周边有地铁站的新楼盘（这个偏远的地铁盘）

这世界上，是否还存在与世隔绝的世外桃源？

而作为这个时代的人，到底能不能做到完全不与外界打交道？

宅家躲阳这些日子，楼Sir总是爱胡思乱想一些东西，有一天就突然冒出上面两个问题。在买房人的标准中，或许也要把这两个问题考虑进去。

昨天，楼Sir又坐了将近两个小时的地铁，去了趟房山。

◎北京建工·揽星宸环线位置

一般的项目，在如此“危险”的外部环境下，楼Sir就放弃去看了。而此次选择去看的这个项目，楼Sir就单纯觉得它名字好听：

揽星宸。

◎揽星宸售楼处

你有没有因为一个好听的名字，而对一样事物产生独特的好感？

除了名字好听之外，楼Sir也总结下揽星宸项目本身：

1）位于房山良乡城区，周边相关配套相对成熟，区域内条件算优质。

2）项目在北京的西南五六环之间，无限趋近于六环，这就意味着去哪儿都不近。

3）开盘价要低于指导价，这也是房山目前所有新盘的处境。

除了房山，去哪儿都不近！

买了这盘，怕不是要没社交了。

揽星宸的具体位置，位于地铁房山线苏庄站南200米左右，可以说是一个比较合理的位置。

◎揽星宸具体位置

因为房山线是地上线，这个距离即保证了走路10分钟内到地铁的便利，也避免了地铁线路的噪音困扰。

不过，地铁噪音虽然没有，但公路噪音恐怕不可避免。

揽星宸项目的西侧是双向六车道的翠柳大街，车辆经过，噪音不小。

◎揽星宸地块与翠柳大街位置

虽然项目在规划时，曾将楼栋分布整体向东移了十来米，但还是近，也就难免会有噪音的困扰。

从揽星宸的规划效果图来看，项目后期落地后，可能会受影响的有4号楼、7号楼、11号楼、15号楼、19号楼和22号楼的靠公路的边户。

◎揽星宸可能会有噪音污染的楼栋

房山这个地儿就很有意思，作为北京的西南角。它去北京哪个区都远，哪个区去它那儿也都费劲。

楼Sir以项目所临近的地铁苏庄站开始，计算了到各大产业聚集地地铁站的时间。

发现其除了到丰台科技园的时间在1小时以内，其他均超过1小时。

◎揽星宸到各大产业区地铁时间统计

到丰台科技园站，换乘9号线，途径11站，预计需要40分钟。

到丽泽商务区站，换乘9号线、14号线，途径18站，预计需要60分钟。

到中关村站，换乘9号线、4号线，途径26站，预计需要80分钟。

到国贸站，换乘10号线，途径27站，预计需要80分钟。

到西二旗站，换乘10号线、13号线，途径33站，预计需要100分钟。

这些时间，都不包含从项目到地铁站，以及地铁站到公司的时间。

所以你看，要想从揽星宸去其他区，是真的远。

从地铁的通勤时间来看，揽星宸的客户群体除了房山本地人外，应该只能吸引到丰台科技园和丽泽商务区的部分刚需客户了。

配套不错，并没有致命短板！

如果追求偏安一隅的话，这盘能处。

楼Sir昨天围着项目周围转了一圈，有个比较大的感受，就是：

这地方真是要啥有啥！

◎揽星宸周边配套

交通优势，除了上文提到的地铁房山线苏庄站、翠柳大街外，项目西侧大概1.2公里左右就是京港澳高速。

此外，医院方面，项目东北侧有一个北京市房山区妇幼保健院。

◎房山区妇幼保健院

此外，项目西南方向大概300米左右，便是在建的房山区中医医院，三甲。不过，楼Sir去看医院施工进度的时候，发现项目目前还没有动工的迹象。

◎房山区中医医院新址目前还是荒地

学校方面，项目东南侧配建一所6班制幼儿园。此外，项目所在区域内还有北京工商大学附属小学、中学，北京师范大学附属中学等还不错的学校。

◎北京工商大学附属小学

◎北京师范大学附属中学

商业呢，苏庄地铁站旁边就有一个中海京西荟，据说是在向五棵松华熙live靠拢，不过目前仍处于招商中，平时略显冷清。

◎中海京西荟

此外，项目西侧的佳世苑一、二期的底商，发展也比较成熟了，菜市场、超市也都有。

◎佳世苑菜市场

◎家家福超市

龙湖在房山的两座天街，也在项目3公里的范围内。

产业方面，项目西侧便是良乡经济开发区。

这个开发区内，还是有不少企业的。包括华素制药、北京御生堂健康产业园、中关村科技园区房山园创新谷等等。

◎良乡经济开发区

如果是在这个区域上班，那揽星宸确实是不错的选择。

降价开盘，能吸引多少刚需？

这个以刚需小户型为主的项目，到底能够吸引多少客户？

揽星宸这次也是致力于打造刚需盘，以“小户型、低总价”为噱头收割一波刚需客。

◎项目沙盘

据悉，揽星宸此次主打64平2居—115平4居。

值得关注的是，不少揽星宸的分析文章都把项目64平、71平户型吹上天，说什么64平两居朝南、71平两居南北通透。

其实根本就不是那么回事儿，而是揽星宸在做户型图时耍的小心机。

它故意将户型图常规的“上北下南左西右东”换成“上西下东左南右北”，给人一种朝向错觉。

实际上，揽星宸64平两居是纯朝东户型、71平两居是东西向。

◎揽星宸64平、71平两居户型图

这一招，也成功骗到了阅盘无数的楼Sir，真是耍得一手好心机啊。

75平户型做到了南北通透，明厨明卫，但只有不到20套。93平3居客厅做了270度飘窗，视野会不错。

◎揽星宸75平两居、93平3居户型图

这两年，其实房山本地的购买需求已经被冒出的各大新盘瓜分的的差不多了。

◎良乡区域新房二手房情况

特别是在揽星宸之前，中建的印字辈的盘已经卖了很久了，包括京西印悦、春和印象、学府印悦等等，其中学府印悦也在不久前开盘了二期。

而且，学府印悦的位置还比揽星宸离市区近两个地铁站。

也就是说去揽星宸项目的话，必经学府印悦，所以揽星宸把售楼处设在了比学府印悦更近一个地铁站的良乡大学城北站。

◎位于良乡大学城北站的揽星宸售楼处

如果有绝对的自信，恐怕就不会在售楼处位置上耍小心机了。

看来，客户还是得抢。

其实，按指导价来讲，揽星宸和学府印悦一样，都是4.5万／平。但这种郊区刚需盘，为了好卖，都难逃降价的命运。

从学府印悦的网签数据来看，一期成交232套，均价只有4.15万／平，二期网签只有4套，均价更是低到3.82万／平。

◎学府印悦一期网签情况

◎学府印悦一期网签情况

而且学府印悦一期拿证9个月，网签率只有32%，二期更惨降价出售拿证3个月网签率不足1%。

这样的成绩，离市区更远的揽星宸看在眼里，即使配套再好，也会肝颤吧，毕竟项目都是面对刚需客，主要看的还是价格。

目前，揽星宸还没拿到预售证，据项目销售说，预计春节前能拿证并开盘。至于开盘价格，并没有定，但可以肯定的是，绝对比学府印悦便宜。

楼Sir推测，揽星宸的最终开盘价，可能定在3.7万／平—3.8万／平之间，还有可能会更低。

◎揽星宸项目方圆1公里新房二手房情况

这样看，揽星宸64平两居户型，总价240万左右，35%首付只需要80来万。

对刚需客来说，宇宙的尽头绝不是铁岭，而是价格啊。

总的来看，揽星宸项目周边各项配套确实不错，对于房山区内的刚需客户可能更具吸引力些，而对于丰台的客群来说，能落脚到揽星宸项目的，中间必定得遭遇诸多的拦路虎。

揽星宸要想卖房，降价可能是唯一的出路了。

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