蛋糕分成六份每一分上有一个图案（干货）

“成功永远更取决于一个人应对未知的能力，而不是已知的信息。”

这不是房哥说的，是世界上最大对冲基金公司桥水董事长瑞·达利欧说的，该公司在过去20多年，创造了超过20%的年平均投资回报率，管理基金规模超过1500亿美元，累计盈利450亿美元。

富人之所以成为富人，是因为他的圈子让他获取信息的能力比你强，预判未来形势，进而投资观念和投资逻辑比你更先进！

富人从来不是这样：

也不是这样：

这篇文章之所以出品慢，好几个原因：体系太大、逻辑复杂、涉及政策太宽、与时俱进的涉更新的约束补充点很弹性，房哥在考虑分蛋糕的群体都考虑了好久。

例如：在服务城市更新项目中，乙级资质专业评估机构和政策、法律提供的专业辅导机构不算进去了，他们数量不多，分的蛋糕小到忽略不计。政府及相关部门是裁判员、监督员，他们做服务，不列进去。

所以——

• 分蛋糕的第一类人。按资源能力和财富值计，他们属于塔尖般的存在，划入可以和开发商打包组建开发联合体的人。数量不多，但不论新老莞人中、或者临时来莞的异地人等都有可能是这类人。
• 第二类人——是数量最多的，也是最核心的，是东莞区域内有土地或是村居产业股份的股东之东莞户籍土著居民。（不含：上世纪8090年代后在东莞集体土地上建有房子的人，拿好建筑物、基地、构筑物等拆迁补偿款即可，后期人才引入或通过社保积分等转户口的东莞户籍人跟你也没多大关系，主要是你没地，也不参与集体经济分红啊。入赘或嫁给东莞土著的除外）。
• 第三类，就是没有第一类资产多，没有第二类人持有土地、集体资产股权或集体土地上的建筑物业持有关系，却是在这方土地上耕耘多年，具有一定住宅地产、商业地产投资能力并感兴趣者，或者长期租赁一手物业的既有或准二手房东。

今天是下篇了，放在全篇里面就是以下的彩色文字的框架“六、七”内容：

• 一、城市更新是什么？
• 二、东莞城市更新的特色在哪？
• 三、开发商落地城市更新经历什么步骤？
• 四、全国城市更新开发商，谁是一哥？
• 五、东莞城市更新开发商，占位状况怎样？
• 六、伴随城市更新的开发节奏，当地居民和外来人能获得什么好处？
• 七、你在东莞城市更新项目中，怎样投资和置业才能争取最大利益？

为了让你获取相对难以看到的信息——

2019年5月东莞市自然资源局的《东莞市城市更新单元划定方案编制和审查工作指引（试行）》政策解读、《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）》解读、《东莞市城市更新单元（项目）“1 N”总体实施方 案审批操作细则（试行）》解读，房哥花血本帮你找到。因为这三个官方课件，不花代价你看不到，基本代表官方当前最新、最全的专题权威版本。

里面内容庞大，房哥就按自己的理解，针对你最关心的“合法争取利益”的诉求，做相对口语化的阐述。

在进入主题前，最近一些涉及投资的资讯，房哥先帮你消化下，或许可以帮你打消介入东莞城市更新后其他利益受损的观念！

第一、6月12日《学习时报》国家给深圳特区设立40年的政策大礼让你忐忑？深圳都市圈不是寻求行政区划上的扩容，而是借助飞地经济、同城化、经济圈，做大做强自己的统筹范围。进一步提升土地、劳动力、资本、技术、数据要素的整合效率，“打破城市间的行政壁垒”？除非东莞被“吞并”，市长去他那儿做个区长，不太可能。既然深圳领导说了不算，那东莞的城市更新政策就会持续。可以放心投资。

第二、海南自贸港方案出来，你不想在东莞投资？兄弟，你等一下，如果你买游艇、做生物制药研发设备，确实省1/3的关税；对注册在海南自贸港并实质运行的鼓励类的产业企业，减按15%征收企业所得税；海南自贸港内注册企业去境外发行股票融资也行。看中投资回报率，我觉得就选海口和三亚买洋房也可以，回报周期10年左右。你确定你的资源和能力跟那里的需求匹配吗？

第三、城市更新都被大开发商拿下，你没跟着发财的机会了？TOP5大开发商集中入驻占27%，央企、深系、广系抢滩，东部产业园片区、中心城区片区、滨海片区、水乡新城片区、松湖片区、东南临深片区有127宗城市更新的前期服务商，合计面积超过3600万㎡，中标房企除碧桂园、鼎峰、万科、星河、汇景、海德、时代等熟悉房企之外，还有恒荣、鸿荣源、鹏瑞、龙光、宏发、旭辉、奥园等新进莞房企。这你更不用担心，东莞城市更新的体量大着呢。房哥中期的文章就说过，2020年，要纳入标图建库的就是：16666.7万㎡，现在四分之一都不到呢。5月26日，来自南方财经全国两会报道组、21世纪经济报道，东莞市委书记梁维东释放了“大环境下东莞受哪些影响、稳外贸举措、应对疫情的准备工作、如何持续转型升级、大难下提振经济的信心保证、加快当前工作的支撑点”，全力支持优质企业尤其是制造业企业增资扩产，未来五年统筹推出50平方公里产业用地用于全球招商的决定。2020年，东莞市计划供应住宅用地2296200万㎡，土地供应量比2019年增长接近一倍，预计新增供应商品住房逾5万套，创近年新高，全市住房供需矛盾有望得到有效缓解。你能拿多少？

以上三点，足以说明，花点心思介入“东莞城市更新分蛋糕”这个想法还是靠谱的。

为了让街坊也能看得明白，房哥会从当地行政机构级别、村集体管理的操作方法的基础先讲。只有读懂基础，才知道怎么合法合理维护权益。并用举例子、打比方的方法去阐述。高阶的房粉会觉得啰嗦，敬请原谅！

六、伴随城市更新的开发节奏，当地居民和外来人能获得什么好处？

不论第一类人、第二类人、第三类人，如果想在东莞城市更新中获得好处，必须：

• 透视东莞城市管理和基层社区管控才能介入分蛋糕
• 合法合规：领悟上级在城市更新明令禁止的动作才能分蛋糕
• 三类人对应获得的好处

（一）、透视东莞城市管理和基层社区管控才能介入分蛋糕

1、我们先从东莞市的城市行政级别说起。

东莞是一个比较特别的地级市，书记、人大主任、市长等是厅级，因为不和其他地级市一样下面设县，而是直接就是镇（街道）。是地级市直接管辖镇（区）。东莞的区与镇平级，不设一级党委，叫党的工作委员会，政府也是派出机构，叫区街道办事处，没有人大政协。这些镇与区书记一般配副处级干部，镇长（区街道办事处主任）一般配正科级干部，极个别资历老的是副处，副书记与副镇长则视资历配正科或副科长干部。而镇的党政办主任、民政事务办主任、计生办主任、司法所长等镇管干部都是正股级。所以东莞的镇（区）都是科级单位，民政部确定的行政区划级别也是科级镇区，并没有越格，但镇（区）党委书记高配，正书记与副书记级别相差很大，除了虎门、长安书记与镇长同是正处级外，其他镇（区）的书记与镇长（区办事处主任）都不同级，一般书记是副处，镇长是正科。镇（街道）委书记是处级，但其他职位又和县里不一样，镇里副镇长确实科级。

镇下面，设立社区（相当于内地的行政村），社区下面是自然村（相当于内地的小组或者单独的命名的小村，但没有村委会主任的那种，而只设小组长。）

而深圳是“计划单列市”在税收和财政上和直辖市一样待遇，直接归中央管理。单论行政级别，比东莞市高半级，深圳市委书记是副部级（副省级），市委书记甚至还是省委常委。

2、东莞各镇街的社区（通俗说就是行政村）的资产怎么管理？

是一个叫农村（社区）集体经济组织（以下简称集体经济组织）的部门。

就是原生产大队、生产队建制经过改革、改造、改组形成的社区性合作经济组织，包括股份合作经济联合社（或称股份经济联合社，以下简称经联社）和股份合作经济社（或称股份经济合作社，以下简称经济社）。

集体经济组织所有的资产包括：集体所有的土地和法律规定属于集体所有的森林、山岭、荒地、滩涂、水面等自然资源；集体所有的各种流动资产、长期投资、固定资产、无形资产和其他资产。

集体经济组织是生产资料属股东集体所有的经济组织，在村（居）党组织的领导和村（居）委会的管理下，依法享有独立进行经济活动的自主权，其合法权益受法律保护。任何单位和个人不得侵犯、平调集体经济组织的资产，并不得向其乱摊派。

集体经济组织要自觉接受上级农村集体资产管理部门的指导、管理和监督，并实行民主决策、民主管理、民主监督。

3、是不是社区居委会权力最大？

不是的。这个就和公司里面的管理类似，股东大会最大。 股东代表大会代表由股东大会选举产生。选出理事会3~7名理事会成员。（如果是公司里，则叫董事会，成员是董事。）

集体经济组织设立股东大会、股东代表大会、理事会、监事会等管理机构。 股东大会是集体经济组织的最高权力机构，由年满18周岁、具有完全民事行为能力的股东组成。股东大会至少每三年召开一次。经十分之一以上有表决权的股东提议，应当召开临时会议。理事会决定出资额50万元以下（不含50万元，下同）的项目投资，资产原值50万元以下的长期及固定资产处置，购建50万元以下的生产性固定资产和10万元以下的非生产性固定资产，审批10万元以下的非生产性开支等。

房哥解读：村里一年几千万的集体经济收入算很少，几个亿很正常，几十个亿算拔尖。别以为他们和内地现在村领导一样，领800~1000多元的月薪全日值班，而是从21世纪初，内地一年的书记收入100多元的时候，东莞的村两委（村支部委员会、村民委员会）的成员就是年薪制的啦，据了解2004年左右，内地公务员才拿300元工资，他们村两委的7~10多个人年薪基本13万~18万不等了。大的村，一般正常20多个人全日制上班。村委会书记主任的竞选十分激烈，比普通内地乡长竞争还激烈。那时候，普通县四大家领导也就8台车，他们村委会停的车比你多、你的好。你真的要懂东莞的村书记、村主任，0几年时候村文明办的文书基本相当于他们的专职秘书，没有大学中文系水平，肯定应聘不上。

4、村组的收入来源主要是什么？村民呢？

• 村组经济收入模式很大部分都依赖“卖地-建厂房-收租”的模式！
• 村民靠厂房出租，然后按人头分红。厂房多、租出去的多则分红多。当然，还有村集体的经济的店租、村集体经济的各类市场租金等等。

（二）、合法合规：领悟上级在城市更新明令禁止的动作才能分蛋糕

1、取消村企合作改造模式、创设单一主体挂牌招商实施机制

2018年，东府〔2018〕102号《东莞市人民政府关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》，这是纲领性文件。

最主要的条款蓝色字的小标题。

怕你是一条鱼儿，记忆力只有七秒。再反复强调一下“东莞按照模式，可分为政府主导改造，土地权利人自行改造和单一主体挂牌招商三种。而政府主导改造模式往下还可以再度细分，具体包括政府土地储备，政府土地整备开发和政村合作三小种。东莞的城市更新模式，跟你利益直接挂钩，或者换句话说跟你财富密切值最大的，就是——单一主体挂牌招商模式。没有之一！！”

也就是说，下篇也就是此文整篇文章，只是针对这一类城市更新跟你探讨勤劳致富手法！

这是什么意思？就是说，第一类人想和上市房企直接跟村里签协议的路子被堵死了！必须经过市里统筹！哪怕和国家级的某些条款有冲突，还是要维持区域内的特定做法。东莞的用地快达到50%了，再不好好管理，再让开发商挑肥拣瘦，不可以了。

哪怕20201月1日正式施行的《中华人民共和国土地管理法（2019修正）》相关规定，对于集体建设用地流转的限制进行了放宽，集体建设用地可参照国有土地流转的方式入市交易。在前述上位法律已作修订的背景下，《交易办法》保留了《再次征求稿》中新增关于集体建设用地使用权流转的特别规定，要求一级市场上集体建设用地使用权的流转出让，应当报自然资源部门办理相关手续，而对于经营性项目则进一步具体为用于商业、娱乐、旅游等经营性项目，应当参照国有建设用地使用权公开交易的程序和办法，通过市公共资源交易中心招标、拍卖、挂牌等方式进行，强化了集体建设用地的有效利用及开发。

这一届政府就是这么硬核！规定就是这么严格！

而且，集体资产磋商交易，村集体股东大会通过后，还要报送镇党政办领导班子会，并征求市自然资源局、农业农村、司法、轨道交通等相关职能部门意见。

发明一个跟你直接有关系是开发商和村集体的合体组织，名字叫“前期服务商”。

2、禁止“二手房东”哄抬集体物业价格。

2020年3月1日正式施行《东莞市农村（社区）集体资产交易办法》（东府〔2020〕14号，将“利用集体资金公开招引城市更新前期服务商”作为集体资产交易行为之一进行规范管理。

这是新规哦。以前，基本是上市房企物色有关系、有技术的当地小房企或者专业策划公司进行。现在则要求村集体利用自己资金做前期工作了。什么意思？表示不老开发商大哥，这个事儿，本村就有钱干。

好处是，上市房企不可能随便找个当地企业忽悠村集体，你手里有1千几百万当地村集体不一定看上。尤其是地段好、占位核心城区的项目，上市房企将竞争非常激烈才能介入优质的城市更新单元（项目）！

也不怪东莞，疫情后，疯狂的土拍，政府和集体有信心拿到更高的溢价，城市更新项目也一样啊！东莞的国有和集体土地招拍挂，甚至城市更新项目颇有皇帝之女不愁嫁、大湾区内除了深圳老大哥，那是睥睨其他地方的赶脚！

下面的3~6的要求都是《再次征求意见稿》《东莞市农村（社区）集体资产交易办法》约定的。

在《再次征求意见稿》中，东莞市人民政府提出要“严控‘二手房东’哄抬集体物业价格”，而《交易办法》则明确要求针对“二手房东”的哄抬集体物业价格行为要予以“禁止”，规定对于未经所在镇街（园区）审查同意、违反合同约定及未在招标文件、属地房屋租赁管理部门办理房屋租赁合同中注明登记备案的，承租方不得对集体工业厂房进行转租、分租。并且增加强调集体经济组织应严格执行市、镇（街道）关于稳定工业厂房租赁市场的政策规定，采取有效措施稳定集体工业厂房租赁市场秩序，表明了东莞市人民政府遏制“二手房东”哄抬集体物业价格的决心，坚决维护集体工业厂房租赁市场的稳定。

这一条，如果房哥解读，应该是疫情发生前的做法。疫情前，核心城区、滨海湾新区、松湖及环松片区估计有效，东部、水乡、临深片区好租的二手房东私下有办法处理了，疫情后，哪里还存在哄抬的可能，房租不优惠能租出去那叫超牛房东。高底薪高提成赶快利诱他去东部第三增长极做产业园招商经理吧！这是真人才啊！

3、建立交易信用警示名单

《交易办法》明确要求市农业农村局、市生态环境局、市住房和城乡建设局、市应急管理局等有关部门应建立健全集体资产交易的产业准入、主体准入与信用准入标准，要求在集体资产交易的准入环节限制违规分租、违规欠租，违规作业、违规改建搭建、偷排偷放、藏污纳垢的主体参与交易。

这个，第一类人就要注意了！不然，你一点好处都捞不到！资质都没有。

除了从严把关集体资产交易的准入外，相较于《试行办法》，《交易办法》还加强对集体资产实施监控，对接市信用联合奖惩管理系统，按照国家要求实施联合惩戒，创设性地设置“信用警示制度”，将信用记录不良的单位或个人列入平台交易信用警示名单，被纳入交易信用警示名单的情形主要包括对同一交易标的竞标后2次弃标或对不同交易标的竞得后3次弃标的、累计10次以上未进行有效报价、违法违约转租分租哄抬集体物业租赁价格、拒不履行合同、恶意违约、弄虚作假、串通竞投、行贿、敲诈勒索、威胁他人、欠缴租金超过6个月等干扰正常集体资产交易秩序行为，借此维护集体资产交易市场良好秩序。

4、细分成五类集体资产交易方式

在《试行办法》中，将集体资产交易简单分为镇级交易和村级交易两种交易方式，而从《征求意见稿》开始就将集体资产交易方式进行细化分类，《交易办法》明确平台交易分成公开竞价交易、续约交易、磋商交易、小额资产交易以及公开招引前期服务商交易等五种交易方式。同时，《交易办法》还规定了原则上不设置村级交易点，个别镇（街道）确因交易量大需要设置村级交易点的，应严格划分镇、村两级交易标的标准，报市农村集体资产管理办公室审查备案后设置，并且参照镇级交易规定进行集体资产交易后要将相关交易资料报送至镇资产管理机构备案。

房哥解读：公开招引前期服务商，还是别想在村级就可以完事了，那一套流程几乎是苛刻的！！！看一下这项工作的“背景、总则、基本流程”，这是东莞10年摸索的城市更新之单一主体挂牌招商操作规范！

师出有名、言之有据、规矩严明！借鉴深圳、广州几十年经验，并结合东莞10年实战教训总结出来的。在全流程管理方面进行优化变革，建立“全市城市更新专项规划-镇街城市更新专项规划-更新单元划定-前期研究报告”等四级规划体系，建立更新单元划定、权益整合、地权重构、实施与监管四个环节的全流程管理体系。漏洞？别找了，按之行事吧。各镇街审核部门，以及对开发商的资质要求，申报项目的个数都有具体规定。

5、追究新增违法用地、违法建筑的责任

相较《试行办法》关于责任追究的规定，《交易办法》对于不符合法律法规、政策文件相关规定等违法、违规集体资产交易行为规定了更为详细的责任追究措施。另外，值得注意的是，对于村（居）委会或村（居）民小组在一年内在其辖区范围新增违法用地、在建违法建筑达到《交易办法》第五十条所列举情形的，《交易办法》明确要求当地镇人民政府（街道办事处）暂停该村（居）委会或村（居）民小组所属集体经济组织除民生工程外的所有平台交易业务，直至整改任务完成的规定，表明了东莞市人民政府坚决打击违法用地、违法建筑行为。

房哥解读：这一条，上个月水涧头村突击加建，塘厦某别墅楼顶违建遭拆，以及其他镇街遭拆除的案例太多了，别去碰！

6、调解与诉讼相结合的纠纷解决方式

《试行办法》仅规定了集体资产交易后发生纠纷的，当事人可向集体资产管理机构或相关部门申请调解。但是，本次《交易办法》分为交易合同签订前后两个阶段分别提供不同的纠纷解决方式：一是交易报价完成后未签订合同前发生纠纷的，当事人可向镇集体资产管理机构或相关部门申请调解，或向人民法院提起诉讼；二是签订合同后，双方履行合同过程中发生纠纷的，由合同各方依据合同约定途径解决；没有约定或不履行约定的，由合同各方依法向人民法院提起诉讼。该条款一方面体现了《交易办法》尊重民事平等主体之间意思自治原则，另一方面也为纠纷主体提供了行政调解替代性纠纷解决机制。

房哥解读：这一条属于防小人的防范条款。只要甲乙双方中某些主体太嚣张，基本不会涉及到。天网昭昭，这些人智商税足够，应该不会去触碰。但，防万一还是需要的。

（三）、三类人对应获得的好处

很多写公众号的自媒体作者，会省略掉前面那些篇幅，直接进入这一部分。如果房哥也这么写，你觉得，你看得懂吗？

惊世骇俗的标题很重要，可以吸粉嘛！但是，把人家吸引进来无法操作就是作者的错。所以，房哥要顶着文章太长的风险，写给真正想挖矿的人看。

你是，则你看：

1、第一类人——按资源能力和财富值计，他们属于塔尖般的存在，划入可以和开发商打包组建开发联合体的人。数量不多，但不论新老莞人中、或者临时来莞的异地人等都有可能是这类人。例如：房哥本人就有的同学在内地是开发商，他看了就很有必要，因为没必要在常规的招拍挂上和大开发商刀刀见红，每次土拍一个档位加价一两千万不是一般心脏能供血得过来的。

他们获得好处是：

（1）、能力和梦想能匹配的人，去做开发主体，勇敢迈开第一步

报名企业应为具有法人资格的企业，两家及以 上具有法人资格的企业可组成联合体报名。镇人民政府（街道办事处）可根据更新单元实际情况设定 不影响公平、公正竞争的报名资格要求，例如：A/企业资信情况、注册资本、开发资质；B/企业开发经验，特别是涉及较多宅基地及地上房屋 拆迁的更新单元；C/产业用地占拆除重建范围 40%以上的更新单元，可设定合理的产业类型、产业准入限制、产业园区运营经验、招 商引资能力及资源、产出综合贡献等要求；D/镇人民政府（街道办事处）设定报名资格要求的， 应当在提交挂牌招商方案时提供相应说明，说明报名资格要求 设定的必要性、关联性、合理性; E/纳入人民法院失信黑名单的企业或该企业、企业法 定代表人控股的其他企业，均不得报名参与单一主体挂牌招商。

（2）、也不是每个主体都是融创、富力等巨头，也不是每个项目都要要经过评审委员会评审搞出排名第一那么困难，若你正好是唯一一家符合条件的，就可以被类似东莞市清溪镇大利股份经济联合社股东代表会议集体决议通过。

你可以了解一下中标的该项目前期服务商资质：东莞聚龙集团，成立于1988年，是一家立足东莞市石龙镇，辐射珠三角的民营企业。在东莞打造了御龙湾（石龙）、聚龙湾、彩虹湾、御龙湾、E时代广场等精品住宅和地标性建筑，在石龙开发了大型商业项目滙星商业中心。

（3）、外来的，至少要注册个东莞主体哦。再把你牛逼的历史、开发经验附上。1 N的一套资料不能少的。

（4）、有必要告诉一下你，东莞的更新单元分成7类。根据你的资源能力选好你擅长的：

（5）、在你成为牛人之后，并在后期“市公共资源交易中心根据确认函发布成 交公告，并出具成交确认书”，确定成交方，你实际上第二类人和第三类人基本就是和你抢蛋糕的人了！

2、第二类人——是数量最多的，也是最核心的，是东莞区域内有土地或是村居产业股份的股东之东莞户籍土著居民。（不含：上世纪8090年代后在东莞集体土地上建有房子的人，拿好建筑物、基地、构筑物等拆迁补偿款即可，后期人才引入或通过社保积分等转户口的东莞户籍人跟你也没多大关系，主要是你没地，也不参与集体经济分红啊。入赘或嫁给东莞土著并成为土地权利人的除外）。

他们获得好处是：

（1）、把准上级政策维护物业正确估值类

房哥给几个观点：

• 核心城区、松山湖片区、滨海湾新区等区位、地段好的项目，估值要高
• 临深区域如果地铁、轨道规划的片区也要重新估值物业
• 水乡、东部增长极也要看政策和配套，用与时俱进的眼光估值
• 任何项目都有自己的优缺点，不好高骛远，也不妄自菲薄，估值太高3年后重启入库，对村集体经济的发展得不偿失的事情不去干
• 没事时候，了解一下东莞城市更新政策，对你履行股东职责百利而无一害

（2）、集体经济补偿分享类

集体物业补偿成本

•按取得的补偿物业建造成本确定•物业补偿成本=（单位楼面地价 单位建筑面积建安成本）×建筑面积

如果项目够好，能吸引富力挺好，很大方的。上一篇房哥就讲过。

你看6月19日，人家东莞市虎门镇村头社区果利来批发市场周边单元就引来了富力：

最后，告诉下你地价款的分配，别指望太高，这是规定，村里会合理让你得到该属于你的部分：

（3）、个人物业补偿类

宅基地及地上房屋权益人的拆迁补偿评估成本

•货币补偿成本：按拆迁赔偿方案评估确定•物业补偿成本（按取得的补偿物业计算）=（单位楼面地价 单位建筑面积建安成本）×建筑面积。

其他权益人的拆迁补偿评估成本

按照现状使用条件下的土地使用权市场评估价和建筑物不考虑成新率的重置成本之和确定。

这个比较敏感。你可以参看以前水涧头的补偿方案！基本这样！别吵别闹，和气生财！

关于补偿款何时到位。你看下图：

在首期哦！拖久了违规；并不受限购政策影响

（4）、重新购置（或股权置换）开发商高价值商铺或其他物业长期收租类：

这个不想写太多，因为有了先例共识：2009年后，村组现在他们也把希望寄托在“三旧”改造，将原来工业用地变成国有的商业用地，从收厂租变成收铺租。“三旧”改造很多形式，他们采取的形式是将风险转嫁给合作的开发商，比如，与开发商合作改造厂房，开发商拆除建好置换一部分给社区；同时，就按照“三旧”改造有关政策，社区再用土地款去回购开发商开发的大型购物广场。“这种投资就是长期收铺租，而不是一次性把土地卖了就完了。”破除以往依靠土地发展的旧有路径依赖，通过资源开发合作，镇村统筹招商等发展新思路，以新的优势增创新的经济增长点，努力把集体经济发展由“资源型”向“发展型”调整转变，要探索集体规模经营的新途径。加快推进“工改工”、“工改商”、“点改片”、“分改统”、“租改投”等，采取更多元化的发展模式。当长期赖以出租的厂房逐步进入老化期，也倒逼着村组寻找新的出路。不拿土地储备金去分红！

（5）、城市更新后挖掘新的商机类

房哥举个例子，如果你区域内有城市更新项目，那么对开发商的教育设施是有配建严要求的，从村委会获悉教育部门批准了新设哪一类学校，那你就可以做类似教育培训类的生意了。

以下是城市更新项目对教育配建的要求，你了解下：

• 幼儿园应由改造主体自行配套，高中可在镇域统筹
• 规划新增人口的小学、初中学位需求规模超过6班的，在更新单元划定阶段需提供初步的解决方案
• 单元（片区）规划总人口大于等于2万人的，原则上应在 单元（片区）内自行配套解决小学、初中；有条件的更新 单元，高中学位需求宜在单元（片区）内统筹解决
• 在单元（片区）内统筹解决学位配套的，更新单元（或大 型改造片区）范围外，为原控规规划居住人口配套的学校 资源可以相应核减

3、第三类人——就是没有第一类资产多，没有第二类人持有土地、集体资产股权或集体土地上的建筑物业持有关系，却是在这方土地上耕耘多年，具有一定住宅地产、商业地产投资能力并感兴趣者，或者长期租赁一手物业的既有或准二手房东。

他们获得好处是：关注区域内是否有你值得入手的住宅、商铺入手，或者有产业园区值得入驻。感兴趣的，做二手房东也行！

太自由的一群人。房哥祝福他们！

七、你在东莞城市更新项目中，怎样投资和置业才能争取最大利益？

再写长，房哥怕被打。总之以上基本讲清楚了。

如果你是第一类人，这个问题，事实上房哥在中篇已经用项目总的身份复盘过了。那么按此重走一遍。

如果是第二类人，则合法合理拿出政策和法律的武器，捍卫自己的财产尊严并找寻上级。

如果是第三类人，结合自己能力和资源优势，看好有无对上眼的项目。

在东莞城市更新项目中，投资和置业才能争取最大利益千言万语汇成一句话：遵纪守法，和气生财！

还想了解更详细的，来我菜地！面谈。商务合作和搞一套商业计划书都行！

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