在新农村买房骗局(城里人能买农村房吗)

在新农村买房骗局(城里人能买农村房吗)(1)

乡村,是古往今来文人墨客吟咏寄情的诗意居所,炊烟袅袅、小溪潺潺、瓜藤满架、山花烂漫,乡村的如画美景让不少城里人乐而忘返,甚至产生了购房置地的念头。

那么问题来了,城里人可以到农村买房吗?

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案情简介

王某为宜昌市西陵区人。2019年8月,王某从朋友口中得知峡口风景区某村一栋三层私房欲出售,遂与房主李某联系,双方协商后以58万元达成交易。因房屋的宅基地是农村土地,房主承诺“走关系帮买主把房产证办下来”。

2019年11月,双方签订《房屋买卖协议》,约定首付40万元,首付五日内交付房屋,3个月内办理过户,余款在过户后支付。协议签订后,王某向李某支付了40万元,但李某却迟迟不能兑现承诺。之后,王某多次与李某联系得到的回复总是“有些环节还在做工作”“再等一等”之类的推辞。

因疫情原因,时间推至2021年底,房屋仍然无法过户,王某遂表示不买了,要求李某退款,但李某不同意。二人协商无果,王某将李某诉至法院,要求李某退还40万元,并按中国人民银行同期LPR的4倍标准支付利息。

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法院审理

庭审中,被告李某辩称房屋未能过户不是他的错,并没有违约,不同意解除合同。同时还提出反诉,认为王某占用房屋2年多,要求王某支付租金。

法院审理认为,王某作为城镇户口人员,买卖农村集体土地之上的房屋,违反了法律禁止性规定,该合同无效。无效的合同,自始无效,双方应各自返还、恢复原状。有过错的一方应赔偿对方损失,双方都有过错的,应各自承担相应损失。故,法院判令被告李某退还原告王某购房款40万元,驳回了王某关于利息的诉求,同时也驳回了李某关于租金的反诉。

李某不服一审判决,提出上诉。二审判决:驳回上诉,维持原判。

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法官说法

农村私房与城市里的商品房不同,土地性质是集体所有的宅基地使用权,这是农村集体经济组织成员才享有的权利。按照“房地一体主义”原则,房屋买卖,地随房走,房屋的交易必将导致宅基地使用权变化。而宅基地是农民的重要财产权利,农民一旦失去住房及其宅基地,将会丧失基本生存条件。因此,为保障农村“老有所居”,同时防止投机炒房,法律对农村房屋的流通进行了严格限制,禁止非农村集体经济组织成员购买房屋。案涉原告王某属于城镇户籍,不具备购房资格,故买卖合同无效。

实践中,城镇人员购买农村(乡镇)房屋,一般认定为无效,但有以下几种除外特殊情况:

1

房屋所在的宅基地因征收已转为国有土地,原为农民身份的出卖人亦转为城镇居民,宅基地性质已发生转变的,可以认定买卖房屋合同有效。

2

城镇居民购买房屋后,已将户口迁入房屋所在地,申请加入当地集体经济组织,转为农民身份的,可以认定买卖房屋合同有效。

3

城镇居民购买的小产权房,已办理相关征地和出让、规划、施工验收,补交土地出让金、交易税费等,依法完善了商品房出售的合法化手续的,可以认定买卖房屋合同有效。

法条链接

《民法典》第一百五十三条:违反法律、行政法规强制性规定的合同无效;

《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》:在国家确定的宅基地制度改革试点地区,可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区,农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人,该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后,买受人请求返还购房款及其利息,以及请求赔偿翻建或者改建成本的,应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。

《土地管理法》第九条:城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。

2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定:严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。

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