肥西明珠大道：同样2万肥西明珠广场板块与北雁湖板块如何选择

肥西县今年的土拍变化比较大，目前已经进行过8轮供地，而且不仅频次高，还有个大变化就是对优质地块也不再保留，同样大规模供应。比如“经开位置、肥西产证的”肥西经开区，出现罕见的6盘同售状态，9月23日即将开启的第9轮供地，“高新位置、肥西产证”的北雁湖板块也有2块土地供应。

但毛坯限价也是同样水涨船高，肥西县经开区将毛坯限价从保利拾光年的15199元，提升至保利和悦云锦的17490元，第三批供地达到了17972元；肥西县上派镇毛坯限价涨到了17030元；肥西县桃花镇更是将北雁湖板块毛坯限价直接抬到了2.1万 的位置。（为了方便书写，肥西经开明珠广场板块简写成明珠广场板块，肥西桃花镇北雁湖板块简写成北雁湖板块，特此注明！）

9月13日肥西第九批次供地，北雁湖两宗地块限定毛坯销售，所以未来销售均价就是21045元/平，而明珠广场板块龙湖揽境已经首次备案，精装修均价19527元/平米，好一点楼层也在2万左右及以上了。

虽然明珠广场板块是精装修，北雁湖板块是毛坯，后期需要付出装修成本，但是有2年以上的时间缓冲，从首付来看是差距不大的。有了对比的基础，很多购房者也就开始考虑选择哪个板块，班长就从自己的角度和大家一起分析一下。

一、板块区位基本介绍：

明珠广场板块属于肥西县经开区管辖，目前供应的6宗地块为原江淮厂和安利地块，板块最大优势就是深入经开区腹地，与经开区核心板块明珠广场仅隔一条石门路，有句玩笑话“这里的位置比经开区还经开区！”。在去年供地前已经数年没有地块供应了，从去年开始加大了拆迁力度，也是频繁开始地块供应，第三批次片区金寨路西侧还有地块供应。

明珠广场板块同样是经开区重点发展的片区，片区在进行大规模的提升改造工程，升级后的明珠广场创新商务区定位合肥南部副中心，衔接翡翠湖与南艳湖，打造“双湖科创圈”，一路之隔的肥西经开区也能享受到发展的部分红利。

片区交通发达，丹霞路直达翡翠湖和南艳湖，锦绣大道连接滨湖区、金寨路连通政务区、天都路、莲花路也是交通次主干道，附近也有地铁7号线莲花路站。

周边商业配套发达，尚泽大都会、正大广场、百乐门、欧洲风情街满足日常购物需求完全没问题，去政务区万象城、万达也比较方便，公园配套方面距离明珠广场和徽园比较近，翡翠湖和南艳湖距离1.5到2.5公里内。

教育规划上，小学和初中分别由保利拾光年和振兴湖境代建，会随着住宅的交付一起使用，预计2024年会开始招生。

北雁湖板块属于肥西县桃花镇管辖，同样属于柏堰科技园，这是2005年肥西县与高新区共建的安徽省首个跨区域合作园区，迈入了从产业园区向科技新城转变的新阶段，成为全省首家且唯一一家达到收支平衡、收益分享的合作园区。园区企业突破700家，其中世界五百强投资企业4家、中国五百强投资企业5家，外资企业9家，规上工业企业97家。

其实该板块最大的吸引力就是紧邻高新区和北雁湖，第三批土拍的两宗地块一路之隔就是高新区产权。还有一个价值点就是稀缺，几年都没有供地，2016年开始也仅仅只供应了三宗居住用地，分别是中海嶺湖湾、荣盛山湖樾和祥生云境。高新区靠近北雁湖地块也已基本填充满，大部分地块建设为科大高新校区，其他为居住、教育、科研和工厂用地。

板块内交通方面，习友路连接政务区、创新大道到达肥西县城，地铁方面有已建成通车的地铁4号线（按规划后期北雁湖西侧站点划为6号线），4号线二期到达华南城板块。不过板块内目前教育资源、商业配套都比较缺乏，肥西这边规划的小学和初中迟迟没有建立，距离学校比较远，亟待解决！

二、片区热度

明珠广场板块热度大家都是了解的，去年板块内有两个楼盘上市，分别是保利拾光年和振兴湖境，无论是央企保利还是六安的民营企业，购房者都不介意，只为买到房子，所以去年片区出现了高首付或全款、HT费、绑定车位或储藏室等。今年虽然由于价格上涨、竞品数量增加、市场变化等原因，龙湖揽境没有限定首付，但依然是一房难求，市场热度非常高。

北雁湖板块市场热度同样不低，荣盛山湖樾和祥生云境在行情启动前去化速度同样非常快，祥生云境后期部分房源也同样是高首付加HT或捆绑销售，就算是2017年左右的中海嶺湖湾，也同样是去化迅速。目前虽然没有新房在售，但从大家对上市地块的关注可见一斑。

三、片区发展

品牌开发商对板块和片区的带动作用有目共睹，明珠广场板块吸引了保利、龙湖等品牌开发商，央企、国企和品牌开发商不仅产品品质更有保障，交付安全性也更高一筹，而且学校做为拿地条件，交由开发商代建，也能更快的投入使用。

北雁湖板块除了中海，荣盛和祥生品牌均不占优势，交付品质如何是未知数，配套的中小学用地规划的变更，导致学校迟迟未能建设，影响了板块的预期。不过，与明珠广场以老旧小区为主不同，临近的高新区并不乏品牌房企和品质楼盘，可以有效带动，第三批次两宗地块能顺利拍卖，并能吸引品牌或品质开发商很关键！

四、周边二手房情况

我们分别来对比一下板块周边二手房情况，比如明珠广场选两个经开区楼盘、两个肥西经开区楼盘，北雁湖板块选肥西和高新区楼盘进行对比。

明珠广场石门路周边经开区产权二手房房龄比较老、户型也不好，我们就找个房龄较新的华地润园比较，华地润园成交量一直不错，成交均价基本也都在2.4至2.5左右。肥西产权这边找不到太合适的楼盘，房龄普遍偏大，差距比较大，不好做比较。

北雁湖板块距离比较近的可以比较北雁湖金茂湾和北雁湖玥园，肥西这边可以比较中海嶺湖湾，北雁湖金茂湾成交量比较多，均价在2.67万左右，玥园成交量不大，但是均价略高，在2.89万左右。

中海嶺湖湾（毛坯）虽然交付未满两年，但是由于品牌、品质和稀缺的原因，二手房市场非常受欢迎，成交均价在2.27万左右，如果加上税，买家到手价格还会更高一些。

五、总结

明珠广场板块配套齐全且丰富，地理位置也决定受众广，周边写字楼、大学、园区也较多，容易出租、租金也比较可观，而且楼盘多，选择空间大。

不利就是板块内楼盘众多，除了肥西产权的6个楼盘，周边还有经开产权的皖投08、皖投09、尚泽明珠中心和大体量的招商璟园项目，经开产权的限价不高，后期二手房入市时间也差不多，如果经开区规划的学校引教育集团，优势会更加明显。

北雁湖板块目前周边配套较为缺乏，居住还不是太方便，跨区合作存在协调问题，这也是北雁湖板块基础设施很难推进的原因。但高新区由于居住地块不足，新房次新房稀缺，二手房价高企，会将很多购房者往西、南两个方向挤压，购买力充足而强劲。

通过上面的简介大家也都可以看出来，两个板块各有优势，是肥西最优质的两个板块，目前也存在一定价差，很难分高下，不过北雁湖板块二手房有参照楼盘和价格，能更直观的感受到优势，明珠广场板块还需要交给时间来检验。

具体选择哪个版块，购房者还是要结合自身情况、资金是否充沛、是否能承受等待所带来的不可控风险等因素来综合考虑，适合自己是最好的。接下来就需要等北雁湖地块上市，期待由品牌房企拿下了，