长风板块会升值吗（板块分析二手14万）

都说今年的普陀吸睛了一把，7批次5盘齐供应，无论是内中环的首开日光，热销40亿的天元府，还是内环认购破380%的招商苏河玺，作为市区的价格洼地，昔日的“又PO又DA”，已经一步步成为中产改善的优选区域。

而说起普陀，大家第一反应一定是真如副中心的规划，但相比真如，有一个板块居住价值颇高，算是普陀区“招牌人物”！在本地人眼里更是有赶超真如的架势。

那就是，长风。

很多人说TA优秀的不像普陀区？

从普陀板块置业天梯图就能看出，长风整体评分位列区域前三甲！

今天跟着笔者一起来瞅瞅长风究竟如何？

TA，如何逆袭成功的领军者？

长风板块位于普陀内中环间，一路之隔便是中山公园，按地产人习惯性的标准的话距离人广、新天地并不远，差不多约7.4公里，就位置来看“天生”优越。

而说起长风，与上海很多板块一样，这里也曾是工业厂房扎堆，也因为“堆”的过于集中，形成了一种优势！

毕竟是工厂区，唇枪舌战一家企业的功夫怎么都比N百户家来的容易！

“拆的快”，是这里较大的优势！

图片来源网络

在真如还在忙着拆老破小的时候，长风的规划都落地了！

如今的TA早已初具规模，产业、商业的落地也让板块摆脱了工业区的舒服，包括教育也在区域内名列前茅，具有不可动摇的位置。

这里咱们把长风分为以下几个区域：两大产业园，配上一老一新住宅区，长风公园提供生态绿化、华东师范拔高文化底蕴～

比如，核心位置聚集了雅戈尔8号、中海紫御豪庭等高端住宅，住宅总体量超130万方；产业上总体量超150万方，目前已有大量事业单位入驻，前2年360华东大安全总部暨华东区域总部也选择落址于此；另外，生态、商业、教育配套均赶超平均水平。

展开来看下，首先，商业！

很多上海人对普陀区最大的印象就是环球港！另一个的话就是近铁广场，而这两大商业就分别在区域的两边。

除此之外，很多朋友去的更多的是长风大悦城，休闲购物、遛娃的好去处！

还有主场ESP，TA并不是纯商业，作为全国首家电竞主题商场，引进了全国首家王者荣耀职业联赛（简称：KPL）专业赛馆，更吸引年轻人到来。

而桃源π相对于国浩长风汇都、雅戈尔长风8号的业主来说更便捷，走路即可到达。

其次，生态！

著名的长风公园就在这，占地36.4万方，其中水域面积接近一半，是浦西最大的湖面，拥有上海市区唯二的水族馆。

而且，长风生态商务区是上海第一个以“生态”命名的商务区，不仅大规模植树种绿、修复土地，规划建设节能建筑，完善公建配套服务设施，还充分利用区域内自然、景观、悠久历史和文化积淀，将工业区旧址和航运码头等人文片段融入其中，让建筑群体、绿化廊道与滨河景观带有机结合。

沿苏州河2.7公里黄金水岸建成了80米至130米宽的绿色长廊，通过新建公共绿地、开发地块配建绿地和原有绿地保护，使区域绿地面积达到1500多亩，园区绿化覆盖率近50%，为上海中心城区所罕见。（来源：看长风）

说真的，在整个普陀，都很难找到城市界面如此崭新的板块！

另外，交通方面，在内中环范围内拥有13、15号线双轨交覆盖，比如，轨道交通13号线从区域边界贯穿而过，在区域内设置了真北路站和大渡河路站，1-2站就可以到金沙江路转3/4号线前往中山公园、上海火车站等上海中心区；

轨道交通15号线同时设置了大渡河站和长风公园站，相比其他线路人流量不大，乘坐起来舒适度颇高。

还有一大利好长风的交通，去年北横通道西段主线已通车，而长风板块恰好被北横穿过，向东可达东外滩，向西直通大虹桥，连接两大上海核心发展区域，这无疑是长风板块发展的新机遇。

最后，在教育资源上，区域内还配有华东师范大学第四附属中学，华师大一附小、华东师范大学（中北校区）...等。

华东师范大学附属中学

尤其是，公办九年一贯制华东师范大学第四附属中学，每年都有一批毕业生考入四大名校，历届毕业生市区重点高中录取率均达到约55%以上，虽然没有梅陇中学那样厉害的水平，但整体的升学成绩还是挺不错的。

华四除了本部小学直升，还对口华师大附小，在普陀区属于一流小学，不过招生要求比较严格，要求五年一户，且入户年限2年以上比较好，否则会被统筹到周边小学。

所以不难看出，长风板块整体貌似没有明显短板、宜居宜业、出行上也较为出色！

这里丰富的中高端商业体和优质的生态资源，注定让长风的住宅市场饱受关注！

那么，长风二手楼市现状怎样？

虽然长风给人的感觉就是普陀富人区，但从数据显示，板块内90后的房子不少，占85%以上！

数据来源一房一万

这里笔者简单查了下板块内部分住宅的二手挂牌，均价约在7-14万左右。

长风板块的南部房价高地，主要还是沁和园、雅戈尔、国浩等高端住宅区，由于面积均在百平以上，总价颇高！

比如，国浩长风汇都！

2021年就有12万 的成交价，目前挂牌更是直接破14万 ！小区内部所有房源均为1梯1户，外加小区南门出去就是大型商业综合体桃源π、上海市儿童医院，购物休闲看病都非常方便。

图源某大型中介

而长风北部虽老房子居多，但由于学区属性房价还算乐观，没有差距太离谱！

比如，邮电三村！

对口新普陀小学，直升梅陇中学，小学是普陀区第二梯队前三，中学是公办第一！如果为了小朋友读书，这里300-500万就可入手！

图源某大型中介

所以，就长风二手市场来说，房子选择面很广，不管你是低预算的刚需客，还是高预算的改善客群，都能在这买到品质不错的房子。

即使不买品质次新房，在这里如果对学区有要求的，预算又有限，可以考虑买个双学区的老公房，自住或者挂户口都可以，性价比很好。

而且，如果翻看长风板块近10年二手成交走势，成绩还算保持的不错，虽然今年的二手市场趋势不容乐观，但从数据来看，稳定保持平均水平。

数据截止2022年11月30日

目前长风唯一住宅地块！国浩旁边的宸嘉地块！

其实，就长风板块新房已经断供许久，甚至今年更是0供应！像7/8批次普陀武宁、光新、万里都有新房露出，可长风毫无动静！

好在，今年6月集中土拍，我们看到了希望——宸嘉长风项目！

爆料效果图，供参考

首先，我们来看一下地块的基础参数：

• 四至范围：东至中江路,南至同普路,西至规划公共绿地,北至金沙江路
• 用地性质：办公楼,普通商品房
• 容积率：3.7
• 出让面积：60659.7㎡
• 成交总价：637000万元
• 溢价率：0%
• 竞得人：宸嘉发展
• 房地联动价：98000元/㎡

其次，我们来看下该地块的位置：

该地块距离区域内的地铁13/15号线大渡河路都很近，步行距离约500米左右，而且项目东侧即是长风公园，未来景观价值相对比较高。

根据出让文件的要求，该地块建筑限高100米，未来至少要供应607套住宅，保障房5%，均带装修交付。百平米以内的中小套型不低于60%。

而且，就刚才笔者所说长风新房供应本就不多，之前很多项目开盘即售罄，虽然积分预计不会太高，但可以挑挑选选的几率也不大。

另外，该地块未来其实也没有竞品可供比价和分析，参考周边也大多数都是二手房，像品质比较好的国浩长风汇都等目前在某二手房平台上的价格已经早13-14万左右，不考虑产品品质差异，一二手倒挂可达3万/㎡！

所以，该地块的入手价值还是相当客观，周边丰富的资源配套 纯地铁盘，联动价仅约9.8万的价格，性价比不说了！

那么，长风适合哪类人群？

1.浦西上班族肯定是逃不了，外加长风周边本来就有办公楼，家里附近找工作步行的舒适距离，另外沿线15号线各种产业园，交通也相对便利。

2.对居住氛围有要求的朋友；对学校有要求的家长们。

虽然就目前来看长风板块已无更多规划，但另凭当下的配套资源，就能拿下不少购房者的心~

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