楼市限售的本质（多城限售令到期）

每天都在讨论房价，每月都有楼市新闻，每年都有楼市大动作。

中国楼市从来都没有离开人们的视线，不管是调控高压期，还是平时冷淡期，几乎没有人不关注楼市。有的时候，也很无奈，每个人都有自己的立场，每个人都有自己的想法，而大多数人都是自己的立场决定自己的想法。

作为国内最早出台限售令的城市，目前，厦门首批限售房源即可解禁入市。除此之外，包括福州、青岛、广州、徐水、长乐、常州、东莞、扬州、常德等多个城市的限售令也已到期。“解冻”房源将陆续入市，对各地楼市将产生怎样的影响？

两年前的2017年3月25日，厦门成为全国首个出台“限售令”的城市，要求新购住房须取得产权证后满2年方可上市交易。随后，多个城市纷纷跟进，短短20天内，就有11座城市在各自的楼市调控中加入“限售”内容。其中，“新购买住房须取得不动产证满2年后方可转让”成为不少城市“限售令”的核心内容。

分析师在接受证券日报记者采访表示，虽然限售政策的出台对打击炒房起到了重要作用，但不可否认的是，市场可交易房源减少，在一定程度上利空准备购买存量房的刚需购房者。总的来看，限售政策在楼市调控中主要属于辅助性“短效药”，不可长期使用，否则对楼市长远健康发展不利，过度行政化干预还可能产生额外的不利后果。

进入2019年4月，上述出台限售令的城市，被“冻结”交易的房源将陆续进入解冻期。“解冻”规模方面，业内研究机构新房成交数据显示，出台“限售令”后的6个月内，青岛成交817万平方米、广州成交431万平方米、东莞成交328万平方米、济南成交326万平方米、常州成交290万平方米、珠海成交107万平方米、厦门成交60万平方米。

同策研究院院长表示，短期内，绝大部分人应该不会选择抛盘，这对短期房价和楼市不会造成太大影响。当前，部分城市楼市成交量上升，下一轮市场高峰期的到来，会对冲部分压力。

专家也认为，近期市场交易上升使得房价出现上涨苗头，未来限售房源陆续解冻，会增加市场供应量，也能平抑房价上涨的压力。

“在房地产市场调控工具箱中，限售是本轮调控中行政手段创新的方式之一。”昨日，恒大研究院副院长夏磊在接受《证券日报》记者采访时表示，与金融、土地、财税等调控工具相比，限售在短期内对房地产成交量和价格有着较为显著的影响，在市场过热期能有效抑制投机、投资性需求，在市场高温时起到迅速踩刹车的作用。

58安居客房产研究院首席分析师张波对《证券日报》记者表示，虽然限售政策的出台对打击炒房起到了重要作用，但不可否认的是，市场可交易房源减少，在一定程度上利空准备购买存量房的刚需购房者。

总的来看，限售政策在楼市调控中主要属于辅助性“短效药”，不可长期使用，否则对楼市长远健康发展不利，过度行政化干预还可能产生额外的不利后果。

那么，未来这一政策会否延续？

从影响上看，由于当前房地产市场已回归平稳，且住房交易进一步回归理性，即便首批限售的商品房陆续上市流通交易，在其他调控政策仍严格执行的背景下，预计不会对市场产生较大影响；再从政策是否延续上说，目前房地产政策以“稳地价、稳房价、稳预期、防风险”为目标，更加强调因地制宜、精准施策。而地方政府有更大的调控自主权，预计将在平衡“稳增长、保财政和房价上涨”的压力下，适度修正前期调控。部分城市在房地产市场进一步平稳的背景下，可能会选择退出限售政策。

限售政策陆续退出会是大势所趋，但热点城市的退出节奏可能偏慢。