东莞厚街房子有潜力吗（三年内厚街能涨到5万）

“保守估计吧！不出三年，厚街的房子会涨到5万以上……”一位在厚街工作了七八年的资深地产行业朋友自信地说。

“为啥？”

“现在整个东莞前景都很好啊，厚街拆迁也多，地铁站也多……”地产行业朋友的同事应和道。

我嘴上附和着“嗯嗯你说的都对”，心里却有些不屑：厚街五万？现在才三万不到的价格……哪来的底气这么说？

带着这样的不屑和疑问，我来到了厚街，想从这个挂着滨海湾的名字，却有着城区的“基因”的镇区，探寻它为何能让地产行业的朋友抱有坚定的信心。

是职业使然，还是厚街本身的潜力？

三年内，厚街能涨到5万/平吗？

厚街的交通便捷，可以说得天独厚

从南城驱车，沿着东莞大道转入莞太路，沿途约20分钟就到达了厚街的中心区。

同行的朋友从厚街返回虎门，搭乘地铁2号线，也是十几分钟就到达了目的地。

在厚街，无论是驱车还是公共交通，都能很快、很便捷地到达城区、滨海湾片区等位置。这在轨道交通相对落后、公共交通相对不发达的东莞而言，厚街确实交通非常便利了。

|莞太路厚街段，远处是万科地产

实地感受加查阅了部分资料后，在目前来说，厚街确实拥有比较完善的交通路网。

首先在公路交通上，如果从松山湖、东城、寮步经环城南路转环莞快速直达厚街展览中心，全程仅需30分钟；广深高速、番莞高速在厚街形成十字交叉路网，在整个厚街任意位置上高速，都不需要超过十五分钟。

地铁线路上来说，厚街是“得天独厚”。目前运行的地铁2号线，就有4个站点位于厚街镇内。上至东莞火车站、下至虎门火车站，应该是最实在的“一小时都市圈”体现。

厚街的几大标签

“南城后花园”、“会展城”、“五星酒店最密集小镇”

此外，随着滨海湾新区的崛起、南城CBD的强势出山，厚街夹在南城CBD和滨海湾新区中间，虽然隶属滨海湾片区，却又更像是“南城后花园”。

“南城后花园”

厚街处在这样“夹心饼干”的位置，似乎有种微妙的意味。

厚街之于南城，有点类似万江之于莞城，但是又有差别。

万江的优势在于有大量待开发的空地，在如今土地紧张且蓬勃向前的时期，有土地意味着有后发优势。

但厚街承接南城的置业者，还是因为中心区拥有相对完善的配套 便利的交通。虽然厚街的面积更大，但是土地资源上是比较紧张的，基本都是旧改。

目前，厚街可利用的土地很少，放眼望去，都是密密麻麻、有待改造的城市建筑。

|高处看厚街景象

“会展城”、“五星酒店最密集小镇”

厚街完善配套的缘由，不得不说一下，这个由“家具”起家的会展之城。

厚街位于深圳与广州连接中点，是广深高速的必经之地。

便捷的交通，和特有的“夹心饼干”地形，因而随着家具行业、汽车行业的发展，众多会展在此蓬勃开展。

|图片来源：厚街发布公众号

会展的发展带来了大量人流、物流以及财富，由此催生了餐饮、住宿、娱乐等产业链，使厚街曾被称为“五星级酒店最密集的小镇”。

那么，厚街前期的发展趋势，简单来说就是：家具发展（地缘优势 便捷交通）——吸引会展举办——推动酒店发展——推动配套完善。

厚街镇内，就拥有万达广场、汉邦66广场、万科生活广场、汇景城等大型商场。

厚街三大板块置业情况：

中心为主、东部豪宅、会展TOD崛起

厚街目前均价与城区、尤其是南城的价差还是非常大的。

临近的虎门、长安两位“老兄弟”，一个3.3万/平、一个4.3万/平，紧挨的南城“大哥”更是4.4万/平……

这样一看，厚街的2.8万/平，显然是有点价格洼地的意思了。

便捷的交通 完善的配套 较低的价格，带来的最直接的结果就是周边片区置业者的外溢。

很多城区工作的人，要么城区价格太高无法负担、要么需要另一套投资需求……那么，厚街这个距离近、交通便利、价格又相对较低的镇区，就会成为最好的选择。

厚街主要分为五大板块，目前，住宅主要集中在中心板块和东部生态休闲板块。

中心板块，也就是万达·御湖公馆等厚街中心地段最贵的小区所在，还有厚街万达广场、汉邦六六广场等商圈，以及众多五星级酒店配套。

中心板块医疗卫生、教育配套都很成熟，这边早已经成为了厚街的香饽饽。

一般单价在2.8-3.6万元/平，中心板块高档小区林立，加上醇熟的配套、地铁口的设置，价格非常高。

在普遍的找房APP上，看到厚街这块的价格是2.6万/平，实际是二手房指导价的缘故。以万达御湖公馆为例，虽然挂着2.6万/平，实际也是要卖到3.4万/平。

这样来看，厚街中心板块的价格，已经和南城部分二手房价格差不多。

而东部生态休闲板块主要是围绕着横岗水库连片开发的别墅群，也是东莞传统的豪宅区，毗邻大岭山国家级森林公园和水濂山市级森林公园，海逸豪庭、万科翡丽山、湖景壹号庄园等豪宅就坐落于此。

与水濂山相连，横岗水库这边以丰泰观山碧水为例，别墅价格最低有4万/平左右，比南城价格低，连片的别墅群，居住起来也更舒适。

东部生态休闲板块生态环境好，但是配套少、没有地铁站点，等于是世外桃源，商业配套也比较匮乏。

随着地铁的开通，东部生态休闲板块的配套缺陷也越发显著。

然后就是崛起的会展商贸板块。虽然目前这一板块居住环境和氛围没有其他两大板块好，但是这边未来会建设两个TOD：地铁2号线展览中心站和穗莞深城轨厚街站。

以发展“会展新城”规划为重点的厚街，未来这里的发展潜力是最大的。TOD开发后，这边的一系列商业和生活配套，都会迅速完善。

简单来说，只看三大宜居板块的话：

需要完善配套、便捷便利的城市生活的，主要集中在中心板块；

需要高质量生活、良好居住环境的，集中在东部生态休闲板块；

看中TOD发展潜力、未来价值和未来配套的，则会选择会展商务板块。

三年内，厚街无法涨到5万/平

四海八荒都在搞建设，因而现在纵观整个东莞，处处是热点，哪哪都是核心区。

从去年年底开始，厚街在产业、交通、旧改等方面都有大动作，楼市更是土拍频下、新盘火爆。

根据前文的一些描述，未来厚街发展的依托已经明了了：

第一，依靠交通优势。TOD规划，加上目前莞太路升级为“快速路”的举措，将更有力地吸引城区滨海湾片区、乃至广州深圳的企业、置业者来到厚街工作、生活。

第二，依靠旧改升级城市面貌。厚街的旧改数量是非常庞大的，旧改促进大量劳动人口就业，催生新的住宅、商业。

|厚街将对18个集中连片改造区域

第三，依靠会展经济，建设“会展新城”。最重要的是与第一点联通的，在会展中心建设发展TOD。意味着厚街的“会展新城”不仅仅将成为东莞的会展产业中心、会展经济总部基地，更将成为粤港澳大湾区乃至全国知名的、有东莞特色的会展经济集聚区。

回到最初的疑问，厚街是否会在三年内，涨到5万/平呢？

我认为不会。

一个是依托TOD发展带来的升值潜力没有那么快体现，TOD建设少则三五年，长则无法预测；

第二个是接驳深圳的线路、其他地铁站点，例如厚街衔接松山湖的7号线、衔接滨海湾新区的9号线，要到2035年才能基本完成，路漫漫其修远兮…

第三是土地方面，虽然旧改体量大，但是进度绝不会很快。

不知全貌，不予置评。只有实地去厚街调查、感受之后，才能够感受到厚街中心板块的完善优势，能看到东部休闲板块的优美宜居，也了解到会展商务板块的强大后劲……

纵有老旧村落的影响，厚街发展前景依旧良好。

但最能助推房价上升的因素发展的都比较慢，谈何三年涨到五万呢？

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