成都楼市小道消息（成都楼市黑洞板块）

我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为近6000成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过10年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。PS：从不接受第三方充值。

———— 北门篇 ————

成都，早就过了六七年前随便买也能普涨的时代了，到如今，楼市充满了陷阱，我见过听过也看过很多血淋淋的教训，即便以“老成都”自居的购房者，也有踏空的时候，市场的急速变化，已经容不得你我想当然地买定离手。

我是房段子，一个深耕成都楼市11年的纯买方立场房产知识号，今天为大家分享，成都楼市的黑洞板块，一踩一个坑，一买一个悔恨终生。

首先说，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格，没有juedui优劣的房子，只有是否匹配符合你具体情况的房子。我接下来说的黑洞板块，代表的是同样预算有着更好的买法，而并不是，非本地不买的成都土著、就业人群。

怎么筛选黑洞板块？一是偏，二是老，三是又偏又老。

先说北门，不挑软柿子，只说处于模棱两可之间的争议区域，新都的斑竹园、新都老城区以及青白江，被《成都说房》统统分级为最低的第五级，原因很明显，当前开发的楼市界面，配套一言难尽，人口难以留存。

成都北门其实被大家误解很深，已经成为了一种陷入泥潭无法自拔的舆论氛围当中了，其实但凡大家能往大丰、动物园、中环、人民北路，走一走瞧一瞧城市界面和综合配套，也不会抱着那仅存的一点优越感蜜汁自信。

不过有一说一，当前北门的个别区域，的确面临着产业稀缺、配套匮乏、人口流失、市场看空的问题，比如新都的斑竹园，物流批发产业在南门光彩炫目的写字楼面前，显得灰头土脸，稍微高端的金牛北部新城北斗产业园目前也不愠不火。

斑竹园虽然有地铁5号线的覆盖，但是辐射的区域有限，尤其是北星大道往西的核心区，难以望梅止渴。再加上去年成都土拍在斑竹园接连流拍2宗，还是靠近地铁5、27号线的宗地，资本市场认可度不高，也加剧了这种恶性循环。

虽然很令人痛心，但这也是事实，我们买房切忌带有同情心，切忌带有情绪化，客观认识，方能百战百胜，不信的话，请大家追溯一下斑竹园既往新房去化就明白了。

按照这样的逻辑推演，新都老城区也必不可免地沦为了黑洞板块，主要原因是老化严重，配套不足。

新都老城区发展得比较早，桂湖一带是以前老新都人的心头好，因此周边绵延数公里的老房子，也固化了该区域的城市界面，后来地铁3号线的延伸偏向于三河场以及新城区，因此作为二圈层最看重的地铁资源，也难以拉动尾大不掉的老城区，这里只有过去，没有未来。

最后青白江，属于我见犹怜，作为中心城区之一，事到如今，新津和东部新区都通地铁了，青白江依然空空如也，就连好不容易盼到的成德S11号线，也拐弯绕开了青白江城区。

有人说，地铁真就那么重要吗？我说是的，不同于站点密密麻麻的主城区，成都二三圈层最重要的配套，莫过于地铁。它不仅是衔接产业、通勤的主干道，也是未来市场流通、ZZ、BZ的不二法门，你细细品。

如果你曾经试图贪便宜，或者差点对黑洞板块动心，关注我，看完全集！

我是房段子，一个深耕成都楼市11年的纯买方立场房产知识号。

———— 南门篇 ————

为了帮新老成都人做好楼市避坑指南，我在为大家用心排雷黑洞板块，费脚的测评我来做，免费的红心你来点。

上次给大家说到了成都北门的避坑板块，今天我们继续输出南门的坑X区域，由于南门近年在成都楼市几乎独树一帜，因此板块众多，核心区域、潜力区域的确不少，但细细品来，坑人无数的区域，也并不鲜见。

具体来说，黑洞板块有石羊场、万安东的雅居乐、兴隆湖南、视高、黄龙溪、普兴、新津老城区等。

石羊场是正儿八经的高新区，但是这里有着南门最惨TZ盘——美洲花园。

作为高新区，没想到还能不涨反跌，曾有人2018年以2.2万的单价打算抄底的，没想到2021年跌到了1.9万，还没有止跌迹象。抄底抄到半山腰，莫过于此。有人说FS不好，属于“三角杀”地段，高速 高速 三环，其实本质上就是噪音和城市界面的问题。成都类似这种“三角杀”的板块还有，大多被铁路、高速、主干道割裂。比如成华的青龙场、民兴北一路以及锦江的蓝谷地等板块。

另外，天府新区的房产买入逻辑，是要紧跟核心板块，而非核心的天府新区，在高速扩张的大拓荒时代结束后，人口增速下降，城市圈生活半径达到上限，再者资源总量一定的情况下，还能拿到的补给，十分有限，也极具风险性。

比如今年爆火的麓山、万安板块，一旦跨过蓉遵高速往东的雅居乐组团，这是一个人迹罕至的偏僻区域，站岗有多久，业主的哭声就有多大。

另外热议的兴隆湖板块，也并非表面的光鲜亮丽，在接近二绕的区域，一些新盘拔地而起，但是地铁等综合配套，十分尴尬，去年还传出过降价促销引发业主WQ的事情，闹得满城风雨，褒贬不一，当然，你们知道我说的是哪个盘。

再往南，成都南门以南的两个区域，一个是视高，一个是黄龙溪，都属于眉山，视高被列为远郊盘，黄龙溪被列为文旅盘，这里的槽点太多了，我们一贯不建议入坑这种区域，以后有机会，再详聊成都三大坑，眉山独占其二。

西南的新津区，也属于南拓范围，近些年由于地铁10号线的开通，可谓出尽风头，虽然新房单价不断攀升，但市场反应表现平平，尤其是新津老城区和普兴，一个老，一个偏，再一次跳入了黑洞板块。

新津老城区界面并不比新都老城区更好，在地铁的尽头，在长达30公里的慢慢主城路上，逐渐失去了楼市的买入基本面。而普兴一带，远离地铁，仅靠着单一的产业园和高速路，完全不足以支撑各种配套，实数割韭菜的行列。

关键是，新津作为一个三圈层，一旦入坑，立即丧失主城刚需的护身符，而类似这样的黑洞板块，在成都屡见不鲜，东门西门，怎么避雷？关注我，看完全集！

我是房段子，一个深耕成都楼市11年的纯买方立场，房产知识号。

———— 东门、西门篇 ————

成都的楼市新闻，每年总有形形色色的买房被坑，后悔终生的案例，归根结底，还是对成都各板块的发展潜力，停留在相当模糊的阶段，买房，不能一味贪图便宜，先定板块，再定产品和价格，是我推崇的三步走买房法，当下成都能买的板块很多，但是不能买的板块更多！

此前说到了成都南门和北门各自的黑洞板块，关注我，看完全集，今天再说一下东门、西门的各大黑洞区域。

先说东门，黑洞板块应当是龙泉驿的西河、洛带、阳光城以及龙泉老城区、包括航天和东山板块。

西河沿线其实相当荒芜，紧靠一条成洛大道作为交通主干道，但地铁4号线又止步西河，继续往西延伸到洛带的呼声是有，但龙泉开发重点不在这里，目前来说可有可无，而一旦把身家对赌在这种不确定的未来配套上，无疑给自己带来了巨大的风险。

洛带本质上来说就是一个文旅板块，偶有新房上市，市场去化堪忧，韭菜并不好割，在座尽量避开。

阳光城发展得其实非常超前，20年前就在以体育融合住宅的形式发展，但后来城市风向急转南下，因此一度沦为楼市废墟。到如今，基本处于半瘫痪、半烂尾的状态，目前在不断蹭东安湖的概念借此续命，但东安湖也还是襁褓中的婴儿，辐射能力相当有限。

至于龙泉老城区，和前面说的新都老城区类似，老化严重，地铁有所覆盖，但不足以弥补年老色衰，曾经引以为傲的学区概念也在不断往大面、东安湖转移，更不用说人口和产业了。

再往南，东山、航天板块，西遥雪山，东看龙泉，环境好生态好，不过万丈高楼平地起，周边仅有相对狭窄的汽车产业城，再加上缺乏地铁2、13号线的延伸，现如今只能抱着五环路期待未来，同样预算买这里的新房，还是大面东安湖的二手房，不需要我多说了吧？

至于西门，双流首当其冲的是九江和蛟龙港工业区。

九江以蜀镇各大组团为代表，有新房也有二手房，板块处于两区交界的尴尬地段，武侯新城的IP外溢被河流阻断，难以延伸，双流发展核心也志不在此，卖地主流还是怡心湖。厚此薄彼，造成了九江内部道路泥泞，交通配套不足，城市界面较差的基本面，至于楼盘品质，倒是仁者见仁智者见智了。

类似的还有蓝光长岛国际，要论委屈，蜀镇第1，它绝不屈居第2。

蛟龙港工业区，主要是双楠大道北侧，一方面远离地铁配套，另一方面板块内各种厂房扎堆，产业低级，不被市场认可，也在情理之中。

至于温江，尽量避开偏僻的永宁、金马；青羊，文家场也是一个深坑，此前多次强推土拍，但是购房者反应冷淡；郫都的红光北，还在苦苦期待2号线西延，至于三道堰和友爱，更是杀猪盘！

听了那么多，看了那么久，相信大家，已经有基本的判断力了！以上就是我们呼吁成都购房者应该直接避开的黑洞板块，当有这样的认知后，后面就很难踏空了。

我是房段子，一个深耕成都楼市11年的纯买方立场房产知识号。

声明：『房段子』在各媒体平台发布的文章及留言评论，仅为个人观点。不作为指导、引导您进行相关投资、买卖的依据或风险担保。

,