回迁房和一般商品房有什么区别（回迁房就完全和商品房）

生活当中经常会听到商品房，回迁房 之类的房产术语，尽管是稍微听到过一些，但是大 部分人对这两种房子还是不清楚，回迁房和普通商品房的区别在哪里，为什么价格相差很大呢？特殊的拆迁政策的产物回迁房的概念源于拆迁，这是中国特殊的拆迁政策的产物，拆迁安置过程中，采取货币补偿的方式，拆迁户用补偿款购买商品房与普通人购买商品房没有任何区别，都是花钱买房，购房者的身份是相同的，拆迁人以回迁房补偿被拆迁人的，补偿房屋由市政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定价格，并按照经济适用住房政策管理。

签订的拆迁补偿协议商品房和回迁房买卖双方的关系不同，商品房的购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》，房屋的价款在合同中进行约定，而拆迁安置房屋的购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定，回迁房就完全和商品房一样可以正常买卖或租赁，并且受到房管局的监督，所以，购房者不必担心。

不享有商品房的上述权能在房价款方面，商品房与拆迁房有区别，商品房可立即上市，且在银行做抵押进行贷款，而回迁房享受国家政策的优惠，不含土地转让金，价格相对低廉且有小产权之说，故不享有商品房的上述权能，此时交易的话是不能在房地产交易所做公证过户和改名的，只有等房产证出来后才能做真正的过户交易。

必须收取一定金额的订金回迁房在房价上涨时，容易发生纠纷。因为违约成本很低，卖主很可能将房屋出售给他人，或者主张合同无效，合同解除的风险极大，许多回迁房的业主都要求必须收取一定金额的订金，甚至先收80％～90％的楼款，作为客人购买该套房子的保证，剩余的在真正过户交易后再付清，这种情况对购买者来说具有一定的交易风险，因为业主也不能保证什么时候能够真正过户。

当回迁户没有取得房产证时，过户手续就无法办理。因此，一定要约定好房产过户的时间，如自取得房产证之日起办理转移房屋所有权的手续。部分回迁房取得真正的房产证时，可能在面积上与当初的协议面积有差异而导致要补钱，这种种的因素，都导致在同一楼盘中的回迁房要比商品房便宜，因此，当你需要购买回迁房的时候，一定要注意该套房屋的产权问题以及相关细节，并尽量去一些有信誉的大型中介公司咨询，尽可能避免不必要的损失。