绎邓小平南巡时为珠海题写“珠海经济特区好”的场景。

该馆主题在于展示我国各族人民在中国共产党的领导下，团结一致，建设美好中华大家园的精神风貌。

世界文化艺术馆

占地面积3万平方米，建筑面积3000平方米，建筑风格为现代欧式，1~2层结构。该项目以园林建设为主，在园林各处精心设计和布置有各国著名的雕塑艺术形象、并衬之以相应的自然环境。雕塑艺术品采用原作品同等的比例尺寸和同样的材质，如“自由女神”、“美人鱼”、“牛顿”、“哥白尼”等等。

建筑物除部分面积用于收藏文化艺术珍品外，主要用于举办各国各民族文化艺术展、文物或艺术珍品拍卖会等。这是一座世界级文化艺术品会展、交易、拍卖的场所，并利用互联网与世界各知名博物馆、艺术馆、拍卖行等组织和机构进行广泛联系和合作，以不断拓展文化艺术品的国际市场。

世纪科幻影视城

占地面积3万平方米，建筑面积1.5万平方米。以型钢组合结构和大型玻璃等建筑材料，利用光学、声学等原理构造太空式科幻建筑空间。这里不仅设有2000平方米的摄影棚，配有全套影视作品拍摄、剪辑、电脑合成、配音等设备设施，成为影视作品制作发行中心，而且也是一座虚拟仿真“太空科技馆”，游人可以模仿火箭升空、太空飞行、登月旅游等宇航员的经历，饱览太空飞行的各种幻觉，增加对宇宙天体诞生、运动、消亡的各种知识；还可以与“外星人”（机器人）对话，做智力对抗游戏等。

国际儿童游乐园

占地面积6万平方米，依山势、海滩修建，其活动项目丰富多彩，适应不同年龄组的儿童、青少年及成年人对游乐的需要，将健康的心身娱乐与科技知识、胆识智力的教育和开发融为一体，达到培养儿童和青少年从小爱锻炼、爱科学、助人为乐、独立自主、积极向上的良好品质和乐观精神。

海上俱乐部

建立“海上俱乐部会员馆”和“海上游艇馆”各一个，建立游艇码头2个。购置豪华游艇100艘，普通大型游艇2艘。

“海上俱乐部会员馆”建筑面积3000平方米，内设豪华休息室、健身房、浴室、保健按摩房、餐厅等设施。（实行会员制，详见经营管理篇。）

“海上游艇馆”建筑面积2000平方米，内设休息室 、餐厅等设施，面向广大游客提供服务。

豪华游艇经批准办理港、澳通行证后可直航港、澳方指定码头。普通大型游艇可在东澳岛，万山群岛等景点停泊和观光旅游。

海上乐园

在牛婆湾和后沙湾海域修筑一条长约10000米的海堤，堤外种植红树林约4500亩。堤围海面面积约12平方公里，堤围内海清除淤泥（用于堤外植树）和海底危险障碍物，并将长约5000米的海岸铺成沙滩。经改造，这里的海水得到净化，形成“蓝天、碧海、白沙滩”的美好环境。堤外大片红树林，将成为候鸟理想的栖息地，1～2年内将有成千上万的海鸟在这里休养生息。种植红树林，符合国家抢救这一濒临绝灭珍贵树种的要求，进一步优化了淇澳岛的自然生态环境。

在堤围内海中修建高架滑水槽，跳水台等设施，购置小型直升机2架，每天举行游人可参与的海上冲浪、滑水、跳伞、跳水等活动，成为充满惊险、刺激、欢乐的水上乐园。备有冲浪、滑水、跳伞及海上救护等设施设备。

世界民族风情别墅园

占地面积60万平方米，修建别墅300套，建筑总面积20.4万平方米，地址位于望赤岭山峦东北侧牛婆湾海岸及山谷中。平均每套建筑面积680平方米（包括150平方米室内泳池，80平方米车库等），占地面积2000平方米。300套别墅风格各一，每套别墅造型和内外装饰代表着世界上一个民族文化传统的特色。这里将成为世界各民族建筑艺术集锦的大观园。

珠海文化艺术学院

利用主体项目（国际文化艺术广场）中歌舞演员体能、技能教学馆等现有设施，创办高等教育的文化艺术学院，设有舞蹈、音乐两个专业，面向全国招收应届高中毕业生入学，学制四年，并按国家教委要求的同类专业课程设置和学时、考试等教学计划要求进行教学。注重对学生基础理论和专业技能的培养，把学习与专业实践紧密结合起来。文化艺术广场举办的各种表演，将为他们提供向世界各民族优秀表演及传统文化艺术学习的极好机会，也为他们从事教学实践活动提供了最好的舞台。

该学院经国家教委批准成立，属省级以上重点专科院校。在校学生800人左右。有专职教员100人以上，其中舞蹈、音乐专业教授级师资人员10名以上。他们除承担教学任务以外，还负责文化城专职文艺演出团文艺节目的编导工作。

七 投资概算篇

土地总价值

《珠海国际文化城》项目建设用地，由于淇澳大桥已通车，规划建设的伶仃洋跨海大桥将经过该岛直通香港，加上该岛良好的地理自然环境，该项目土地还有较大的升值潜力。

经会计事务所评估，按现行值计算该项目土地价值已达32.0731亿元。

工程总投资

各项工程、设备、设施投资总额为29.9896亿元。

（详见主体项目、配套项目、公共工程及专项设备投资一览表）

八 经营管理篇

人 才

在研究本篇可行性时，我们不能不首先提到人，因为“人是最可宝贵的第一资源”。21世纪是国际市场竞争更加激烈的世纪，其最本质最主要的是人才的竞争。拥有高素质的人才，是在市场竞争中取胜的首要条件。

《珠海国际文化城》规划将人才资源开发作为经营管理的战略课题予以高度重视。我们不仅要建立一支高素质的员工队伍，更要建立一支一流人才组成的经营管理团队，只有这样“珠海国际文化城”才能立得住、拿得起、打得出，在市场竞争中“攻无不克、战无不胜”。一切经营管理中的战略策略，一切市场竞争中的攻防谋略，都要建立在人才的基础之上。

“珠海国际文化城”将设立“人才资源开发”的专职机构，对各种专业优秀人才，一是面向国内外公开招聘、择优录用；二是通过工作实践予以培养，大胆使用。外部：我们将与在唐家镇落户的各高等院校联合，开设适合我们需要的各种专业，进行定向招生、培养和分配。定期或不定期将国内外高校中的知名学者、教授请入“城”里，对员工、管理人员进行在职教育和培训。制定高级经营管理人员出国学习培训的计划，尤其是我国加入世界WTO组织以后，这种培训对高级管理人员了解和熟悉国际通行的市场游戏规则，即与国际旅游文化经济接轨、开阔视野、不断提升经营管理水平等极为必要。内部：建立人才选拔、任用、培养、考核、淘汰的竞争机制，不唯亲，只任能，适者上，不适者让。同国际上任何一个成功的大型企业或财团一样，“珠海国际文化城” 也必定是一个培养造就大量优秀经营管理人才的“大学校”。有效的“人才资源开发”机制使之不断地制造和输送“新鲜血液”，确保经营管理的组织机能更加旺盛、充满活力，使我们的事业更加蒸蒸日上、兴旺发达。这是企业永远立于不败之地的“金科玉律”。

经 营

经营是企业间同类产品营销、市场开拓的智谋胆略、观念视野和创新能力的相互角力和碰撞。竞争是无情的，只有强者才能得到生存和发展。

“珠海国际文化城”近期经营目标是：在项目建成以后的三至五年内，其国际知名度、社会效益和经济效益达到或接近香港“迪士尼乐园”相应的水平。

长远经营战略目标是：以国际旅游大市场为舞台，不断改进、完善、创新自身的经营管理体系，树立品牌意识，发挥品牌效应，一业为主、全面发展，力争五至十年内,在欧、美等地区创办相同品牌的旅游基地，以此将中华优秀文化艺术推向全世界，使“国际文化城”成为世界旅游业排行傍前十位的明星企业。

“珠海国际文化城”以其多样性的文化艺术氛围、辉宏壮观的场景、慑人心魄的视、听效果，营造独具一格的旅游文化。虽然也有“影视科幻”、“海上冲浪”等刺激性很强的娱乐内容，但更多的是表演艺术产生的心灵共鸣与震撼，是陶醉在世界各民族优秀文化艺术中的精神享受。没有特色，就没有市场。与“迪士尼乐园”相比，一个惊险刺激，一个美仑美奂，是两种不同“口味”的旅游“娱乐大餐”。在新世纪，人们越来越需要不同“口味”而又健康的精神食粮，世界也越来越需要能融汇一切优秀文化艺术的“竞技”场所，她就是“国际文化城”。

“珠海国际文化城”向国际社会提供的“产品”是多样的：无形精神产品和有形实物产品。不同的产品有不同的市场需求，由此产生不同的经营方式，分别概述如下：

国际文化艺术广场：成立直属的“演出公司”，其主要职能是对国内外两个文艺市场进行全面开拓。

首先，加大广告宣传的力度。不仅要利用电视、报纸等新闻媒体，将“珠海国际文化城”的环境、建筑、设施、功能等设计成图形标志、摄制成广告电视，并以精炼的广告语言，在全球有影响的各新闻媒体或国际多媒体互联网上进行大量的宣传报道。例如与广东省电视台合作，开办“国际文化城”专题旅游栏目，对广东省、港、澳、台地区及内地各省市旅游市场予以导向等，在国际国内旅游市场上造成强劲的、持续不断的舆论攻势。而且要精心设计制作形式多样的工艺品、纪念品，如杯碟、钟表、项链、衣帽、图册等实物，并创办文化城《国际文化与艺术画报》杂志（月刊），以精美的图片，全面介绍文化城的各项文艺活动及各国名人、名家、名作等，面向全世界发行。通过这些载体将文化城各种独具特色的环境、建筑等标志形象传播到世界各地，人们就象熟知“迪士尼乐园”、“麦当劳快餐店”、“悉尼歌剧院”那样熟知“珠海国际文化城”，使之成为世界知名的旅游品牌。只有创天下知名的品牌，才能招揽天下的游客。

第二，争取国家文化部门、外事部门及省、市政府的大力支持，将“国际文化城”列入对外文化交流的重要基地。如主办国家级或国际性的文艺演出、竞赛、评选、颁奖及学术交流等活动，并成为各个国家、地区、民族文化艺术团体来华演出或在我国举办各自文化艺术活动的场所之一。广东省、珠海市也将这里作为主办广东（珠海）“国际电影节”、“服饰文化节”及全省、全市大型文艺表演活动的重要场所。

第三，精心策划和安排年、月、周、日的各项文艺演出活动。与国家级和省、市级各文艺团体及世界各国、各地区、各民族知名文艺团体和著名演唱家、影视表演艺术家、舞蹈艺术家等建立长期合作关系，为他们提供展示才华的更理想舞台，他（她）们的到来也为提高文化城的知名度提供更多的机会，形成共同的社会效益和经济利益紧密结合的利益机制。只有努力发掘和大力引进国内外一切文化艺术资源，并使这些取之不尽，用之不绝的资源得到充分合理的使用，才能使“国际文化艺术广场”真正成为各民族文艺竞相开放争艳的百花园。

第四，充分挖掘品牌效应所带来的附加经济效益，开发同一品牌下的加工、制造和服务等项目。如对工艺品、服装、鞋帽、饮品、食品等加工制造业和公路、水运、海运、空运等运输服务业及各种餐饮服务业等产业的开发，实行统一的品牌标识、统一的营销形象和统一的经营模式，这是一支很大的产业队伍。发展这些附属行业不仅产生巨大的经济效益，而且产生更大的规模效应，促进和支持文化城主行业的发展。“一业为主，全面发展”是经营中的重要一环，在实施过程中应努力做好这篇大文章。

国际名人大酒店：作为“国际文化城”的主要配套项目，这里将成为外来游客的主要住所。由于其环境、规模、档次、功能不同，与国内外城市型酒店的经营方式亦不相同。只有吸收、借鉴一切成功有益的经营管理经验，并结合实际，大胆创新，才能更好地开拓酒店服务业的全新市场。

“与国际旅游经济接轨、与国际知名酒店联号”是名人酒店经营的必由之路，以此不断拓展生存的国际空间和市场占有份额。特别注重国际会务团、豪华旅游团的市场开拓，在外交部及各驻外使、领馆的支持和指导下，争取得到联合国各机构、各区域性组织，特别是亚洲地区区域性组织的会务接待项目；力争使这里成为联合国有关组织机构在亚洲地区的常设会务处，成为各国政要在亚洲地区度假或外交的重要场所之一；在欧美地区及香港、新加坡、东京等城市或联号酒店内设旅行分社，负责组团和接待工作；开设国际互联网网址，发布文化城各种信息，接受网上旅游订单业务等。

同样，十分重视对国内市场的开拓。随着国家经济的快速发展和人民生活水平的日异提高，国内旅游业逐渐步入黄金时期。加强与各种旅游组织的密切联系，对国家级或重点大中城市的旅行社可建立更密切的联合、联营、参股等经济关系；加强与国家重点企业、各省、市大中型企业的直接联系，认真开拓企业会务、劳模度假、职工观光和集体结婚、蜜月旅行等组团的旅游市场；加强节日旅游市场的开拓等，将酒店经营与“国际文化城”的文艺表演等旅游项目有机结合起来，开展形式多样、生动活泼、独具特色的旅游度假活动，如家庭套餐游、学生度假游、儿童欢乐游、老年观光游等等，并制定各种优惠办法，吸纳散客或旅游团队。

对各国政要、国际知名人士或著名的科学家、艺术家等名人，为他们住店留下永久性纪念物。如请他们题字并镌刻在石碑、铜牌上，在酒店广场或花园内请他们植树并立碑或塑像予以纪念等，使这里成为名符其实的“国际名人”大酒店。开展这项活动，其特色鲜明，其意义深远，其效应巨大。

中华民族民俗馆、世界文化艺术馆、世纪科幻影视城、国际儿童游乐园、海上俱乐部、海上乐园：各个场、馆采取门票或会员卡制度。其中“世界文化艺术馆”室外免费参观，室内或当举办各国文物、绘画、工艺品等巡展时，另行收取门票费。要聘请文物鉴赏家、拍卖行家、工艺品制作专家等，不仅能鉴定文物及等级，进行拍卖交易活动，还能创作、复制、仿制各种文物或工艺品，使这里成为世界艺术品展示的殿堂。

“世纪科幻影视城”有全套影视制作设备，除为文化城制作影视广告片、录制名人演唱会电视片（公开发行）外，还可承担故事片、电视剧的编导、拍摄、制作任务和具有对外发行的职能。经文化部批准，将与珠江电影制片厂合作成立分厂，使影视城不仅成为惊心动魄、引人入胜的虚拟太空旅游城，也将成为进军影视界一支新秀。

“海上俱乐部”实行会员制，凡入会会员交纳150万元会费为绿卡会员，可获豪华游艇一艘、港澳长期有效通行证二个，可优惠或免费参加文化城各种娱乐健身活动，还可优价购买“世界民族风情别墅园”别墅一套。在保证业主使用的前提下，可以将游艇交由“海上游艇俱乐部”用于对外租赁，扣除部分保养维修等费用外，租赁所得全部归业主所有。交纳50万元会费为红卡会员，除不能获游艇外，其它优惠或免费享受的内容与绿卡相同。

“海上乐园”将成为世界上最大的水上娱乐活动场所。娱乐项目多样，可制定不同的经营管理办法。

丝绸之路商业大街、世界民族风情别墅园：主要用于出售，物业管理由下属专职管理公司负责。因每套别墅占地面积较大，将统一规划和管理，将其改造成各种名贵花卉的种植园（面积可达20万平方米以上），产品（鲜花）统一销售，销售收入除支付园林工人工资和工具材料费外，其利润归各业主所有，这样即美化了居住环境，又可增加业主收入。业主所购别墅也可委托物业管理公司对外出租，收入归业主所有。

管 理

“珠海国际文化城”因规模庞大、人员众多、行业密集、业务纷繁，建立成套科学、严密、合理、高效的企业管理、运行体系和机制，是规划研究的重要课题。管理出效益。不创立切合实际、行之有效的管理模式，再好的项目即便是建立起来了，也会在市场竞争中跨下去。

经工商部门批准，裕卓集团已注册了“珠海国际文化城”全资子公司，对该公司将实行目标计划管理和集团公司董事会领导下的总经理聘任负责制，总经理任期一界三年，可续聘连任。

“目标计划”由集团公司制定，分近期（如1年）和远期（如3年）二种。制定计划必须实事求是、即是要有压力，又要留有余地，具有前瞻性、可行性、调控性，有利于激发管理者和全体员工的积极性和创造性。

总经理是实施“目标计划”的第一责任人，对集团公司董事会负责，定期报告工作。

建立“总经理工作委员会”，由总经理直接领导，其成员有总经济师、总会计师、总工程师和各部行政主管等组成，各直属分公司经理在委员会举行会议期间应招列席会议。委员会是“作战参谋部、专家咨询部、工作参事部”的综合体，是决策参谋机构，而不是决策机构，但重大决策及来自内部和外部的人、财、物及信息流的处理，必须经过该委员会讨论并记录在案。三总师及各行政主管对各项重大决策内容，事先应有充分调查和了解，对各种事物的处理应提供各自主管的背景资料，形成若干个比较处理办法。在听取各种意见和建议后，最终决策由总经理做出，并由总经理承担责任。

总经理办公室与各行政主管、各分公司经理直至各级经营、财务、人事、工程、采购、及驻外机构等职能部门进行计算机联网，实行全面数字化管理。财务部门每天的综合报表及资金运行的分析报告，必须每日早上8点之前交总经理审阅。

总经理工作委员会定期对下属分公司或主要工作部门进行工作检查和巡视，召开现场办公会。总经理有权改变分公司或各行政主管部门的决定（但应尽可能事先进行协商或通报），有权按规定对部门、个人给予奖励、处罚直至免去其负责人的职务或开除等。总经理对突发性、紧急性事务采取“先斩后奏”的办法处理，事后按程序向委员会通报和向集团公司董事长汇报。

总经理在其职权范围内有人事任免权、财务审批权、对外业务拓展权等。但重要人事、财务及对外联合、联营、参股等必须以书面形式向集团董事会做出详细报告，并经批准后方能实施。董事会及董事长有权改变总经理的决定。

建立“监事会”，监事会主席由集团公司董事会任命，监事会下设审计室、稽查室和投诉室等工作机构。主席列席总经理工作委员会会议，有发言权、建议权。“监事会”属集团公司派出机构，对集团公司董事会负责，但不得干预总经理及各行政部门、各分公司等的正常工作，每月应向董事会提交经营管理监查报告和及时向总经理通报经营管理的审计情况。“监事会”工作人员应遵守保密工作守则。其工资福利待遇等，比该公司同类职务人员高20%，由集团公司支付。

以上管理程序赋予了总经理很大的权限，以便于充分发挥其才能和执行其职责。同时为避免个人决策失误，设立由专家组成的工作委员会，协助总经理开展工作。实行数字化管理，使工作一线作业情况即各级、各行、各业的工作运行和经营状况，能及时反馈到总经理办公室，有利于总经理全面掌握内、外部各种动态信息，作出正确的判断和决策。监事会不仅起到监督、考察的作用，也能从审计角度，从广大员工或客户、协作单位等投诉中，收集各种意见和建议，并向行政管理和决策部门提供有用的信息，有利于堵塞漏洞，健全制度，使各项经营管理工作正常有序地开展。（附管理系流图）

九 效益预测篇

市场发展预测

谈效益，必须先谈市场。“预期旅游人数”（“人气”）是衡量旅游项目可行性的重要参考依据之一。

珠海市1998～2000年接待旅游总人数统计表

年 份	总 人 次 （万）	比上年增长（%）	其 中
			境 内	境 外
1998	713.92	13.05	577.78	136.14
1999	725.60	1.64	581.35	144.25
2000	813.40	12.10	632.08	181.32

上述统计资料表明，前来珠海市旅游的境内外旅游总人数呈逐年上升的趋势（特别是航展年份，旅游总人数增幅更大）。现有统计数字反映了现有旅游业发展的状况。资源决定市场。当旅游资源发生重大变化时（如航展期），“人气”指数也会随之发生重大变化。

就珠海的环境与发展状况，有三个重要条件是预测未来旅游市场“衰旺”的重要因素：一是珠海市政府早已将发展旅游业作为城市发展的支柱产业，历年来坚持不懈地投入了大量人力、物力和财力，使珠海旅游产业从无到有、从小到大，逐渐形成规模，得到长足发展。如对自然资源的开发、环境的改造、酒店业、城市交通等设施的不断完善，为旅游业的大发展打下了良好的基础；二是紧靠澳门，澳门回归后，作为最早创办的经济特区之一，对外交往更加便捷。随着“京珠高速公路”通车，“京珠铁路” 广珠段建设也将在近几年内完成，加上良好的机场航空、航海码头设施，珠海已形成通向国内外的立体交通网格局，奠定了珠海作为国际现代化开放都市的地位，这种地位将更加有利于珠海旅游业的发展；三是随着珠三角及港、澳地区旅游业的不断发展，特别是香港“迪士尼乐园”的建成，将形成以“澳、珠、深、港”为主导的环珠江口旅游大市场，产生连环促进效应，使该地区旅游资源的开发利用、合理配置产生新的动力。珠海具备发展旅游业的良好内、外部条件，但珠海在今后数年内必须抓住时机、争为人先，建设规模更大、更加集中，更具特色的旅游项目，才能在国内和国际旅游市场上赢得更多的“得分”。《珠海国际文化城》就是这样的项目。只要项目好，市场一定大。香港“迪士尼乐园”的立项建设说明了这一点，珠海“国际文化城”也将证明这一点。

《珠海国际文化城》项目建成后，第1年可吸引境内外游客约600万人次（相当于2000年珠海市接待旅游总人数的70%），其中境内约480万旅游人次，境外120万人次。每年按8~12%递增，到第5年可达878万人次，其中境内达702万人次，境外达176万人次；5年后按8~5%递增，10年后达1208万人次，其中境内约966万人次，境外约242万人次。以后逐渐由快速增长期（年递增8~12%）进入稳定增长期（年递增5~3%）。与香港“迪士尼乐园”所作市场预测相比，珠海“国际文化城”年均接待旅游人次多于“迪士尼乐园”，原因一是内地游客到珠海比到香港方便得多，也不需要办理出境审批手续；二是成本低得多，适应国民收入的实际水平。

经营收入预测

国际文化艺术广场经营收入预测如下表：

开业后 年 次	文艺大厅 （万人次/年）	年递增率 （%）	门票单价 （元/张）	票房收入 小计（亿元）	其它娱乐（万人次/年）	门票单价 （元/张）	票房收入 小计（亿元）	合计 （亿元）
第1年	600.0	0	130	7.8000	480.0	60	2.8800	10.6800
第2年	648.0	8	130	8.4240	518.4	60	3.1104	11.5344
第3年	712.8	10	130	9.2664	570.2	60	3.4212	12.6876
第4年	798.3	12	140	11.1762	638.6	70	4.4702	15.6464
第5年	878.1	10	140	12.2934	702.4	70	4.9168	17.2102
第6年	948.3	8	140	13.2762	758.6	70	5.3102	18.5864
第7年	1024.2	8	150	15.3630	819.4	80	6.5552	21.9182
第8年	1085.7	6	150	16.2855	868.6	80	6.9488	23.2343
第9年	1150.8	6	150	17.2620	920.6	80	7.3648	24.6268
第10年	1208.3	5	160	19.3328	966.6	90	8.6994	28.0322

注：1、其它娱乐指影视厅、曲艺厅等项目；

2、“其它娱乐”年均人次按“文艺大厅”年均人次的80%测算；

3、餐饮、购物等其它销售收入未作测算。

年递增率参照珠海市近几年实际情况，并考虑了今后发展变化的因素，这种测算方法较切合实际，因而是可行的。

国际名人大酒店经营收入预测：

按标准客房数4000间计算：

可接待旅客人次：8000人次/天

全年营业天数：360天

全年住房率：90%

全年接待旅客人次：8000人次/天×360天×90%=259万人次/年

预测经营收入如下表：

年接待旅客人次 （万 人）	人均消费（元/人）			销售收入 （亿元）
	住宿	餐饮	其它
259	450	150	100	18.1300

注：其它指在酒店内娱乐、健身、购物等。

中华民族民俗馆、世界文化艺术馆、世界科幻影视城、国际儿童游乐园，海上俱乐部、海上乐园等经营收入预测（各单项娱乐票房收入）如下表：

娱乐项目名称	年均旅游人次 （万/年）	门 票 单 价 （元/张）	合 计 （万元）	备 注
民族馆	180	30	5400.0	年均人次=5000人/天×360天
艺术馆	108	15	1620.0	年均人次=3000人/天×360天
影视城	45	180	8100.0	年均人次=1500人/天×360天
儿童乐园	216	60	12960.0	年均人次=6000人/天×360天
海上俱乐部	36	100	3600.0	年均人次=1000人/天×360天
海上乐园	180	120	5400.0	年均人次=5000人/天×360天
总 计	759		3.7080(亿元)

注：世界文化艺术馆室内收门票费。当举行拍卖、交易或巡展活动时，门票略上升，这里亦忽略不计。

丝绸之路商业大街、世界民族风情别墅园等物业销售收入如下表：

物业名称	数 量		单 价		合 计 （亿元）	备 注
	套	总面积	万元/套	元/M2
商业大街		15万M2		5000	7.5
别墅园	300		600		18.0
总 计					25.5

物业管理年收入：

物 业 名 称	建 筑 面 积 （M2）	年收费标准 （元/ M2）	小 计 （万元）
商业大街	15万	36	540.00
别 墅 园	20.4万	21.6	440.64
合 计			980.64

注：1、参照珠海市目前同类物业管理收费同标准：商铺每月按3元/ M2；别墅每月按1.8元/ M2计收。

2、上述收费主要用于保安、环卫。物业维修未包括在内，将由物业管理公司建立维修基金，专款专用。

豪华游艇出售（会员购买）收入：100艘×150万/艘=1.5亿元

上述销售收入预测中各门票、物业（商业街、别墅等）单价均参照珠海地区目前同类行业的实际收费情况，并结合本项目建设的水平而确定，还有一些经营项目未作经营收入测算，留有较大的余地（后面将会看到）。

经营收入分三大类：

第一类经常性经营收入

国际文化艺术广场票房收入：13.5517亿元/年（注：前5年平均值）；

国际名人大酒店经营收入：18.1300亿元/年；

中华民族民俗馆等6处票房收入：3.7080亿元/年；

物业管理收入：0.0981亿元/年

合 计：35.4878亿元

第二类一次性物业销售收入：

丝绸之路商业大街、世界民族风情别墅园物业销售收入：25.5亿元

豪华游艇100艘销售收入：1.5亿元

合 计：27亿元

第三类附属产业、产品经营销售收入：包括工艺纪念品、食品、餐饮、交通运输等经营服务业。如果按前5年年均727万旅游人次、每个旅客购买50元物品或用于其它消费计算，年销售收入可达3.7099亿元。说明这一市场潜力巨大，必须花大力气进行开发（本可行性研究报告中，对第三类经营即前面提出的“充分挖掘品牌效应所带来的附加经济效益”的重要性已作了充分阐诉，并将“一业为主，全面发展”列入经营管理的长远战略目标。在计算经营收入和成本效益时，暂未将第三类经营列入测算）。

成本效益预测

成 本：参照国家或地方有关技术标准，并与珠海市同类型行业中水、电消耗，用工人数及工资水平比较，分别列出主要成本开支预测如下列各表：

水耗成本测算统计表

耗电单位	年用水量（万T）	单价（元/T）	小计（万元）	备 注
文化艺术广场	36	2.13	76.68	年用水量=3万T/月×12月
名人大酒店	240	2.13	511.20	年用水量=20万T/月×12月
商业大街	60	2.13	127.80	年用水量=5万T/月×12月
别墅园	72	1.2	86.40	年用水量=6万T/月×12月
科幻影视城	1.2	2.13	2.56	年用水量=0.1万T/月×12月
儿童游乐园	6	2.13	12.78	年用水量=0.5万T/月×12月
民族民俗馆	1.6	2.13	1.28	年用水量=0.05万T/月×12月
文化艺术馆	0.36	2.13	0.77	年用水量=0.03万T/月×12月
管理、公共用水等	10.8	2.13	23.00	年用水量=0.9万T/月×12月
合 计	424.96		970.27

注：水费单价按珠海现行价测算。

根据我国及珠海市缺水的状况，水费单价必然上调，按增加30%计算，年水耗成本将达到1260万元。

电耗成本测算统计表

用电单位	总面积 (万M2)	单位用电标准(KW/ M2)	总用电标准(KW)	年均用电时间(小时)	单 价 (元/KW小时)	小 计 (万元)	备注
文化艺术广场	26	0.1	26000.00	4320	1.05	11794.03	年均用电时间=12小时/天×360天
名人大酒店	32	0.1	32000.00	6480	1.05	20736.00	年均用电时间=18小时/天×360天
商业大街	15	0.08	12000.00	5400	1.05	6804.00	年均用电时间=15小时/天×360天
影视城	1.5	0.1	1500.00	3600	1.05	567.00	年均用电时间=10小时/天×360天
民族馆	0.6	0.08	480.00	3600	1.05	181.44	年均用电时间=10小时/天×360天
艺术馆	0.3	0.08	240.00	3600	1.05	90.72	年均用电时间=10小时/天×360天
海上俱乐部	0.5	0.08	400.00	3600	1.05	151.20	年均用电时间=10小时/天×360天
儿童乐园						680.00
别墅园	300套	10KW/套	3000.00	4324	0.7	907.20	年均用电时间=12小时/天×360天
管理与公共						2400.00	含露天文化艺术广场、公共照明、办公等用电
合计						4.4312(亿元)

综合油耗成本测算统计表

用油单位	用 油 量 （万升/月）	年用油总量 （万升）	综合单价 （元/升）	小 计 （万元）	备 注
名人大酒店	45	540	3.1	1674.00	含锅炉用柴油、运输用汽油
海上俱乐部 海上乐园	16	192	3.5	672.00	含102艘船用柴油、2架直升机用航空汽油
后勤、运输	15	180	3.1	558.00	含后勤生活锅炉用柴油、各类汽车用汽油
合 计	71	852		2904.00

注：综合油耗指柴油、汽油、航空汽油三类，单价参照目前珠海另售价

员工总人数及工资福利费统计表

用 工 单 位	总 人 数	人均工资、福利标准 (元/月) （元/人）	总 金 额 （万元/年）	备 注
文化艺术广场	800人	1800.00	1404.00	含文艺演出人员约50人
名人大酒店	6000人	1800.00	12960.00
民族民俗馆	120人	1600.00	230.40
文化艺术馆	100人	1600.00	367.20
科幻影视城	200人	1800.00	432.00
儿童游乐园	300人	1600.00	576.00
海上俱乐部 海上乐园	400人	1800.00	864.00
演出公司	20人	2500.00	60.00
旅行社	60人	2500.00	180.00	含驻外办事处人员
画报编辑部	15人	2500.00	45.00
珠影分厂	100人	2500.00	300.00
文艺学院	100人	2500.00	360.00
公共保安、环保	300人	1500.00	540.00	含物业管理公司行政人员30名
行政管理、后勤	180人	2500.00	585.00
总 计	8695人		1.9063(亿元)

注：总金额=总人数×人均月工资、福利标准×12月

上述四项主要成本分别为：

电耗成本：44312.00万元；

水耗成本：1260.00万元；（考虑调价因素）

油耗成本：2904.00万元；

员工工资等：19062.60万元；

总 计：6.7549亿元。

（未计算其它低值易耗品的消耗量及成本。）

效 益：按前述二类经营进行测算。

第一类经常性经营利润（前5年平均值）按“销售成本法”计算如下表：

经常性经营项目（前5年平均值）利润预测统计表

项目名称	经营收入 （亿元/年）	综合税率 （%）	综合税费 （亿元/年）	主要成本 （亿元/年）	毛 利 润 （亿元/年）	修正系数	利 润 （亿元/年）
文化艺术广场	前5年平均 13.5517	16.2	2.1954	1.3275	10.0288	0.6	6.0173
名人大酒店	18.1300	5.5	0.9972	3.6067	13.5261	0.7	9.4683
民族民俗馆	0.5400	5.5	0.0297	0.0413	0.4690	0.8	0.3752
文化艺术馆	0.1620	5.5	0.0089	0.0477	0.1054	0.8	0.0843
科幻影视城	0.8100	5.5	0.0446	0.1002	0.6652	0.7	0.4656
儿童游乐园	1.2960	5.5	0.0713	0.1269	1.0978	0.7	0.7685
海上俱乐部 海上乐园	0.9000	5.5	0.0495	0.2011	0.6494	0.7	0.4546
合 计	35.3897		3.3966	5.4514	26.5417		17.6338

注：1、毛利润=经营收入－综合税费－主要成本；

综合税费=经营收入×综合税率；

利 润=毛利润×修正系数；

2、主要成本指水、电、油、员工工资福利等；

3、修正系数：因计算毛利润时，只计算了上述4种主要成本，还有其它成本未计入，如酒店布

草、餐饮消耗等低值易耗品的成本支出、广告宣传等经营性成本支出等。修正系数的确定，参照了珠海市同类行业目前盈利率的水平而确定；

4、文化艺术学院学员自费上学，除教职员工100人的工资福利待遇等由文化城承担外，其余做到收支平衡；

5、物业管理原则上收支平衡，所以不计算利润。

上述统计表明，第一类经营5年年均为国家提供税收达3.4亿元，企业年均综合盈利17.6亿元，综合盈利率接近50%。

第二类一次性物业销售利润按“投入产出法”计算如下表：

物业销售利润预测统计表

物业名称	占地总面积 （万M2）	建筑总面积 （万M2）	建筑面积 单价（元/ M2）	销售收入（亿元）	综合税率 （%）	综合税费（亿元）	建筑成本（亿元）	毛利润 （亿元）	修正 系数	利润 （亿元）
商业大街		15	5000	7.5	9.2	0.6900	1.2363	5.5737	0.95	5.2950
别墅园	60	20.4	8824	18	9.2	1.6560	2.1040	14.2400	0.85	12.2040
合 计		35.4		25.5		2.3460	3.3403	19.8137		17.3990

注：1、毛利润=销售收入－综合税费－建筑成本；

综合税费=销售收入×综合税率；

利 润=毛利润×修正系数；

2、修正系数：因毛利润主要计建筑成本，但对商业大街、别墅园区的道路、绿化等公共工程支

出及广告宣传等经营性成本支出未计入，故以系数修正，使利润反映真实水平。

豪华游艇出售利润（售给会员）：

数 量 （艘）	销售收入 （亿元）	税 率 （%）	税 费 （亿元）	成 本 （亿元）	利 润 （亿元）
100	1.5	5.5	0.0825	1	0.4175

上述统计表明,第二类一次性物业销售综合利润约18亿元，综合利润率达68%以上，同时为国家提供税收为2亿元以上。

根据上述效益预测，可以得出以下结论：

一、第一类经常性经营项目，前5年平均每年盈利17.6亿元以上，5年中共计盈利88亿元以上，加上第二类一次性物业销售所得经营利润18亿元，即5年共创利106亿元。也就是说，5年中不仅可以收回全部投资（其中工程、设备总投资约30亿元），还可净挣回1个“文化城”，投资回报业绩可观；

二、第一类经常性经营中，前5年平均每年创税收3.4亿元，5年中共纳税17亿元，加上第二类一次性物业销售上缴的综合税金2亿多元，纳税总额达19亿元以上（商业大街商品零售税等还未作统计），支援了国家和地方的经济建设；

三、一业兴，百业兴。项目建成投入运营后，由于人、财、物、信息等的流通量大大提高，对地方的零售商业、宾馆、酒店、运输服务业等将带来巨大的连带经济效益：每年接待外地（包括境外）旅客占总人次85%，开业初期,按1年接待510万外地旅游人次，平均每人次在本地区逗留2天，期间吃、住、行、购物等消费1000元，则额外消费达51亿元，5年后每年达80亿元，10年后每年便可超过100亿元，对本地区的经济繁荣和发展将产生巨大的促进作用；

四、项目建成投入运营后，将提供近万个就业岗位，特别是第三类附属加工、制造、经营、服务业的不断开发和发展，不仅能为企业、为地方、为国家创造更多的财富，也为社会提供了更多的就业机会。

十 编 后 语

《珠海国际文化城》项目建设在时、空条件和人文、社会环境的选择中，可谓尽善尽美，且经济效益和社会效益的分析和预测是实事求是的，尤其是项目建成后对带动和促进地区经济发展的预测分析是客观的。

《珠海国际文化城》以世界旅游大市场为背景，以旅游文化与中国及世界名民族优秀的传统和现代文化艺术相结合为主线，力图突破以山水自然风光、人文历史景观为主题的现有旅游文化模式，开拓一条旅游业发展的“新线路”，富有创造性，符合世界旅游业发展的新趋势，因而是完全可行的。

本可行性研究报告从总体上概括了该项目的形象和内涵，在规划设计直至各个局部的设计与建设中，都应围绕报告中所揭示的主题，加以补充、完善和提高，进入更深层次的创造，使其形象和内涵更加生动、丰富和多彩。

本项目的建设资金应通过国家、地方、社会等多种金融渠道，多种方式地进行筹集。建设期应特别注重资金的运用，千方百计挖掘潜力，厉行节约，降低成本，使每个子项目建成一个，便能尽速发挥经营效益。

本可行性研究报告，主要对其经济收益的大小及保障经济收益的方法进行了详证和论述。挣钱是必须的，是判定一个项目“可行”或“不可行”的重要或唯一依据，但比起项目建成后，对世界各民族文明交流所产生的巨大推动作用，则是微不足道的。

《珠海国际文化城》项目源自于一个理想，就象当年古罗马人建造第一个奥林匹克运动场一样，建造一个世界各国、各地区、各民族优秀文化艺术的“竞技场”，推动世界文化艺术在和平竞赛中健康发展，从而推动全人类文明进步事业的不断发展。不久的将来，我们将会看到一个又一个新的“文化城”，象一个又一个新的“奥林匹克”运动场一样在世界各地相继建立。

《珠海国际文化城》又是一个“加速器”，一个使东、西方文明不断碰撞、加速、裂变的“加速器”，它所产生的“精神能量”远大于物理学领域制造的“粒子加速器”所产生的核能，核能只是物质的一种有限的能量，而“精神能量”是无限的，它能创造出无限美好的人类新文明。

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