快速稳定的发财之道（这是一条万劫不复的）

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买房能够犯的错误很多，但是最不能容忍的是“常识性错误”。

比如，绝不碰返租产品，尤其是产权式商铺返租，就是常识。

前几天，某全国顶级开发商开始了自己的全线商铺产品的返租销售计划。

详情如下：

通知显示，2021年1月1日起，凡是认购该集团所有项目商铺的客户，在2021年1月31日前回清全款，可享受十年返还总房款的重大优惠政策。从2022年开始，每年返还购房总金额的10%，分十年返还客户所有房款！

虽然，很快这家开发商出来表示，这是该公司全国1300个楼盘中极少数楼盘为了实现商业的整体开业，对剩余商铺进行了10年返租的清尾处理，目前该清尾活动已结束。

但，一时激起千层浪。

米宅的各种圈子里面，马上就有人开始问。

“十年返本，白得一套商铺，有这样的好事？”“这样的项目，敢不敢买？”

在这里，给出一个统一答案。

“米宅宋富贵实名反对任何开发商的任何商业返租项目，不管它在一线城市还是四线城市，也不管开发商是大是小。总之，不买返租型商铺，这是一个房地产投资的常识。”

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所谓“售后返租”，又称“售后包租”、“售后回租”或“售后承租”，就是开发商把房产销售给投资人之后，承诺在若干年内以固定或不固定的收益重新将房产承租，并支付给投资者租金的商业模式。

这种商业模式是一个舶来品，起源于六七十年代的美国。

20世纪90年代中期，售后返租模式经香港传入内陆，很快便成为商业地产界的宠儿，在深圳、在广州、在浙江、在内地，甚至县城……刮起一股股商铺“返租旋风”。

到了本世纪第一个十年，返租模式几乎成为所有开发商的销售法宝，最高峰时一半以上的商业项目都在返租。

为什么返租模式，如此受到追捧？

因为它好像完成了一个商业房地产开发、销售、出租、收益的不可能的多赢。

有了返租模式，所有售卖商铺可以实现一个可售价格上的增值，这样就能实现最大程度上的资金回笼，实现开发商的利益最大化。

有了返租模式，投资者有了未来若干年内稳定的租金收益保证，这样就不必操心交房以后招租、运营、租金收取等麻烦问题，投资人可以实现投资的稳定回收。

对于商业物业本身，也可以统一经营，避免了经营权分散的各种问题。

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然而，看似完美的商业模式，期间却似乎隐藏着巨大的风险。

首先，在商铺销售阶段，开发商为了转嫁风险，转移成本压力，往往将商铺的返租回报金额加进商铺售价成本之中。

如某商铺原价卖100万元，选用三年返租方式需要在三年内返还给业主租金32万元，这32万元由开发商诺支付。但是，三年内开发商实际能够获得的租金多少却是一个未知数，带有较大的不确定性，而且很大可能远远低于32万元。

为了转移成本压力，开发商往往将需要支付的32万元租金打进商铺的销售价格之中，即商铺的售价从100万元提升到132万元，开发商的实际所得仍然是100万元，这样就进一步提高了商铺的销售价格。

同时，为了获得可实现的最高销售价格，很多开发商不惜在商铺销售阶段进行过度包装和过度承诺，在很多情况下竭泽而渔，甚至饮鸠止渴，其目的就是为了获得最高的资金回笼。

过度包装和过度承诺产生的一个严重后果，就是与招商经营工作的严重对立。

很多销售型商铺承诺给到投资者的回报达到10%以上，实际上的租金收入却往往只有承诺回报的三分之一到五分之一，这样就会使得投资者与开发商、经营者的矛盾升级，互不信任。

很多情况下开发商为了继续扮演下去，不惜拆东墙补西墙，变本加厉形成庞氏骗局，最后利用法律上的漏洞逃之夭夭。

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这样的漏洞有哪些？很多时候，从游戏开始前，开发商就已经把退路想好了，而你却还毫不知情！

一般来说，开发商会通过以下两种方式，从签订合同之时，就把自身的责任，规避得一干二净！

第一、购房者与开发商签订《房屋买卖合同》，与开发商指定的经营管理公司签订《房屋租赁合同》。在这种模式下，开发商卖完房子，就可以全身而退！

说白了，今后付不出租金，从法律关系上买房者应该堵门的商业管理公司，而不是开发商。

当然，通常在销售过程中，销售人员或明示或暗示，开发商和经营管理公司有千丝万缕的关系！其实哪怕有部分股权关系，也没用！毕竟主体不一样，而且股权是可以变更的！

第二、购房者与开发商，同时签订《房屋买卖合同》，以及《委托经营合同》。

这样看似销售和委托经营，是同一家，开发商就跑不脱了？

不，在委托经营模式下，开发商只是受购房者委托，从法律关系角度，委托的法律后果，是归于委托人！也就是说，如果经营不善，付不出租金，导致购房者投资落空，这个后果，也只能是由购房者来自行承担，你明白了吗？

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而且，一旦开发商申请破产，购房者也会面临合同无法执行的问题。

就在刚刚，在河南郑州发生了一场返租维权。

2017年200多名业主购买了易元国际楼盘的一套公寓，并与开发商签订了返租合同，约定N年返租。

但近4年过去了，200多名业主不仅没有拿到租金，去公司要说法，却发现该公司——河南易元置业有限公司负债8亿多，已经进入了破产重整程序。

河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民事裁定书显示，2020年4月14日，易元置业以其不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务为由，已经开始申请破产重整。

经过法院查明，易元置业注册资本5000万元，而账面记载负债816270314.9元，已不能清偿到期债务。

那返租合同怎么办呢？

易元置业虽然有巨额负债，但一部分房产没有出售，还有车库、酒店等，有一定的财产价值。”

必须找一个整体投资方，把该公司所有的资产加负债全部担下来，而承诺返租就属于负债之一，由这家公司进行返租租金支付。

道理虽然简单，但是难的是执行？

在大多数房地产公司被三道红线勒的喘不过气的年景，谁能有闲钱来接这个烂摊子呢？

没有接盘侠，再高的返租比例也是空谈，再严谨的法律合同也是一张废纸。

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有人可能会说。

易元置业是个地方性小公司，而本文开头提到的是个大公司，是不可能破产的。

然而，这年头，什么事情是不可能。

去年年初，蛋壳公寓美国敲钟，一时风光无限。但是谁能想到去年年末，商业模式破产，只留下一地碎壳。

去年三季度，蚂蚁公司预备上市，市值预估超过3万亿，成为中国第一市值公司。然而四季度，国家一纸令下，停止上市，并开始反垄断调查，前途难料。

就是文章开头提的那家公司，几年前进军粮油，进军纯净水，何等雄心，然而几年以后，还不是一地鸡毛。

全部返租完成需要十年，十年内有多少个“不可控因素”。

这里，我不是说所有的返租都一定出问题。

而只是说，这种商业模式下，出问题的概率较大，而且越小的公司出事概率越大。

同样的投资，社会上有更多回报率稳定，且风险可控的项目。

为什么不去选呢？

不过，话说回来了，如果你一定要买，我也拦不住你。

最坏的打算，你的返租租金大不了变成一辆“某驰电动车”开回来。

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