新塘走走（迎接不一样的新塘）

这是拿铁房产观的第113篇原创

新塘是增城的重镇，发展得较早，有一批外来人早期在这里做生意，如今发展成了土豪。

新塘牛仔享誉世界，不过这些年电商的崛起，靠批发和低端制造出来的口碑没什么卵用，不如说是广州的新塘，或者靠近黄埔，30分钟到珠江新城，反而卖点更好。

新塘很多房子是他们买的，后来由于13号线的开通，把买不起市区，没有名额买广州的刚需拉到了这里。

最受他们青睐的就是沙村、白江、新塘地铁口的花园电梯洋房。

新塘房价在2017年实现翻倍再翻身后，2018年下半年开始就走入了下坡路，从最高三万多跌了30%，去年这波分化行情，刚刚有点期待上涨的苗头，421新政又把火候给压下去了。

新塘的现状

到处修路，坑坑洼洼，城建对房价的拉动还是有的，关键是速度太慢。

到处塞车，开车虽说有广园，但你知道广园是很塞的，广深也是，摩托车、货车横冲直撞，很考验你的技术。

新塘最值得骄傲的就是他的交通，曾经引以为傲的凯达尔烂尾后还没看到重启。

新塘人的信心遭遇暴击，似乎不涨的房价也成了事实的验证。

旧改提上议程，但仍需时日，估计还有十年大拆大建的日子等着你。

升龙、珠江、香江已经全面介入新塘旧改，这种先砸钱的活，也要看开发商的实力，看耗不耗得起吧，不过，总之是有些期待成份。

目前比较成熟的在白江新塘区间，一有地铁和城轨，交通通达性较好，二是附近二手成交活跃，地铁盘相对来说还是比较好卖，流通性强。

但目前增城重点发展的不是新塘这个镇，毕竟已经成熟了，而是两三公里外的增城开发区。

万达、永旺梦乐城、南方医院，听说还要建一个天河城，好的教育资源，都在这里。

增城在学萝岗，把增城开发区打造成广州开发区，一是本来就有产业，二是此处空地多，不用大拆大建。

虽然没有新塘白江那么多人流量，但是像万达、永旺一到周末人还是很多，这里的商业规模甚至超过萝岗。

你说这里不好，房价也不涨，但这里是本地就业人群的集中地，房价也是新塘最贵的，招商臻园虽然地买贵了，但是房价也不便宜，目前卖3万左右，估计想慢慢卖吧。

这个附近适合本地就业的，等片区的产业更成熟，人员聚集更多，招商臻园目前的这个位置也是改善们的首选了。

不过，既然都是附近的，都需要开车通行，住远一点点也没事，所以增城开发区卖的地也不少，靠近永宁那里房子就建了很多，开发了十年的誉山国际还在卖。

重新定义新塘

那我们知道新塘只能买地铁口的物业了，虽说也难涨到哪去，但这些房子起码还算是抗跌的，因为有地铁，下探空间不大。

但新塘地铁口基本都是小开发商在坐镇，拿地较早，一直拖着建，慢慢卖。

像地铁口的东方名都、金泽豪庭、惠百氏一直还有一手在卖，二手业主都换好几波了，他们一手还没卖完。

这些产品大多过时了，物业也很一般，北面又是广园、铁路、环城路，卖相都不好。

我为什么说要重新定义新塘呢，是因为大的开发商进来了，包括华润、万科等。

他们带来更好的产品、更好的园林、更好的物业，至于更好质量，应该也许可能会吧。

就凭他们做的那么好看的售楼部，你都想进去逛一逛，小三房总价又低，180万还能买个小三房，要在白江地铁口买个三房起码要200出头了。

开发商为什么要在新塘拿大地块，做大盘？大盘是有优势的，不需要靠别人，自己就可以建起生态，另外，大盘可以慢慢卖，慢慢跨越周期，说不定等三年后价格还会涨，反正拿地便宜。

只要这种大的国企开发商愿意到新塘来拿地，同时做出差异化的产品，还是有销路的，对新塘增加新的血液进来还是很有必要的。

你看是不是这样，除了越秀必须要盖的官湖地铁站上盖，保利也只拿TOD核心位置，碧桂园是出了名的必贵远了。

以上说的是新塘输入新的血液，重新定义新塘的居住环境，钱不多也能买大开发商的房子，不一定要选小开发商的盘。

但也有一些客观的话要说

新塘，就是刚需之地，只适合钱不多又没名额的刚需自住，特别是需要依赖地铁通勤的刚需们。

刚需是没钱的，买之前特别讨厌房价上涨，买之后又特别期待自己的房价上涨，所以买了之后期望买之前心态的人来接你的盘，可能性不大，因为他不希望看到你的房价上涨。

他们巴不得开发商爆雷打骨折，他去买一手。

那问题来了，喜欢买一手的人一多，你的二手就不涨，何况个个都是几千户的大盘。

需要外溢的刚需会先在黄埔截胡，然后才到新塘，而新塘一来就是四千多户的万科金茂四季，以及五千多户的华润公园上城，还有卖了三年的七千多户的星图。

星图的现在就是你们的未来，他卖到2.8万都何其艰难，他还有名校地铁傍身呢。

如果黄埔还有300万出头的房子，不管是知识城还是科学城，新塘的价格都涨不上去。

最大的可能是下一波行情，萝岗知识城再涨50%，新塘和21号线周边才有机会。

但是我总感觉有点悬

好了，刚需们，新塘欢迎你。

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