买房选房一般都会问什么问题（这些问题不可忽视）

北京买房：选房自住，这些问题不可忽视！

京楼房长

我是房长，你相见恨晚的买房军师，曾帮助过7000多位家庭买对房，并在买房过程中合理避坑，多数实现大幅财富增值。

房长曾任万科/中海等品牌房企大区总，是北京极少，能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家。同时也擅长全国城市房产研究&北京政策与规划研究。

本人曾在京买过6套房，拥有16余年买房经验，实勘跑盘超过3000个，知大势，懂微操。

房长不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房长属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下精选问答内容均来自“京楼房长”知识星球。

一、星球会员提问：房长您好，我是婚后在老家河南买了房子，房产证是我的名字，我老公是共同贷款人，我们网上查的电子版征信报告上，我老公的贷款没有显示房贷，我们在北京无房，不知道我们还有没有首贷资格？

我家有两个孩子，老大2025年上小学，老二2024年上幼儿园。我们目前手里能凑的首付估计170万，希望孩子能上个中等的学校就行，考虑到教师轮岗制度可能只是区内轮岗，会不会是在海淀区买房会有更大几率遇到好老师啊？

我老公是昌平区户口，比较倾向于北七家未来科技城的共产房，因为我们可能60％首付，而且手里资金有限，选择共产房居住条件会好些，但是周边的学校听起来名字都很响，毕竟是新建的分校，而且昌平区教育发展都倾向于回天地区，我担心北七家的学校不好。而且那附近周边设施都不完善，我感觉昌平发展比较慢，未来五到十年我们如果想置换，共产房也不好出手。

我希望片区内没有太坑的学校，兼顾居住的同时也有升值空间，要安静些，因为我工作需要录音得有个相对安静的环境，我老公工作是供应链产品经理，他坐地铁上下班，目前在亮马桥地铁附近上班，以后换工作也是朝阳区多一些。

我们之前关注的是温泉凯盛家园，不过过了年房价涨了，够不着了。老家有两套房正在卖，我的房子要过户给我妈，估计资金10月份能到位。想听听您的推荐，或者北七家附近有没有离地铁不太远的商品房推荐的？

房长回答：

1、最好去人行的线下网点再打印一份征信，然后发给我或小吴看看，网上查的不一定全面。

2、北京的教师轮岗主要是在学区和集团内流动，其实就是本区轮岗，要真正意义上实现跨区轮岗，我觉得还早，因为要先易后难，而容易的事还没做成熟，目前是8个区在试点，暑假之后才会推进到全区。其实之前教委的李书记就说过这个，跨比较大的距离把老师流动过去，老师不一定适应当地的学生，而且自己生活上也有困难和问题。目前轮岗采用的主要方式一是优质教师直接全职去弱校教学，这种是家长最期待的，但落实的不好，老师不太愿意去。第二种就是双师课堂，说白了就是上网课同步直播或同步课程等，这种目前应用比较广泛，当然也有疫情的因素。所以你说在海淀更大几率遇到好老师，也就是直播课堂上或者是学区/集团内有好的学校或优秀老师才行。

3、北七家最早是北京33个小城镇之一，当年买房还送户口。08年后才有了科学城的规划，未来应该还是可以的。但就像你说的规划落实太慢，所以这么多年下来，也没有多大的起色，交通、配套、医疗、学校一概不完善。未来科学城东区倒是还可以，规划7所，2所都已经开始招生运营了。你要未来考虑置换，那最好不要去买共产房，基本是没什么溢价可言的，将来你要卖根据现有政策要么代持优先回购，要么就只能卖给共产人群，而这个地段的共产人群（无住房、无房屋转让记录的），接盘能力都有限。所以最好还是上车商品房，当然首二套资质这个问题必须得先搞清楚，不然选择面就太小了。

凯盛家园住倒是问题不大，虽然是两限房，但涨幅也还行，也算跟上大盘了，但目前就是配套比较弱，交通也不便利。虽然山后一带产业规划是不错的，未来还会有一定的空间，但两限房这个性质问题多少还是会影响到一些溢价，其实最早凯盛这块地是商品房性质，不知道怎么的后来就改成了两限房，可能和地块位置有关系，三面被河道环绕，属于半封闭区域，后面也不好再规划和开发什么了，所以改成了两限房。

北七家附近临铁房基本都在17号线附近，价格比较贵，你可以查查，具体就不推荐了，因为涨幅都比较一般。倒是回龙观我建议多了解，前景是不错的，比如金域华府、国风美唐、公园悦府等，当然先搞清楚你首二套最主要，如果是二套那就很难上这几个了。

二、星球会员提问：房长好！纯投资没有实际居住需求，3K应该怎么投？新房和二手房都接受

另外，从升值角度考虑，京楼哪个总价区间升值幅度特别好？超过多少总价的升值比例会受到总价约束？

我没有提具体投资标的是怕自己思路本来就是错的，您就只给我点评我提出的标的，而没有提出您认可的最优标的。

房长回答：

纯投资需要从两个方面去考虑，即资金和资产。思路困惑之处往往有三点：

①、资金及资质该如何使用

②、如何选筹（即高回报率资产）

③、如何将资金和资产选择关联起来以达到期望回报

那么先从①来说，首先该考虑的是资金要不要全部投入到房产，还有没有其他更好的去处，因为无论投资房产还是股票、债券、期货、理财等，都是追求高回报收益，但追求高回报收益的同时也需要承担一定的风险。对风险的可承受能力及意识不同，也就产生了不同的投资类型，即稳妥型和激进型，我不知道你属于哪一类，因为不同的类型对资金的使用和资产的选择会有不同的偏好。不管你属于哪一类，选择一线城市房产来进行投资，如果手法上控制到位还是相对比较正确的方向。从大面上来讲，中国的经济发展还没有达到鼎盛时期，GDP还在保持高速增长，且城镇化率、人均可支配收入等都没有达到发达国家的水平。从美日等一些发达国家以及中国的过往经验来看，房地产行业其实就是经济的晴雨表，是正相关的，房地产兴旺，整个经济就兴旺。房地产衰落的时候，整个经济就会衰退。自98年深圳全面启动商品房市场，从这个起点开始，中国经济也同步进入了高速增长通道，经过这20多年的发展，北京房价平均涨了16倍，好资产涨幅更是超过20倍，北京去年只用了一年，核心地段及潜力地段上的优质房产，年涨幅最大达到30%，1000万的标的净赚300万，就目前来看没有哪一种投资产品的收益可以超过，当然去年也有特殊原因，一是疫情挤压的需求集中性爆发，二是dyd变相流入房市造成的。一般情况下，优质资产的年涨幅基本稳定在5-10%左右，即使这个数值也相比其他理财方式收益率要高，且只要选筹较准确，风险会比较低。

其次资金的使用，我不知道你的资质情况，还有你的资金是全款资金还是贷款能达到的总预算。假如3000万是你全款资金，最合适方式肯定是将资金拆解来进行分散投资，这和风投的思路是一样的。目前北京600以内是刚需线、600-1200低改、1200-2500中改、2500以上为高改。梯队不同，需求数量也呈现金字塔分布。刚需、低改梯队虽然人群多，但收益有限，因为无论刚需品质盘和低改品质盘呈现在地段、小区房源属性上要比中改、高改品质盘在比较上要弱一些且缺陷项较多，跨度区间其实就是收益区间，基本就能看得出来。就品质次新而言，刚需盘年涨幅基本在5-7%，低改盘8-12%，中改13-25%，高改6-12%，这是个平均数据，个别盘有超出，还得具体问题具体分析。

一般纯投资，对于资金量充裕的朋友，有3种思路，一种适合稳妥型，即凤变冰（只要选筹正确，无需基于行情，回报高且风险低），另一种则适合激进型，即杠杆思路，以小博大（收益根据行情，不确定性较大，风险也不小），最后一种为杠杆 凤变冰思路（收益可控，不确定性小，风险较低，但考验选筹、算账和资金运作能力）；对于资金量不够充裕的，我是鼓励用杠杆以小博大的，但杠杆的使用力度多大取决于这两点：①、你的风险承担能力和可承受意识高不高，属于激进还是稳健 ②、选择的资产升值表现或其他收益从短、中、长期来看，是否可以对冲支出，并获得期望回报 你如果3000全是全款资金，那属于资金充裕的，但具体用哪种投资思路，你需要根据你自己的情况做出选择，另外还要结合你手上及亲戚朋友的房票数量。理论上应该尽量往中改或低改线上去拆解资金，收益会相对比较大。高改收益也还可，但这一内接盘侠较少，持有周期长。

②如何选筹，一般好资产的必须要具备这几个要素：1>位于核心地段或潜力地段 2> 配套完善且商圈居住氛围好 3> 楼龄尽量在05年之后，越新越好 4> 小区较低密 5> 外立面显新且小区环境、物业好 6> 户型较为出众 7> 出租办公人群少，业主素质及圈层高 8> 远离铁轨、高速路、高压线等 9> 楼层不选一和顶，另外还有几个资产种类禁忌，即别墅、回迁房、经适房、商办、公寓住宅不能买。再就是郊区、远郊区、两区交界、没有实际规划落实的新区以及一些位于城乡结合部的房产尽量不要碰。

不推荐标的话，那一些板块你可以去调研了解下，一般期望周期在5年及以内的，尽量往核心地段和个别潜力地段上去选择，稳妥型例如望京、朝青、双井等，偏激进型如万柳、上地、太阳宫、金融街等。中期5-10年，丽泽、西二旗、清河、新北苑、广外-马连道等，都是不错的板块。长期10年以上，亦庄、丰科园、武夷花园等。当然这个不绝对，有些中长期的资产，短期升值回报也不错，要具体情况具体对待，我说的这个是基于板块内整体的回报周期。

③、这点涉及到你对于资金的使用，以及你期望的回报率回报周期等。其实就是要具体算账了，我建议你先了解下，有一些标的后我们再来进行这一步的分析，但确立标的之前，投资资金使用思路需要先确立，就是刚说的1>凤变冰 2>杠杆还是凤变冰 >纯杠杆，1>就是走淘笋路线，那尽量在核心或潜力地段去淘能达到收益最大化，但机会比较少，需要眼疾手快。2> 也是基于淘笋，但选资产的方向可以走成交相对较慢一点的资产（高税、高抵等）3>则是尽量选标杆，领涨类，首先保值抗跌性没问题，再就是只要没有厉政干预，持续上涨的空间一定会有。

三、星球会员提问：房长大大好，近期又关注了有几个通州的新盘，看宣传和网上介绍，各有优劣势，预算大致符合总价500-600的预算，如果从自住为主，投资为辅的角度看，你看哪个小区综合来讲更好一些呢？

1-碧桂园和世界

2-金融街武夷融御

3-运河铭著

4-京贸国际城

5-万科城市之光东望

6-亦庄橡树湾

是否有其他不错的新盘推荐呢？感谢！

房长回答：

自住你根据你的实际情况来体验即可，在北京但凡是个楼盘或小区都有优缺点，你首先去看它能不能满足你自住方面的一些基本需求，其次去看缺陷方面你能不能接受。

1、碧桂园和世界从甲方的角度来走，我觉得还是卖贵了些，和国誉未来悦相比，价格明显偏高。虽然位置相较不错，又是临铁盘。但这一带的没有明确的街区规划，只能说是为文创旅游核心区（即环球影城）发展做支撑的一个板块。你要政府投钱去建设发展这一带，我觉得还早呢，毕竟连三大核心区还没有达到一定的成熟度，怎么也得先主后辅吧。我之前说过通州的发展是必须以政务区、商务区为优先的，环球影城是个广告招牌，所以同期启动了。从两大核心板块的发展状况来看，由于资金落实的比较缓慢，就目前离成熟还有比较长的距离。所以万盛南街这块白板很长一段时间也只能依靠开发商来搭建配套，从项目的规划上来看商业、医疗、公园都有配建，可以补上，但教育是个问题。再就是即使项目有规划，那能不能落实到位，能落实成个什么样都未可知，因为这是要花钱的，钱从哪里来？肯定从房源销售的利润中扣，总不能开发商做公益服务吧。那么你看下这块地当时的楼面价就知道了，住宅楼面价4.8万/㎡，销售指导价6.2万（实际5.7万左右），中间差0.9，还要盖房子、动用人力、还要做配建等等，都需要钱。再就是从销售情况来看，碧桂园和世界去年网签在一批次项目中几乎垫底，销量惨淡。虽然区位较好，但卖不过国誉未来悦和更偏远的金地壹街区。我觉得可能的原因主观上肯定是营销没做好，客观上就是碧桂园的口碑和质量堪忧，21年这一年，碧桂园在广东、湖南、江苏、安徽、贵州等很多城市的项目都遭到业主投诉，且大部分都是因为质量问题，有一部分是涉嫌签订“双合同”、违规交付等。以及楼塌那些视频给人带来的不好印象还历历在目。

2、融御算是这几个项目中最有价值潜力的一个，之前我也说过。它所在的武夷花园商圈可以算得上通州最黄金的板块之一，板块东侧就是行政办公区，西侧临着运河CBD。南面则是运河风景线。通州重点发展的是政务区和运河商务区，而武夷花园正好在市政府西面。位置可以说是得天独厚。这个项目从价格方面来看，6w 还不算贵，你像宋庄等地那么偏，新房都能卖到5w 。但融御一期的产品比较奇葩，各种小户型都有，且种类太多，虽然会降低上车门卡，但会导致人群居住混杂。二期还好，基本都以大户型为主，总价也相对会高一些。开发商对社区的规划也还可以，虽然品质不是太高，但是从园林环境、社区配套及设施方面来看，满足生活所需是没问题的。周边交通、配套方面也在逐渐完善。

但不好的地方是融御拿地时间比较早，所以目前已经有岁数了，我记得已经有20多岁了。所以说是新房，其实按楼龄来看跟2000年左右的二手房是差不多的。另外就是当时开发商鼓吹会引入市委直属学校，现在也不确定了，学校方面今后的溢价加持就相当于没了。再就是从交房的情况上来看，房屋质量还是出现很多问题，比如外立面起包、外墙脱落、储藏室漏水以及很多装修问题等。最后就是公务员（宣传的处级干部）公租房变成了社区人员公租房，生活环境和人群素质肯定会被拉低。总体来说和当时开发商宣传完美小区出入较大，所以今年1月左右也爆发了几次维权，不知道现在结果怎样了，处理的好的话，那你还可是可以做备选的。

3、运河铭著品质还可，最起码是现房，看得见摸得着，质量问题不用担心，周边配套也相对完善些，起码生活起来是方便的，但是这个盘和金地格林格林一样，也就是个自住盘了，从二手房涨幅来看，虽从16年开始到现在涨了点，但始终还是没跑赢大盘，位置偏不临铁是一个原因，再就是这附近也不可能有多少地可以规划了，并且还受着双限购的约束。我主观臆断向来从升值角度先去考量，至于居住这个盘除了有几种安置房有点膈应，还有租客不少以外，其他没啥毛病，你根据你自己的体验来。

4、京贸国际城也是现房，但比运河铭著年代要旧，品质稍微弱了些，比二手房贵。和融御一样，区位优势就不再讲了。通州双限购枷锁下，能跟随或者略跑赢大盘的小区，排除运河湾、百合湾等，京贸国际城就算一个。但是这个盘，毕竟是开发规划的早，中小户型的设计尚可，大户型就相对落后了些。而且这个盘规模比较大，基本都是高层建筑，以中小户型为主，人口体量大，租客也多，虽然氛围还是比较浓的，但比较考验物业，这么多年维护过来除了不够严以外，其他尚可吧。总的来说，这个盘也可以当备选，要不是当年捂盘惜售，不至于到现在还没卖完。

5、东望其实之前也讲过，你自住除了要注意下交房问题，其他都还可以，但要升值那就等着板块热度再高一些才能带动起来。东望是万科在台湖拿下的第6块地，也是唯一一块限了价的项目，和之前打造的首开万科公园里、城市之光、翡翠四季等商品房相比，品质肯定会稍微略低一些。这几个项目中也只有东望在20年底出了点小状况（瓷砖变白墙、循环经济产业园），虽然目前已经处理了，且政府也明确循环经济产业园无垃圾填埋、焚烧等项目，只用于地铁检修和再生水厂。但也得看看以后的招商引资情况了。医疗和教育资源也离得比较远，景山还是主要定向安置东城生源，能分给周边小区多少学位，那就未可知了。并且这一带的配套以及地段优势和街区、次渠相比还是有差距。从小区的环境、楼栋布局以及户型方面讲与已经售罄的融创亦庄壹号等盘相比，也存在了劣势。

6、亦庄橡树湾，当年的热销盘，也是刚需上车盘。主要是打价格战“门槛低”和营销做的好而胜出的，20年那块开盘价3.8w，附近的二手房也才3万出头，这又是新房，还有亦庄、通州双引擎的加持，首付低，再加上当地回迁户置业需求也不少，所以把这个盘的销量给撑上去了，目前应该还剩下不到30%，最近好像还涨价了。你要考虑这个也还可，没啥大毛病。这个盘虽然是通州的地界，但台马这两板块离通州核心区域实在是太远，通州懒得管，因为离亦庄核心区近，所以从19年开始被划归经开区开发了，这些年亦庄发展的比较快，多少还是有盼头的，早年也有传闻想让台马脱离双限购约束，但快两年了也没有消息。

600万的新盘，我没什么推荐。因为目前没有什么真正意义上的倒挂盘。还是那句话，你主自住根据自己体验来选择就好。

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