肥西明珠大道:同样2万肥西明珠广场板块与北雁湖板块如何选择

肥西明珠大道:同样2万肥西明珠广场板块与北雁湖板块如何选择(1)

肥西县今年的土拍变化比较大,目前已经进行过8轮供地,而且不仅频次高,还有个大变化就是对优质地块也不再保留,同样大规模供应。比如“经开位置、肥西产证的”肥西经开区,出现罕见的6盘同售状态,9月23日即将开启的第9轮供地,“高新位置、肥西产证”的北雁湖板块也有2块土地供应。

但毛坯限价也是同样水涨船高,肥西县经开区将毛坯限价从保利拾光年的15199元,提升至保利和悦云锦的17490元,第三批供地达到了17972元;肥西县上派镇毛坯限价涨到了17030元;肥西县桃花镇更是将北雁湖板块毛坯限价直接抬到了2.1万 的位置。(为了方便书写,肥西经开明珠广场板块简写成明珠广场板块,肥西桃花镇北雁湖板块简写成北雁湖板块,特此注明!)

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9月13日肥西第九批次供地,北雁湖两宗地块限定毛坯销售,所以未来销售均价就是21045元/平,而明珠广场板块龙湖揽境已经首次备案,精装修均价19527元/平米,好一点楼层也在2万左右及以上了。

虽然明珠广场板块是精装修,北雁湖板块是毛坯,后期需要付出装修成本,但是有2年以上的时间缓冲,从首付来看是差距不大的。有了对比的基础,很多购房者也就开始考虑选择哪个板块,班长就从自己的角度和大家一起分析一下。

一、板块区位基本介绍:

明珠广场板块属于肥西县经开区管辖,目前供应的6宗地块为原江淮厂和安利地块,板块最大优势就是深入经开区腹地,与经开区核心板块明珠广场仅隔一条石门路,有句玩笑话“这里的位置比经开区还经开区!”。在去年供地前已经数年没有地块供应了,从去年开始加大了拆迁力度,也是频繁开始地块供应,第三批次片区金寨路西侧还有地块供应。

明珠广场板块同样是经开区重点发展的片区,片区在进行大规模的提升改造工程,升级后的明珠广场创新商务区定位合肥南部副中心,衔接翡翠湖与南艳湖,打造“双湖科创圈”,一路之隔的肥西经开区也能享受到发展的部分红利。

片区交通发达,丹霞路直达翡翠湖和南艳湖,锦绣大道连接滨湖区、金寨路连通政务区、天都路、莲花路也是交通次主干道,附近也有地铁7号线莲花路站。

周边商业配套发达,尚泽大都会、正大广场、百乐门、欧洲风情街满足日常购物需求完全没问题,去政务区万象城、万达也比较方便,公园配套方面距离明珠广场和徽园比较近,翡翠湖和南艳湖距离1.5到2.5公里内。

教育规划上,小学和初中分别由保利拾光年和振兴湖境代建,会随着住宅的交付一起使用,预计2024年会开始招生。

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北雁湖板块属于肥西县桃花镇管辖,同样属于柏堰科技园,这是2005年肥西县与高新区共建的安徽省首个跨区域合作园区,迈入了从产业园区向科技新城转变的新阶段,成为全省首家且唯一一家达到收支平衡、收益分享的合作园区。园区企业突破700家,其中世界五百强投资企业4家、中国五百强投资企业5家,外资企业9家,规上工业企业97家。

其实该板块最大的吸引力就是紧邻高新区和北雁湖,第三批土拍的两宗地块一路之隔就是高新区产权。还有一个价值点就是稀缺,几年都没有供地,2016年开始也仅仅只供应了三宗居住用地,分别是中海嶺湖湾、荣盛山湖樾和祥生云境。高新区靠近北雁湖地块也已基本填充满,大部分地块建设为科大高新校区,其他为居住、教育、科研和工厂用地。

板块内交通方面,习友路连接政务区、创新大道到达肥西县城,地铁方面有已建成通车的地铁4号线(按规划后期北雁湖西侧站点划为6号线),4号线二期到达华南城板块。不过板块内目前教育资源、商业配套都比较缺乏,肥西这边规划的小学和初中迟迟没有建立,距离学校比较远,亟待解决!

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二、片区热度

明珠广场板块热度大家都是了解的,去年板块内有两个楼盘上市,分别是保利拾光年和振兴湖境,无论是央企保利还是六安的民营企业,购房者都不介意,只为买到房子,所以去年片区出现了高首付或全款、HT费、绑定车位或储藏室等。今年虽然由于价格上涨、竞品数量增加、市场变化等原因,龙湖揽境没有限定首付,但依然是一房难求,市场热度非常高。

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北雁湖板块市场热度同样不低,荣盛山湖樾和祥生云境在行情启动前去化速度同样非常快,祥生云境后期部分房源也同样是高首付加HT或捆绑销售,就算是2017年左右的中海嶺湖湾,也同样是去化迅速。目前虽然没有新房在售,但从大家对上市地块的关注可见一斑。

三、片区发展

品牌开发商对板块和片区的带动作用有目共睹,明珠广场板块吸引了保利、龙湖等品牌开发商,央企、国企和品牌开发商不仅产品品质更有保障,交付安全性也更高一筹,而且学校做为拿地条件,交由开发商代建,也能更快的投入使用。

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北雁湖板块除了中海,荣盛和祥生品牌均不占优势,交付品质如何是未知数,配套的中小学用地规划的变更,导致学校迟迟未能建设,影响了板块的预期。不过,与明珠广场以老旧小区为主不同,临近的高新区并不乏品牌房企和品质楼盘,可以有效带动,第三批次两宗地块能顺利拍卖,并能吸引品牌或品质开发商很关键!

四、周边二手房情况

我们分别来对比一下板块周边二手房情况,比如明珠广场选两个经开区楼盘、两个肥西经开区楼盘,北雁湖板块选肥西和高新区楼盘进行对比。

明珠广场石门路周边经开区产权二手房房龄比较老、户型也不好,我们就找个房龄较新的华地润园比较,华地润园成交量一直不错,成交均价基本也都在2.4至2.5左右。肥西产权这边找不到太合适的楼盘,房龄普遍偏大,差距比较大,不好做比较。

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北雁湖板块距离比较近的可以比较北雁湖金茂湾和北雁湖玥园,肥西这边可以比较中海嶺湖湾,北雁湖金茂湾成交量比较多,均价在2.67万左右,玥园成交量不大,但是均价略高,在2.89万左右。

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中海嶺湖湾(毛坯)虽然交付未满两年,但是由于品牌、品质和稀缺的原因,二手房市场非常受欢迎,成交均价在2.27万左右,如果加上税,买家到手价格还会更高一些。

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五、总结

明珠广场板块配套齐全且丰富,地理位置也决定受众广,周边写字楼、大学、园区也较多,容易出租、租金也比较可观,而且楼盘多,选择空间大。

不利就是板块内楼盘众多,除了肥西产权的6个楼盘,周边还有经开产权的皖投08、皖投09、尚泽明珠中心和大体量的招商璟园项目,经开产权的限价不高,后期二手房入市时间也差不多,如果经开区规划的学校引教育集团,优势会更加明显。

北雁湖板块目前周边配套较为缺乏,居住还不是太方便,跨区合作存在协调问题,这也是北雁湖板块基础设施很难推进的原因。但高新区由于居住地块不足,新房次新房稀缺,二手房价高企,会将很多购房者往西、南两个方向挤压,购买力充足而强劲。

通过上面的简介大家也都可以看出来,两个板块各有优势,是肥西最优质的两个板块,目前也存在一定价差,很难分高下,不过北雁湖板块二手房有参照楼盘和价格,能更直观的感受到优势,明珠广场板块还需要交给时间来检验。

具体选择哪个版块,购房者还是要结合自身情况、资金是否充沛、是否能承受等待所带来的不可控风险等因素来综合考虑,适合自己是最好的。接下来就需要等北雁湖地块上市,期待由品牌房企拿下了,

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