在新农村买房骗局（城里人能买农村房吗）

乡村，是古往今来文人墨客吟咏寄情的诗意居所，炊烟袅袅、小溪潺潺、瓜藤满架、山花烂漫,乡村的如画美景让不少城里人乐而忘返，甚至产生了购房置地的念头。

那么问题来了，城里人可以到农村买房吗？

案情简介

王某为宜昌市西陵区人。2019年8月，王某从朋友口中得知峡口风景区某村一栋三层私房欲出售，遂与房主李某联系，双方协商后以58万元达成交易。因房屋的宅基地是农村土地，房主承诺“走关系帮买主把房产证办下来”。

2019年11月，双方签订《房屋买卖协议》，约定首付40万元，首付五日内交付房屋，3个月内办理过户，余款在过户后支付。协议签订后，王某向李某支付了40万元，但李某却迟迟不能兑现承诺。之后，王某多次与李某联系得到的回复总是“有些环节还在做工作”“再等一等”之类的推辞。

因疫情原因，时间推至2021年底，房屋仍然无法过户，王某遂表示不买了，要求李某退款，但李某不同意。二人协商无果，王某将李某诉至法院，要求李某退还40万元，并按中国人民银行同期LPR的4倍标准支付利息。

法院审理

庭审中，被告李某辩称房屋未能过户不是他的错，并没有违约，不同意解除合同。同时还提出反诉，认为王某占用房屋2年多，要求王某支付租金。

法院审理认为，王某作为城镇户口人员，买卖农村集体土地之上的房屋，违反了法律禁止性规定，该合同无效。无效的合同，自始无效，双方应各自返还、恢复原状。有过错的一方应赔偿对方损失，双方都有过错的，应各自承担相应损失。故，法院判令被告李某退还原告王某购房款40万元，驳回了王某关于利息的诉求，同时也驳回了李某关于租金的反诉。

李某不服一审判决，提出上诉。二审判决：驳回上诉，维持原判。

法官说法

农村私房与城市里的商品房不同，土地性质是集体所有的宅基地使用权，这是农村集体经济组织成员才享有的权利。按照“房地一体主义”原则，房屋买卖，地随房走，房屋的交易必将导致宅基地使用权变化。而宅基地是农民的重要财产权利，农民一旦失去住房及其宅基地，将会丧失基本生存条件。因此，为保障农村“老有所居”，同时防止投机炒房，法律对农村房屋的流通进行了严格限制，禁止非农村集体经济组织成员购买房屋。案涉原告王某属于城镇户籍，不具备购房资格，故买卖合同无效。

实践中，城镇人员购买农村（乡镇）房屋，一般认定为无效，但有以下几种除外特殊情况：

1

房屋所在的宅基地因征收已转为国有土地，原为农民身份的出卖人亦转为城镇居民，宅基地性质已发生转变的，可以认定买卖房屋合同有效。

2

城镇居民购买房屋后，已将户口迁入房屋所在地，申请加入当地集体经济组织，转为农民身份的，可以认定买卖房屋合同有效。

3

城镇居民购买的小产权房，已办理相关征地和出让、规划、施工验收，补交土地出让金、交易税费等，依法完善了商品房出售的合法化手续的，可以认定买卖房屋合同有效。

法条链接

《民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规强制性规定的合同无效；

《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》：在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。

《土地管理法》第九条：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。