早年违建房可以强拆吗（广州一自建房拿证二十多年后被追认违建强拆）

澎湃新闻记者 陈绪厚

年过六旬的温汉良没有想到，自己20多年前买地自建的房屋会被认定是违建，并遭强拆。

温汉良等人自建的三层半楼房，后被认定为违建，并遭强拆。 本文图片均由受访者提供

温汉良及亲属于1993年从广州市白云区永平村购买1.02亩土地，后自建了一栋总面积近2000平方米的三层半楼房，并获核发了《农村（墟镇）宅基地使用证》。此后，温汉良等人用该房屋当作仓库，后出租。2020年11月，广州市规划和自然资源局对温汉良等四人作出《行政处理决定书》，认为四人均不符合申请使用宅基地的法定条件，决定撤销四人持有的《农村(墟镇)宅基地使用证》。同年12月，白云区城管局向温汉良等四人发出《责令限期改正通知书》，要求其停止违法行为并限期自行拆除涉案建筑。2021年3月，该房屋被白云区城管局、永平街道办强拆。

澎湃新闻（www.thepaper.cn）采访了解到，该房屋被认定违建的一个重要原因是，温汉良等四人不是东平村村民，依据自1995年3月1日开始施行的《广州市土地管理规定》相关规定，属非东平村村民的温汉良等四人不符合申请使用宅基地的法定条件。

此后，温汉良等人与广州市规划和自然资源局、白云区城管局、永平街道办开始了漫长的“诉讼拉锯战”。温汉良等人起诉请求法院撤销“撤证”决定，一审、二审法院均驳回，而请求法院撤销白云区城管局作出的《违法建设行政处理决定书》，一审、二审法院均支持了温汉良的诉求请求。2022年5月，广州铁路运输法院作出一审判决：白云区城管局、永平街道办的强拆行为违法，二者应当向温汉良等四人赔偿共计约377万元。

温汉良等四人认为该赔偿金额太低，提起上诉。澎湃新闻了解到，此案一审宣判后，除了原告温汉良等四人，两被告白云区城管局、永平街道办也上诉。

买地建房被认定系违建

1958年出生的温汉良是广东揭阳人，于上世纪80年代来到广州发展。温汉良说，当时他做粮油生意，赚了一些钱，就想着建个仓库储存粮油。

1993年，温汉良等人用20.4万元买下永平村1.02亩宅基地。

1993年12月，温汉良等人与原广州市白云区同和镇东平村（注：东平村后归永平街道管辖）签订《转让宅基地使用协议书》。该协议书显示，永平村以每亩20万元的价格，向温汉良等人转让宅基地1.02亩，温汉良等人一次性支付宅基地转让费20.4万元；温汉良等人付清该转让费后，该宅基地属于温汉良等人永久使用。

相关材料显示，1993年12月，温汉良填写《白云区同和镇东平村村民建房申请表》申请建设房屋，东平村委会在该申请表出具“同意报建”意见并加盖印章，白云区同和镇国土规划管理所在该申请表出具“同意村委会意见”的意见并加盖印章。温汉良亲属同时分别提交在上址建房的申请，东平村委会与白云区同和镇国土规划管理所亦分别出具同意报建意见。其后，温汉良、吴红华、温鸿海、万福云四人合建一栋三层半框架结构建筑物。

1995年10月13日，原白云区同和镇政府向温汉良等四人核发了《农村（墟镇）宅基地使用证》。

1995年10月，温汉良等四人获得当地镇政府颁发的《农村（墟镇）宅基地使用证》

温汉良向澎湃新闻回忆，买下宅基地后他就走报建手续，当时用8个人的名义报建，之后只给4个“发证”，除了他本人，另外三个分别是他的妻子吴红华，他的儿子温鸿海，以及他儿子的干爹万福云。之后，四人一起合建了房子。1994年，这栋三层半的楼房完工，占地600平方米，总面积近2000平方米，“前后花了一百多万，并且借钱建房”。房子建好后，最开始当仓库使用，后来就出租了，月租金从上万元涨至四五万元。

据温汉良介绍，2004年左右，永平村附近地块被卖给一家房地产公司，要在此处建别墅。当时，开发商派人跟他们谈过拆迁一事，但由于别墅销售情况不佳，该项目就没了下文。之后，另一家房地产公司接手，建设整排别墅，也曾跟他们谈过拆迁补偿，但也没有结果。

让温汉良始料未及的是，房屋建成26年后却被认定是违建。2020年11月，广州市规划和自然资源局向温汉良等四人发函，告知涉案建筑物初步判断为无法采取改正措施消除对规划实施影响的违法建设，要求白云区城管局立案处理。之后，广州市规划和自然资源局分别作出《行政处理决定书》，认为四人均不符合申请使用宅基地的法定条件，不具备申请资格，决定撤销四人持有的《农村(墟镇)宅基地使用证》。同年12月，白云区城管局向温汉良等四人发出《责令限期改正通知书》，要求其停止违法行为并限期自行拆除。

法院：支持“撤证”，但应保护持证人信赖利益

澎湃新闻注意到，广州市规划和自然资源局白云区分局于2020年11月作出的《告知书》显示，根据《广州市土地管理规定》第三十五条规定:“下列人员可申请使用宅基地：(一)本村有常住户口的村民；(二)离婚后返回本村落户的原本村村民及其抚养的子女；(三)回原籍落户的职工、复员退伍军人和离休退休干部；(四)回家乡定居的华侨和香港、澳门、台湾同胞。”经永平街道查明，温汉良等人不具备申请使用农村宅基地的法定条件，存在涉嫌违规申请取得农村宅基地使用证的情形。现拟对此《农村(墟镇)宅基地使用证》作出撤销处理。

2020年11月，广州市规划和自然资源局撤销了温汉良等人的宅基地使用证。

温汉良表示，他们确实不是永平村村民，但当年买地时并没有禁止非本地村民不能买，后面在报纸看到广州出台了“新规”，即非本地村民不能购买农村宅基地时，还觉得自己很幸运，“下手早”。此外，他们按正规程序报建，并获得当地镇政府颁发的《农村(墟镇)宅基地使用证》。据此，他们认为，该房屋没有违建，广州市规划和自然资源局作出的“撤证”决定是不合理的。

2020年12月，温汉良等四人起诉广州市规划和自然资源局，请求法院撤销该局作出的《行政处理决定书》。2021年5月，广州铁路运输法院对此案作出一审判决。判决书显示，温汉良等人称，《广州市土地管理规定》于1995年3月1日实施，2000年11月15日废止，2020年作出的行政处罚决定依据20年前已被废止的地方性法规，属于法律适用错误，不得作为行政处罚的依据。

广州市规划和自然资源局辩称，宅基地使用证于1995年10月核发，在未被撤销前，法律效力处于持续状态。该局依据《宅基地使用证》核发时施行的法律法规作出《处理决定书》，对法律效力持续存在的行政违法行为进行纠正，适用法律法规正确。

广州铁路运输法院一审审理认为，据《广州市土地管理规定》第三十五条第一款规定，温汉良等人并非上述规定所确定的可以申请使用农村宅基地的主体，不具备申请使用宅基地的资格，其取得涉案《农村(墟镇)宅基地使用证》不符合上述规定。

该法院审理认为，对行政行为合法性的判断应当以行政行为发生时生效的法律规定为准，广州市规划和自然资源局的行政行为法律适用并无不当。据此，该法院驳回了温汉良等四人的诉讼请求。

温汉良等四人不服上诉一审判决，上诉。

广州铁路运输中级法院二审同样认为《广州市土地管理规定》在发证时属于有效的法规，适用本案。温汉良等人于1993年12月向东平村委会购买涉案宅基地时并非该村村民，于1995年10月取得涉案宅基地使用证时不符合相关法规规定的申请使用该村宅基地的主体条件，故向其颁发《农村(墟镇)宅基地使用证》属于错误发证。2021年12月，广州铁路运输中级法院二审维持了原判。

值得一提的是，广州铁路运输中级法院特别指出，温汉良等人申请建设涉案宅基地上房屋经村委、镇国土规划管理所批准，虽申请建设面积远远低于证载面积，但仍然于1995年10月取得了涉案宅基地使用证，且持续使用多年，故温汉良等人仍有应予保护的信赖利益。原白云区同和镇政府在温汉良等人不符合法律规定的使用宅基地条件的情况下，向温汉良等人颁发涉案宅基地使用证，未尽到审慎审查义务，应对温汉良等人多年后因该宅基地使用证被撤销而导致其合法权益受损承担相应法律责任。温汉良等人的相关合法权益可结合涉案宅基地房屋的后续处置行为，另循合法途径救济。

区城管局作出的拆除决定被法院撤销

2021年2月4日，白云区城管局张贴《违法建设行政处理决定书》以及《限期拆除违法建设公告书》，要求温汉良在决定书送达之日起三日内拆除房屋，若逾期不履行，白云区城管局将报白云区政府批准后组织强制拆除。

温汉良不服上述决定，起诉白云区城管局。

值得注意的是，2021年3月31日，不顾温汉良等人的反对，白云区城管局将上述房屋强拆。

同年7月，广州铁路运输法院对此案作出一审判决，撤销上述《违法建设行政处理决定书》。

该法院审理认为，白云区城管局该认定事实不清，证据不足，其作出的涉案处理决定依法应予撤销。

白云区城管局不服一审判决上诉。2022年1月，广州铁路运输中院二审认为，涉案宅基地房屋属于有证的情形(四份宅基地证)。对于已核发了产权证的建筑物，在未经法定程序认定属于发证错误并予撤销的情况下，一般不宜再以未经规划许可为由认定属于违法建设。温汉良取得了涉案宅基地使用证且持续使用多年，有应予保护的信赖利益。白云区城管局既未考虑撤销涉案宅基地使用证的行政处理决定尚在诉讼中的事实，亦未考虑温汉良的信赖利益应予补偿，即以涉案建筑物未获得规划许可为由作出处理决定，事实依据尚不充分，处理不当，原审判决予以撤销，并无不妥。

广州铁路运输中院二审认为，涉案房屋宅基地证属于违法错误发证，已被广州市规划和自然资源局撤销，该撤证行为经过诉讼，该院已作出终审判决，支持了该撤证行政处理决定，故在涉案宅基地证被撤销后，在该宅基地上建造的涉案房屋没有合法基础，可认定属于违法建设，但温汉良有应予保护的信赖利益。鉴于涉案宅基地房屋已被强制拆除，相关行政机关应根据有关生效判决的认定，妥善解决温汉良的信赖利益赔偿问题，以减少诉累。白云区城管局主张涉案建筑物不存在信赖利益等上诉理由，缺乏事实和法律依据，不予采信。综上，广州铁路运输中院二审维持了原判。

法院认定强拆违法、判赔377万，双方上诉

针对房屋被强拆一事，温汉良等人认为，未等法院判决，政府部门就直接实施了强制拆除行为，严重违反了法定程序。而且，最后一审法院、二审法院均撤销《违法建设行政处理决定书》，强拆行为没有事实和法律依据。

温汉良曾委托第三方公司对涉案房屋价值进行评估，评估价约为3356万元。

温汉良等人2020年12月2日委托广州穗衡房地产土地资产评估咨询有限公司对房屋的征收补偿价值评估，经评估，涉案房屋征收补偿价值为33561670元。

于是，温汉良等四人起诉白云区城管局和永平街道办，请求法院判令强拆违法，并共索赔约3356万元。

此案由广州铁路运输法院开庭审理。法院一审认为，根据相关规定，行政强制执行机关在实施强制拆除前应履行催告、作出强制执行决定等程序，但白云城管局在执法过程中并未作出相应的执法文书，未履行公告、催告等程序以及保障相对人陈述和申辩的权利，亦未依照规定报区人民政府批准后实施强制拆除，违反法定程序。鉴于本案强制拆除行为不具有可撤销内容，故应确认该行为违法。

2020年12月，永平街道办的一份《会议纪要》显示，为解决历史遗留问题，经会议研究，需对温汉良等人的房屋进行拆迁补偿。

关于温汉良等人是否应获得相应赔偿问题，广州铁路运输法院审理认为，涉案房屋系违法建设，但温汉良等人有应予保护的相应合法权益。涉案宅基地证虽因违法发证被撤销，但亦应考虑到温汉良等人当时是与东平村委会签订《转让宅基地使用协议书》约定宅基地转让并支付对价20.4万元购买宅基地用于建造涉案房屋，并未隐瞒其非村民身份，同和镇人民政府亦向其核发了涉案宅基地证，政府的上述行为使温汉良等人产生了信赖利益，对该部分权益应予保护。且白云城管局认定涉案房屋为违法建设的处理决定亦被撤销，白云区城管局、永平街道办强制拆除涉案房屋，对温汉良等人的上述权益造成损害，应予以赔偿。

广州铁路运输法院表示一审认为，本案虽不属于行政征收补偿情形，但可参照《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第二十九条的规定，将温汉良等人可获得拆迁补偿金额认定为白云区城管局、永平街道办违法强制拆除涉案房屋的直接损失。经计算，该法院认定两被告应赔偿温汉良、温鸿海、吴红华、万福云等四人的金额分别为1313515.61元、814500.27元、759852.18元和884811.84元，共计约377万元。

温汉良向澎湃新闻表示，他们不认为自己的房屋属于违建，上述法院支持的赔偿金额太低，被强拆房屋周围的房价都已经五六万一平了，他们四人已提出上诉。澎湃新闻了解到，此案一审宣判后，除了原告温汉良等四人，两个被告白云区城管局、永平街道办均已上诉。

此前，广州铁路运输中级法院在二审中支持了广州市规划和自然资源局对涉案房屋作出“撤证”的决定。因不服该二审判决，温汉良等四人已向广东省高院申请再审。2022年6月7日，广东省高院已受理此案。

责任编辑：崔烜

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