沙井万科星城升值（深度踩盘万科星城）

导语

近年来，深圳市各区先后公布了多批次的城市更新计划，其中包含未批准的计划草案，以及正式立项获批的更新计划。

2018年，沙井有三个大项目值得期待——占地21万㎡海岸城、18万㎡万科星城、4.5万㎡博林君瑞。

其中，上星工业区旧改的万科星城同时在两个地块动工，引起了不小的关注。

目前周边旧改项目进程如何？

沙井片区现阶段学区一般，项目建成后有望引入名校吗？

项目周边环境、配套怎样？

带着这些疑问，小编决定前往探盘，将最新信息奉上。

90万㎡万科星城

一期已出地面，二期打地基阶段

从福田地铁站乘车约50分钟到达马安山地铁站。

项目工程介绍上显示，万科星城原为沙井街道上星工业区城市更新项目，早先列入《2014年深圳市城市更新单元计划第四批计划》，2016年旧改区域内的厂房拆迁完毕后，于2016年7月11日年经市规划国土委批准开工建设。

万科星城项目由上星路横穿整个小区，把项目分为两期，用地面积18万㎡，总建筑面积高达约90万㎡。项目标准层楼层全部采用装配式建筑，是宝安区第一批装配式建筑项目。

万科星城上郡、万科星城名邸、万科星城华府及学校等地块已于2017年相应完成招标设计。

项目共有六个地块，其中住宅用地仅三块，一块教育用地和两块商业用地。

01地块为教育设施用地，配置一所18班幼儿园和一所36班九年一贯制学校。

02地块（万科星城上郡）、03地块（万科星城名邸）、04地块（万科星城华府）为住宅用地。

05、06地块主要为商业、办公、酒店和商务公寓等。

从外部看，目前一期已出地面，二期打地基阶段。

工程告示牌显示，万科星城名邸开工日期为2017年9月20日，竣工日期为2020年12月31日。其中1栋A、1B座34层99.2m，1栋C座41层122.95m，1栋D座4层20.45m，1栋E、F座46层138.05，1栋G座4层20.45m，1栋H座46层137.95m，1栋J、K座46层137.95m，1栋L座2层9.3m，2栋2层10.2m。

预计最先入市的是04地块，一共7栋超高层，70年产权，共1256户，带装修，车位1239个。容积率5.82，绿化率30%。预计今年7-8月开放营销中心，2020年下半年交房。

7栋超高层分别为1A、1B栋34层102.8m，3栋37层111.55m，4A栋46层138.25m，4B栋46层138.35m，5A、5B栋46层138.15m，总建筑面积约30万㎡。

旧改项目提上日程

打造较强宜居圈

据家家顺研究中心统计，截止2017年4月13日，沙井片区已经公示的城市更新规划项目有22个。其中更新方向包含居住的项目有13个，含有商业性质的旧改项目也有9个。待区域建筑成型后，居住环境得以整体提升及改善，将形成一个较强的宜居圈。

更新单元中，超10万㎡以上的更新项目体量仅4个：沙井海岸城、万科星城、东塘旧村片区城市更新单元、茭塘工业区城市更新单元。

其中在距离万科星城项目不远处有博林君瑞、沙井海岸城、马安山锦胜工业园，进展相对较快。

沙井海岸城为集中式商业，占地21万㎡，已拆迁完毕，是目前沙井旧改项目中规模最大的，预计最快也要2019年推出。项目自带14.4万平的商业配套，体量较大，是继前海之后的又一个稀缺性增量发展空间，有望打造成为沙井最受瞩目的商圈。

博林君瑞占地4.5万㎡，展示中心已经开放，预计今年6月左右开盘，率先入市。

马安山锦胜工业园更新单元拆除用地面积2.5万㎡，开发建设用地面积2万㎡，目前锦胜财富大厦已建成，旧改基本完成。

万科星城项目周边还有德普电子物流配送中心更新、黄埔村更新、黄埔金鱼场工业更新、上寮农批市场更新、瑞远业区更新等。

此外，从地铁11号线马安山站和沙井地铁站到万科星城之间，还留有大量民房和待拆迁的旧改，多规划以住宅用途为主。

名校有望引入外

还有宝安中学第二外国语学校

目前，沙井片区一直缺乏名校和知名教育品牌资源，现阶段学区一般。

截止2017年9月，沙井街道办学单位共53所。其中带有初中班制的仅有10所，占比不到20%。

2017深圳市初中排名TOP100中（八大版），沙井街道仅上寮学校和沙井中山书院挤进了前50名，排在了第45名、49名。

注：四大：深圳中学、深圳实验学校高中部、深圳外国语学校、深圳市高级中学

八大：深圳中学、深圳实验学校高中部、深圳外国语学校、深圳市高级中学、福田区红岭外国语学校、罗湖区翠园中学、宝安区宝安中学、南山区育才中学

不过从以往万科在深圳的项目中不难发现，万科项目多次引入名校。

例如万科梅沙书院（国际学校）、深圳万科双语学校（国际学校）、梅沙第一幼儿园（全日制幼儿园）、万科天誉实验学校（公办学校）、万科麓城外国语学校（公办学校）、万科城实验学校（公办学校）。

此次万科星城项目也不例外，自带18班幼儿园和规划一所36班九年一贯制公立学校，未来可寄望万科再次引入名校，提升沙井教育品质。

除自身配建学校外，距离万科星城项目不远还有万丰小学、华一实验学校、开元实验学校、深圳市沙井上南学校等。目前万科星城主要对应宝安中学（集团）第二外国语学校。

宝安中学（集团）第二外国语学校地处沙井街道中心区，前身为上寮学校创建于1990年，于2011年扩建成为一所九年一贯制学校，建设规模54个班，2017年4月15日更名为宝安中学（集团）第二外国语学校。

原上寮学校自2015年开始实行学位房制度，根据《宝安区2018年秋季义务教育公办学校招生范围》显示，宝安中学（集团）第二外国语学校为分享学区，小学部可分享清平实验学校和新桥小学或万丰小学学位，初中部可分享沙井中学和荣根学校学位。

周边小区配套成熟

具备一定生活氛围

万科星城位于新桥街道上星工业园区，东侧有城市丽都花园、西侧棕榈堡和丽莎花都、南侧名丽豪城等成熟小区环绕，周边已具备一定的生活氛围。

此外，项目沿中心路一路向北，有农批市场、义务商贸城、行色城购物广场、天虹商场、佳华商场、华润万家、沙井图书馆、新桥文化艺术中心等，是沙井目前最繁华的街道之一，基本能满足社区居民出行逛街购物、休闲、文化等需求。

从万科星城步行约5分钟可到达天虹商场。

天虹商场正对面是行色城购物广场，仅一街之隔。

行色城购物广场斜对面就是深圳万丰医院，从万科星城出发步行也只需15分钟即可到达。

行色城购物广场后面是沙井市民广场，目前还在升级改造中，总建筑面积约11.3万平方米，将兴建休闲花园、文化艺术长廊、文化运动公园、景观雕塑等，成为深圳西部最大立体多功能广场。

沿着中心路再往北走有万景楼、华润万家、沙井图书馆、新桥文化艺术中心等。

小编总结

1、万科星城项目04地块住宅容积率5.82，属于容积率偏高的社区。

2、距离11号线马安山地铁站有一段距离，公交车站主要集中在中心路上，后期社区成熟后，上星路或增设一定量的公交站点。

3、项目周边生活配套趋于成熟，基本能满足社区居民出行逛街购物、休闲、文化等需求。

4、项目采用全区第一个装配式建筑，是值得期待的品质楼盘。

5、目前沙井区域缺少知名教育品牌资源，此次万科星城自带36班九年一贯制公立学校，有望引入名校，带动周边区域教育品质。

沙井区域多以小产权项目为主，商品房项目稀缺。但随着11号线的规划及开通，粤港澳大湾区建设的大背景下的规划利好，沙井的地理位置优势凸显，开发商纷纷入驻沙井片区，周边旧改也已提上日程。待沙井海岸城、沙井市人民广场、星河湾花园酒店等区域建筑成型后，居住环境得以整体提升及改善，势必也会进一步提升沙井的区域面貌，形成一个较强的宜居圈，预计区域新盘将受到较强的关注。

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