房地产众筹排行榜 为什么多数房地产众筹平台都行不通

以下是一篇“客座文章”，来自Scott Picken，Wealth Migrate（一家全球房地产众筹的门户网站，为投资者提供多个房地产项目进行选择以筹集资金）的创立者兼CEO

见证产业的历史性变迁是一回事，去理解该产业的核心要件并利用机会却是另一件事。现下，众筹投资在世界各地都在盛行，包括美国、英国、欧洲、澳大利亚、亚洲、南美和其他市场，拓宽了筹集资金的渠道，同时为投资者提供了更多投资选择。房地产众筹是新兴众筹行业中最受欢迎的模式之一，为投资者创造更高的收益。就营销角度来看，将众筹与房地产投资结合是非常实用的。

然而，任何新的技术进步总是不乏质疑之声。同样有人怀疑这种新的线上筹资方式存在很多问题，投资者们最终会被骗走所有投资资金。2007-2008年的房地产市场崩溃至今还记忆犹新，房地产众筹成为了反对者的众矢之的。

然而，他们的质疑的确有所根据。

全世界有成千上万个众筹平台，其中很多是房地产众筹。而且，产业分析师Crowdnetic在九月份的一份报告中说，在Title II of the JOBS Act in the US（美国就业法第二款）名义下，众筹的合格投资者选择最多的三个产业中有两块就是和房地产业相关联，由此看出房地产众筹的发展的确惊人。

在参加了世界各地包括美国的很多房地产众筹会议后，我已经无数次听到关于这个领域的担忧与质疑。首先，关于“策展”和“尽职调查”。诚然，一个负责的房地产众筹平台应该对每个投资项目都要尽到“尽职调查”的责任，然后选择最有价值的项目进行“策展”。然而，之前的互联网泡沫显示，有时众筹平台确实打着“策展”的幌子，找方法去走捷径或者用比实际夸张的数字来吸引风险投资，这的确是对这些平台的诱惑与挑战。本文希望借此提醒各行业领导人、创始者和其他股东不要放任这种情况发生。

第二个让人质疑的一点是很多房地产平台都没有“风险共担”。这些平台只是扮演为投资者和创业者牵线的角色，却并没有把他们自己的钱投入到其中。因此，受到利益驱使，这些平台只在意在短期内促成越多单子越好，因为他们就靠这个赚钱。同时，投资者主要关注他们如何从长远获益。因此，投资者与众筹平台的利益并没有绑在一块，众筹平台并不能尽心地为投资者分析所有潜在的效益与风险。投机者一哄而上，忽视了创造收益的根本基础，盲目投入到房地产行业。

尽管房地产众筹市场还一切未定，有待观察，但是前景还是可观的。一个房地产投资的亿万富翁曾告诉我，“凡事变化无常，兔子急了还咬人”。在房地产行业，要2-5年才能看到实际效果。如果你在易趣（知名网上购物网站）购买东西，你要花几天就知道那个卖家是否可靠，决定你是否要继续和他做生意。在房地产业，从了解到建立合作关系却需要好几年。一旦市场走向发生变化，那些利益并没有明确与投资者挂钩的平台很容易让房地产投资人和赞助者自担风险。而投资者只有自认倒霉。在这类情况中,监管当局一般起到很大作用，运用一些规章制度保护投资者利益，就像多德弗兰克法案在传统银行业中保护消费者一样。

投资者在选择众筹平台时应该注意什么？

如果一个众筹平台在众筹出现前就在房地产业有丰富的经验，那么它更有可能保证对市场的洞察力和掌控力。像Prodigy、Fundrise、Carlton、CoAssets和Wealth Migrate（由我创立并管理的公司）都是由之前便涉足房地产业的专业人才管理，同时有技术支持。

这些平台并不仅仅关注获得最有知名度和认可度的项目，同时时刻留意对众筹最关键和本质的东西：合作者的品质，回报率，管理团队，空置率走向，融资指标，内部收益率，宏观和微观经济层面，行业趋势。最重要的是风险控制和财富保值。他们不担心短期的收益情况，更关注投资是否能带来长期的收入和增长。

即使在我们迈出全球步伐时，我们主要投入到对经济衰退承受力更强的区域以保证我们和投资者的共同利益基础。比如，澳大利亚这个国家基本没有经历过严重的经济衰退，即使在世界其他国家的房地产市场萎靡时，它的房地产价值仍然保持增长势头。了解这些后，我们通过与有经验的当地人合作建立对项目风险的合理的控制系统，以实现更大的成功。

JPM编译自

Crowdsourcing.org, Why Will Most Real Estate Crowdfunding Platforms Fail?, by Scott Picken.