郑州东区商圈有哪些（郑东商圈有希望啦）

前言：

郑东新区的商业与老城区的多核状态相比，并未形成聚集，相对于老城区还处于空白状态，占据富人区的郑东新区也始终撑不起来一个像样的商业项目，从宝龙到七天地，从购物中心到社区底商，郑东新区的商业历来被诟病。历时五年的熙地港却被给予厚望，甚至被誉为是拉升郑州商业水平的一个契机。

昨天在熙地港逛了一圈下来，笔者在想，像熙地港这样的购物中心，对国际郑来说，应该是再普通不过的一个项目，但却被如此叫好与关注，这也反应出了我们大郑州好的商业项目有多匮乏，思考的同时，笔者却更为关注，熙地港的开业，能否给郑东新区商圈带来希望，毕竟有宝龙、丹尼斯七天地两个例子被视为前车之鉴！

令“怪胎”七天地、“败家子”宝龙，有压力的熙地港长啥样？

从位置角度讲，熙地港是做商业的“料子 ”。熙地港地块较方正，对比之下，带状分布的丹尼斯七天地就弱了。郑州熙地港位于郑东新区农业路与众意西路，紧邻新开通的农业路快速通道等数条主干道，未来地铁5号线的开通，会分散国贸360商圈一定的客流。另外熙地港周边分布了绿城百合，温哥华庄园等多个小区。

从规划讲，透漏着赚钱的逻辑？四个采光中庭、两排对开店铺、一个矩形核心主力店（百货）。熙地港动线设置简洁明了，消费者能够轻易辨别方向，不像丹尼斯大卫城，买件衣服出来，找不到原来的出口，还有熙地港的无柱式设计，保证了顾客视野的开阔，很有特点。熙地港一共6层，主力店为王府井百货， 5楼影院4楼餐厅，3楼儿童业态，2楼与1楼快时尚品牌，负二、三楼停车。

说到停车，不得不吐槽，规划的停车位1700个，虽说停车位是严格按照标准进行配比的，但是也太小瞧郑东新区目前停车位的现状了，昨天去过的人，或许都会有这样的感受，从农业路高架下来，没有看到关于进入地下停车位的指示标识（有同感的举手，希望不是我一个人在战斗），熙地港东面的地德街（东面地下停车入口），本身就窄，路两边停满了车，再加上一辆辆车从车库钻出来，闭着眼都能想象有多堵。在地下车库，也没有看到清晰的通向商场的导向标识，所以男同胞要去熙地港逛街，别忘带个妹子（据说，妹子会凭借多年逛商场的经验带你找到电梯）。

四个采光中庭，有点小，没有任何的中庭景观设计，这点与高端商业差的不是一星半点，带着洋基因的熙地港也没有在中庭的设计上多花功夫，而是纯粹变成了后期活动的场地，略失望。

休息凳椅也就这区区几个，太“寒碜”……如果我逛了一圈，坐到这儿，可舍不得起身离开。

如果带着，熙地港提升郑州商业水平的挑剔眼光来讲，对熙地港的规划，还真是恨铁不成钢，为什么，好多的商业项目，一到郑州的土地上，貌似骨子里，都透漏着，赚钱的逻辑！！！

从业态组合讲，项目共细分了零售、餐饮、娱乐休闲、亲子、生活、电子六个品类。业态比例为快时尚30%、美食餐饮25%、影院13%、亲子休闲11%，其余业态占比21%。业态组合上，全部打散，统一管理，各业态相互补充，避免了楼层越高，客流量越少的弊端。

熙地港引入的品牌大多为快时尚产品，除了forever21、还入驻了包括西班牙Inditex集团旗下的6个品牌，ZARA Home，ZARA、Oysho,Stradivarius,Massimo Dutti,Bershka等（很洋气有木有？），从品牌价格来看，还是定位大众消费。

从管理角度讲，商业自运营。熙地港是从商业自运营的角度进行的规划设计，没有选择分割销售或寻找二房东作为接盘侠，而是将运营管理看作是一个系统、长期的工程，由塔博曼、王府井百货联手共同完成。开业当天出租率高达100%，租户中约90%为零售和餐饮。

结合以上分析，你有没有这样的感受，规划相对来说较好的一个购物中心（相较于郑州目前的市场），不火，似乎天理难容！每位做商业的运营者也好，开发商也罢，从一开始都是奔着做好商业的初衷而去的，怕就怕，初衷在现实面前败下阵！

郑东新区之购物中心现状

熙地港的前车之鉴！！

由于郑东新区前几年常住人口少，刚开始的商业形态多为分布零散的底商裙楼，如写字楼底商，社区底商等初级业态，无法满足整个郑东新区的大众消费需求，商业的匮乏与低端，导致郑东新区的大量消费外溢到主城区，那为啥七天地和宝龙盘玩儿不起来呢？

设计伊始就植入了商业畸形的基因。我不爱逛七天地，有个重要原因：动线太长，从六天地逛到三天地，提着大包小包的东西，再回六天地取车！这种痛苦……而宝龙城市广场是以销售为目的而去规划的商业，动线单纯为了商铺销售而设计，为了增加商铺的临街性，设计了很多动线，导致动线混乱不清，也出现了很多死铺，再加上后期疏于管理，导视系统不清晰，顾客进商场如同走进迷宫，想和对象分手，宝龙城市广场倒是一个不错的选择，规划伊始，不考虑后期运营，就注定了商业项目的畸形发展。

除了动线设置不合理外，七天地和宝龙没有考虑到顾客的体验性与参与性。二者的一个共同特点就是忽略中庭景观，缺乏小品景观等，忽视中庭设计，对日后人气的聚集，顾客的体验性来讲，很鸡肋。

业态组合缺乏新意，品牌同质化。宝龙城市广场除了有核心主力店横店影城、大商超市、冠军真冰场、电玩、儿童乐园、KTV、酒吧等，其它业态也并无亮点。丹尼斯七天地除了星巴克、家具外，其它业态与宝龙城市广场相差不大。

租售运营，空铺率高。室内商业需要统一的招商运营，而宝龙的产权和经营权分离，因为租售运营造成空铺率较高，成了教科式的反面教材。宝龙把产权出售给了小业主，从小业主手中收回经营权的难度又较大，从而影响了很多品牌的进驻，由于经营权难以统一，后期的招商运营遇到了很大的阻力。

郑东新区商业多为无效供应，有效供应不足，自然需求量也较大。不从大范围来讲，单以宝龙城市广场为圆心，在1.5公里范围内，有绿城百合、联盟新城、顺弛第一大街等近20个高档小区，这些楼盘的二手房单价多数也都在三万元左右，聚集了约70%郑州中产及以上的高收入群体，而目前郑东新区的商业体量与现状，与主城区的商业配套相差甚远，所以说，从目前郑东新区的商业配套、超市卖场、购物中心的分布与质量来看，郑东新区的需求潜力很大。

真相！！！

熙地港是对区域商业的补充还是提升？

通过上文两部分的分析，你认为熙地港是对区域商业的补充还是提升？熙地港是否会步丹尼斯七天地与宝龙城市广场的后尘？

熙地港除了快时尚外，餐饮的同质化也较多，并没有看到对零售业的提升，倒是可以说是一个对区域需求补充的商业项目。丹尼斯七天地业态布局很丰富，大而全，却也大而空，零售业态和非购物式消费中没有什么主力品牌；宝龙广场除了奥斯卡影城外，也没有主力品牌；虽说熙地港除了引入王府井百货主力店外，还引入了forever21、时尚流行品牌（ZARA、H&M、UR），同时还配备了一定数量的快时尚餐饮品牌等。但是在对商业的品牌提升方面却看不到影响。

但是从消费者的体验感来说三者有着很大的区别。七天地的带状设计，对人气的聚集方面较弱，消费者的整体体验感较差。宝龙城市广场体验式消费配套不齐全，各种规划设计都很鸡肋，导视不清晰，容易迷路等，上文已经分析过（现已无力吐槽），而熙地港不同的一点是在细节的规划上做的比较到位，比如，每家店铺的门面都较为简单整齐，会营造不同的景观小品，为了消费者视野的开阔采用的无柱式设计。

商业运营角度讲，宝龙广场以租售运营为主，丹尼斯七天地与熙地港均自持。运营自持的项目一般都是统一招商，统一管理，有利于根据市场需求及时调整业态，所以说，商业是否自持对一个购物中心日后运营的好坏关系很大。比如在二七商圈，升龙商业广场和新悦城是靠售卖铺位为主，而二七万达则是自持，所以我们看到的现状则是二七万达的经营状况要明显比前两个理想，运营自持的项目还有国贸360、去年开业的惠济万达，经营状况都比较乐观。

有人说要不是宝龙不争气，熙地港的出现在郑东CBD商圈内就是多余的（注意，不针对郑东新区的整个商业）。这个观点显然是不成立的，即便宝龙争气，商业最不怕的就是人气与气氛，或许你也会经常看到这样的现象，大商附近通常会有一个丹尼斯，麦当劳附近也通常会有一家肯德基，商业的竞争对区域活力的展现来说，必不可少。而熙地港的出现正是对郑东CBD商圈的一个补充，在外商塔博曼的运营下，中西合璧的熙地港能否适应环境，为郑东新区的商业带来一股清流？我们没有资格做任何定论，未来的事，只能交给时间检验，塔博曼应该不是干一票就走的主，只是希望，如果，我是说如果，如果有一天，洋外衣被扒掉，熙地港不会穿着底裤裸泳。

写在最后

熙地港的出现无论是对区域商业的补充还是提升，对百姓来说，无关紧要。熙地港的入驻，最大收益的还是郑州市民，对附近的居民来说，又多了一个玩耍、聚会、逛街购物、带孩子的去处。

熙地港规划的免费停车位，即便不购物也可以停车，也给我们提供了一个大的停车广场不是？熙地港一共有三个地下停车场出入口，分布在熙地港的西（众意西路）、东（地德街）、南（地坤街）三个方向。主干道农业东路方向没有出车口，如果周天打算开车去玩的朋友可以参考。

另外通过宝龙，丹尼斯七天地与熙地港的对比分析，我觉得对于商铺投资者而言，也应该有这样的启示：首先要远离出售不自持的商业中心，还有因为商铺不好卖，而承诺返租的项目；其次分隔式产权商铺不建议购买；商铺的投资一定是在综合考虑到地段，客群、交通等因素的基础上，做的理性选择，而不是抱着侥幸心理做出的决定，商铺的投资一定要谨慎。

俱往矣，数郑州商业的惨案，且行且珍惜啊！