抵押房屋买卖合同纠纷的判决（当事人达成一致协议转让设有抵押房产应当被支持）

《中华人民共和国民法典》第四百零六条规定：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产当事人另有约定的，按照其约定设有抵押的房屋在抵押期间能否过户？当事人关于转让设有抵押房产的约定是否有效？近日，郑州市中级法院审理了一起涉及抵押物转让的离婚后财产纠纷案，下面我们就来说一说关于抵押房屋买卖合同纠纷的判决?我们一起去了解并探讨一下这个问题吧!

抵押房屋买卖合同纠纷的判决

《中华人民共和国民法典》第四百零六条规定：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。设有抵押的房屋在抵押期间能否过户？当事人关于转让设有抵押房产的约定是否有效？近日，郑州市中级法院审理了一起涉及抵押物转让的离婚后财产纠纷案。

基本案情

李某（女）与梁某（男）于2009年登记结婚，2017年办理离婚登记。2017年3月16日，李某与梁某签订离婚协议约定：登记在梁某名下的某房屋归李某所有，该房屋的剩余贷款由李某偿还；梁某应在房贷偿还完毕之日起1个月内，协助李某办理房屋过户手续；李某须一次性向梁某支付40万元。同日，李某向梁某转账40万元。

离婚协议签订后，李某按照协议约定向梁某支付了40万元，但梁某未履行离婚协议的约定。李某多次要求梁某协助办理涉案房屋的银行解押和产权过户登记手续，均被拒绝。李某遂向法院起诉，请求按照离婚协议的约定确认涉案房屋归其单独所有，梁某协助办理涉案房屋的银行解押和房屋产权过户登记手续并承担相应费用。一审法院于2021年11月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。

一审判决结果

一审法院审理后认为，涉案房屋现登记为李某、梁某共同共有，李某要求确认涉案房屋归其单独所有，于法无据，不予支持。涉案房屋贷款尚未清偿完毕，仍处于抵押状态。个人房产抵押贷款合同明确载明，未经某银行书面同意，梁某不应改变抵押物的占管人、使用人，不应以转让、赠与、出租、设定担保物权等任何方式处分抵押物，且作为共有人的李某在该合同中已签字。现未经某银行书面同意，李某要求梁某协助办理涉案房屋的银行解押和房屋产权过户登记手续并承担相应费用的诉请，依据不足，不予支持。法院遂判决驳回李某的诉讼请求。

二审判决结果

李某不服，提起上诉，并提交了自2017年至2022年通过支付宝向梁某银行账号转款的电子客户回单6张，证明2017年其与梁某登记离婚后，李某是涉案房屋银行贷款的实际还款人。郑州市中级法院审理后认为，李某与梁某签订的离婚协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该离婚协议即发生法律效力。离婚协议约定涉案房产归李某所有，该房产的剩余贷款由李某偿还，且梁某应在房贷偿还完毕之日起1个月内，协助李某办理房屋过户手续。某银行在诉讼中同意李某加入该债务，并证实自二人离婚后涉案房贷由李某偿还的客观事实。现李某同意向某银行一次性付清本息，某银行也同意接受李某还款，故二审法院判决梁某应协助李某办理相关银行房贷还款手续，并在李某剩余房贷偿还完毕之日起1个月内协助李某办理上述房屋的银行解押手续和房屋过户手续。

法官说法

根据民法典第四百零六条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押协议中限制抵押人转让抵押财产的约定经登记后合法有效应当得到支持，但是不应当机械地理解和实施法条，应当从立法目的的角度理解法条。该法条旨在保障抵押权人的知情权从而保障抵押权不被损害，在满足双方约定的转让条件的前提下，同时更有利于保障双方合法权利的基础上，可以转让抵押的财产。

本案中，李某承诺一次性清偿剩余贷款，保证了作为抵押权人的某银行的债权得以实现，且某银行对还款当事人的变更无异议；同时，作为抵押权人的某银行书面同意将案涉房屋的所有权转让给李某，满足合约中转让抵押财产的前提条件，因此李某诉请梁某在贷款清偿后协助过户的诉讼请求应当予以支持。这一方面可以有效化解李某与梁某之间的财产纠纷；另一方面，也帮助银行提前收回贷款，真正做到保障双方当事人的合法权益，使判决更合人心。

来源：河南法制报