陕西景区房地产开发经营（又一小镇项目资产被卖）

新京报讯（记者 王真真）西安旅游又要甩卖旗下资产了。10月12日晚间，西安旅游股份有限公司（以下简称“西安旅游”）发布公告，拟将公司持有的迭部县扎尕那生态旅游文化发展有限公司（以下简称“生态旅游公司”）全部股权（51%）及迭部县扎尕那康养置业有限公司（以下简称“康养置业公司”）全部股权（70%），以评估价9104.03万元作为转让底价，公开挂牌转让。这是西安旅游自2018年以来第四次挂牌甩卖资产。

截至10月13日14时30分，西安旅游盘中报8.27元/股，涨幅为0.98%，市值约20亿元。

甩卖资产为降低资产负债率，将完全退出扎尕那旅游特色小镇项目

生态旅游公司是西安旅游近年来重点开发建设的“扎尕那旅游特色小镇项目”的投资主体，该项目由扎尕那旅游景区、扎尕那旅游小镇和扎尕那生态康养社区三部分组成，其中，康养置业公司是扎尕那生态康养社区的运营主体。

扎尕那旅游特色小镇项目运营架构及运营主体。图/西安旅游公告截图

公开资料显示，生态旅游公司是西安旅游与迭部县人民政府、正一信健康管理（北京）有限公司三方共同成立的，注册时间为2018年7月19日，初始出资1000万元的西安旅游占股比例为51%。2019年12月17日，西安旅游与生态旅游公司共同成立了康养置业公司，西安旅游与生态旅游公司的占股比例分别为70%与30%。

西安旅游在转让股权的公告中指出，上述交易若得以实施，将进一步降低公司资产负债率，提升公司整体经营效益。西安旅游在公告中明确，上述股权转让后，西安旅游将不再持有扎尕那旅游特色小镇项目所有运营主体的股权，将从扎尕那旅游特色小镇项目完全退出。

而就在今年5月17日，西安旅游在回复深交所2020年年报问询函时，还将扎尕那生态旅游项目视为公司针对主业缺乏旅游景区类核心资源支撑突出问题而重点投资打造的旅游资源类项目，认为扎尕那生态旅游资源的战略培育发展将对公司可持续发展形成有力支撑。

将扎尕那生态旅游项目视为公司未来“造血”潜力股的西安旅游最终败给了现实。截至2021年6月末，西安旅游资产负债率高达52.59%，这是该公司自2011年6月末至今十年以来资产负债率的最高值。

虽然西安旅游在转让股权公告中并未明确解释原因，但在西安旅游提出的“其他”条件中，可以看出，开发建设扎尕那旅游特色小镇项目或许已超出当前西安旅游的负荷。

2021年4月，生态旅游公司申请项目贷款5.6亿元（目前已到位银行贷款2亿元），西安旅游为此笔贷款提供了全额保证担保。西安旅游要求，如果生态旅游公司股权成功转让，贷款担保责任将转由受让方承担。另外，生态旅游公司和康养置业公司股权成功转让时，需一次性全额归还西安旅游为其提供的合计5398.54万元的流动资金借款本息。

没有小镇项目的西安旅游，依靠什么造血求生？

西安旅游是一家以旅行社和酒店为主营业务的传统旅游企业。近年来，西安旅游的传统主营业务增长乏力，疫情令其主营业务业绩雪上加霜。2020年，西安旅游的旅行社业务和酒店业务分别实现营收1.19亿元和2599.23万元，同比下滑84.68%和52.41%。

西安旅游旅行社业务2016年至2020年经营数据（单位：万元）。图/西安旅游公告截图

西安旅游酒店业务2016年至2020年经营数据（单位：万元）。图/西安旅游公告截图

西安旅游在回复深交所2020年年报问询函时曾表示，相较于国内其他旅游类上市公司，一直依赖旅行社业务和酒店业务，缺乏旅游景区类核心资源和具有持续盈利能力的核心业务支撑，是导致自身发展、盈利能力、竞争能力和抵御市场风险能力持续偏弱的主要原因。如今甩卖了对公司业务可构成核心支撑的项目资产，西安旅游又将凭借什么造血求生呢？

其实，从2019年起，西安旅游就开始布局商贸业务。2019年西安旅游成立了生活项目部，2020年成立了生态商贸公司，并设立了生活便利店，主要经营水果、蔬菜、小食品、茶叶、啤酒等商品的批发、零售和配送业务，生态商贸业务是西安旅游从2019年开始拓展转型的业务板块，到2020年，该板块业务反超旅行社业务成为西安旅游最主要的营收来源。

虽然截至2020年，商贸业务的毛利率只有3.67%，但西安旅游将该业务板块视为新的增长点，并指出，未来商贸业务将按照“西旅生活馆”服务百姓生活的经营定位，以市场为导向，积极拓展目标区域市场和消费群体，开辟线上新零售渠道，拓展供应链产业并做好相关配套服务，实现商贸经营快速扩张，促进企业可持续发展。

与此同时，西安旅游加大了传统业务的转型力度。重资产酒店业务方面，针对业务体量小、设施设备老化等问题，西安旅游除了从资产和经营结构进行调整，还以旗下解放饭店、胜利饭店为试点，巩固现有酒店和民宿业务，加快提升服务质量和营销能力。同时，西安旅游还以旗下酒店的酒店管理公司为发展主体，通过租赁、合作、贴牌、加盟等方式，开展酒店品牌连锁经营、布局精品民宿项目等。

西安旅游2021年半年报显示，期内，公司旅行社业务营收同比增长59.76%，毛利率同比增长7.55个百分点至4.45%；酒店业务营收同比增长186.8%，毛利率同比增长36.54个百分点至69.56%；商贸业务营收同比增长217.1%，毛利率同比增长1.28个百分点至4.93%。

西安旅游在以往甩卖旗下资产时，均会表示交易目的是“有效盘活存量资产，优化资源配置，提高资产使用效率，聚焦公司主业转型升级”。转让扎尕那旅游特色小镇项目之后，财报上只剩下旅行社、酒店、商贸业务的西安旅游，或许可以更加聚焦主业的转型升级。

小镇项目、广告公司，西安旅游投资布局有两大偏好

西安旅游转让项目，在部分业内人士看来并不意外，景鉴智库创始人周鸣岐在接受新京报记者采访时曾指出，西安旅游是一家以旅行社为主业的公司，此前也没有大型综合性项目开发经验，开发小镇项目似乎超出了其核心能力范畴。

小镇项目是西安旅游自2015年起开始拓展的公司新业态，其先后持有过西安旅游·秦岭奥莱小镇房地产项目的开发商西安草堂奥特莱斯购物广场实业有限责任公司（以下简称“奥莱公司”）51%的股权、西安渭水园温泉度假村有限公司（以下简称“渭水园”）100%的股权，还先后与杭州赛石园林集团有限公司、浙江蓝城建设管理有限公司、大兴集团等签署过小镇项目的框架合作协议，但上述与小镇相关项目都进行得不理想，不是宣布终止、叫停就是所持股权被转让。

与小镇项目相关被甩卖的资产，在西安旅游手中的运营方式和时间或许有所不同，但都在一定程度上缓解了西安旅游的亏损。其中，得益于奥莱公司股权的转让，西安旅游2018年业绩扭亏为盈，实现净利润9627万元。而西安旅游2020年净利润实现扭亏为盈，得益于渭水园100%股权转让取得的1.29亿元投资收益。

据公告，西安旅游预计通过转让扎尕那旅游特色小镇项目相关资产，将增加现金流入9104.03万元，增加投资收益约5500万元。而截至2021年上半年，西安旅游的净利润还维持在-1799.74万元的水平。

除曾经热爱押注小镇项目，收购广告公司是西安旅游另一大爱好。自2016年起，西安旅游就对广告公司抱有浓厚的兴趣，曾计划收购校园广告传媒公司三人行传媒网络科技有限公司100%股权、畅达天下股权。在2017 年第一次收购畅达天下股权被叫停后，西安旅游于2018年8月再次重启了对畅达天下控股权的收购，但在2020年4月，该收购项目再次被终止。有分析指出，虽然西安旅游对收购传媒公司表现出较大的热情，但此类公司对西安旅游来说不一定是好的合并对象，与西安旅游的整合并购效应并不强。

校对 李铭

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