深圳楼市有哪些事实（这几个地方不要乱买）

千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔，你相见恨晚的买房军师，一如既往带你赚钱！以下为“ 三叔说房” 微信公众号粉丝提问精选

提问：三叔你好，18年的时候小白不懂买了一套大亚湾的房子，首付50万，今年年底交房，要卖还得三年，有没有什么办法尽快处理掉，把这50万置换出来，亏一点无所谓，手上还有100万，想首付150万在深圳核心区买小一点的

回答：买房子不能乱买，大亚湾套了不少人。大亚湾属于旅游地产，惠州海岸线绵长，天量供应，任何时候都要打骨折才能从众多猪对手中脱颖而出。尽早出手。

提问：三叔，前海南和宝中次新都上了九万。相对前海南而言，宝中是不是相对低估了？

回答：其实很多外地朋友会觉得宝中是最好的，这个跟外地人看深圳，和深圳本地人看深圳的理解不一样，深圳本地购买力对宝安的认可度略低，因此在前海南和宝中的地段价值上来看，我个人是认为宝中会高一些，所以最终现在的状态是两边均价相当。

提问：三叔回复真快！接上条：正因为觉得罗湖不是投资好标的，所以问问您有什么思路建议~~

回答：投资要往有增量的地方去：土地价值的增量、购买力的增量、需求的增量

提问：三叔，你如何看待上塘红山片区？

回答：二环上的一类地段，其实从梅林关到龙胜，梅龙大道-布龙路以西，新区大道以东这一条线，在整个深圳来讲都是很好的成片规划区，妥妥的深圳中心、优质地段，住宅品质高、人群素质高、学区价值也稳步提升；

不过比较拖后腿的是龙华的产业发展和到南山的交通瓶颈，一方面北站商务核心区雷声大雨点小，另一方面是龙华到科技园、后海和前海目前确实有塘朗山的阻隔，没有直达的轨交线路，4转5转1，还不如去宝中住，4转1恐怕在龙华连地铁都上不去，在深圳中心西移的大趋势下，龙华的发展和位置慢慢滞后于西丽和宝安，这个也是今年房产市场轮动现象表现出来的结果：

科技园、前海两大就业中心先动，老前海、宝中领涨，碧海西乡红山跟涨，所以目前来看，行情会到红山上塘了。

提问：三叔您好，玉湖湾两居室，这个价是不是算追高了，前段时间还是三百零几，这个盘现在值得投资吗

回答：玉湖湾这个两室我们都去看过好多次了，我的客户群体以刚需为主，实际上我这两年是把西部所有的150-500w有价值的房子几乎全部看遍了，玉湖湾目前330w其实不算贵，在这个价位也有半年左右的时间，但这个产品和品质确实可以算是长尾补涨型，单独一栋楼、两层才安排一组电梯、非常像宿舍楼。价格是不贵、但价值也不算很高。

如果不是你一定着急慌乱、还有更好的选择，可参考内部分享。

提问：请教，我想在罗湖淘金山买一套房子自住。环境资源方面感觉很难找到相媲美的标的，感觉交通差一点。我计算了一下，走路到地铁口15分钟内。请问是否还有别的相同标的可以选？只考虑罗湖和福田。

回答：淘金山是有一本证和两本证两种产品的，双拼的在6w ，单证的接近8w了，这种湖景、山景、安静住家的高品质楼盘，如果只限定在罗湖福田两区，那同价位真的没有别的更好选择了。

很多罗湖的old money为了居住、享受这种湖山美景，可能会跑去盐田、坪山，比如天峦湖，就很多人买进去。

但投资来讲，目前奢侈性的景观、度假、养老类产品，回报率还不算高，这个就取决于你自己的想法了。

提问：看多最近福外东、福外西等各种分校陆续开建。请问福外南的价值是不是会弱化？另外，福外南和石厦，如果自用学位，您会选哪一个？小孩2022年上小学。谢谢！

回答：1、福外东是高科技预制学校，无学区房。2、中长期看，福外南会陆续有竞争对手；短期看，福外南依然有先发优势。不过，目前福外南不是福外北的竞争对手，房价、群体有明显差异。3、成熟稳定选石厦，不介意新学校 喜欢福外体系选福外。

提问：关注您比较久了，看您主要看好前海、宝中区域，对于南山中心区是否可以评价一下，比如一些比较老的小区，万象新园、前海明珠呢？

回答：目前我们被市场教育的结果是：

次新拼品质，老楼拼学区

上车拼地段，刚需拼功能

改善有压力，1 1学票房

中产盘满地，高端盘稀有

（没押韵，打油诗写得有点烂）

提问：三叔，请问算学位积分需要把小朋友转到对应房子上吗？还是说只需要先转大人的，上学前再转小朋友就可以呢？

回答：哪个区？如果是南山区，需要尽早把小朋友的户籍转入南山，因为今年新增了户籍时长加分项：学位申请人为南山区户籍人口，截至2020年4月30日，南山区户籍时长每满一年加1.5分，最高加分不超过7.5分；学位申请人南山区户籍时长不满1年（户口迁入日期为2019年5月1日之后）不加分。

提问：三叔，我发现好多热门小区的房源越来越少了，是卖掉了，还是业主下架了？

回答：我之前就发出过预警，未来前海周边可能会出现无房可卖的情况，不是真的没房子卖，而是挂盘价过高、业主不诚心卖，低价盘可能来不及体现在中介网站上，就被扫掉了。

提问：三叔好，请问在城市山谷有套别墅，目前价值3000万，不考虑自住。单从投资回报率角度考虑，您的建议是继续持有，还是房产变现每年有个固定的5%的收益率呢？或者你有更好的选择？

回答：继续持有

深圳的房产就算是别墅，净值在手的也肯定有平均超过5%的增殖回报了，另外还有租金收益、学位价值以及金融属性，随时可以抵押变现出来投资或者应对风险。一线城市的房产就是一张可以抵御通货膨胀的大额存单。具体参考内部选筹。

提问：三叔，宝安南山前海福田都涨起来了，龙华会涨吗？家住红山片区金地梅龙镇，16年后房子就没有涨过了，最近发现小区的看房量增加了，是不是要轮到龙华来涨了，还是应该趁现在看房量涨了卖了比较好？小区均价不到六万，明明住的很舒服就是不涨价，隔一条马路贵几万，品质还不如梅龙镇，求解。谢谢

回答：很多圈友都问过类似的问题：住得很舒服，为什么不涨？我想问一个问题：哪些涨得快的楼盘，有多少是因为住得很舒服？或者，我们换一个角度看问题：深圳市的主流购房群体需要什么样的房子？深圳人一般会买两套房，一套是结婚自住，一套是孩子上学。核心需求，第一套是上班，第二套是上学。最重点的产品要求，第一套是交通，第二套是学位。前者，如松坪山，后者，如百花华强北。梅陇镇能满足哪个需求？龙华的轮动实际上已经开始，优质产品从去年底开始上涨，会漫延到梅陇镇。建议卖出置换。

提问：小孩准备上小学了，想让他去私立的。不希望他压力太大，有什么比较好的私立学校推荐么？最好南山福田宝安的

回答：深圳比较好的私立：百仕达外国语、耀华、中英公学、百合外国语。私立学校，只要是适应国内体系的，学习压力都很大，而且还有淘汰制度，对孩子的心灵打击搞不好更大。好的私立学校，学习和活动都要抓，成绩不好劝退。不好的私立学校，校风校纪差，孩子也学不好。国际学校，小学阶段可能好玩点儿，但是到了中学压力一样大。尤其是高中阶段，要备考国外的各种联考，成绩不能差，而且还必须有丰富和优秀的特长。而国际学校的学费一般十几万到二三十万一年，要看家庭承受能力，具体参考内部分享。以上为“ 三叔说房” 微信公众号粉丝提问精选