包干制物业费包含哪些费用（酬金制还是包干制）

《深圳经济特区物业管理条例》于2019年最新一次修订后，新设立业主大会统一社会信用代码证、业主共有资金账户管理等一系列制度，业主共有资金基本账户的设立意味着小区财政大权可由物业服务企业手里转交回业主手中。但如何运用好这一权柄，业主还需费点心思，这其中，物业服务计费方式的选择与适用是关键。

一、物业服务计费方式概述

《条例》第五十九条规定，物业服务费由业主大会与物业服务企业根据服务内容、服务标准、人力成本、物价水平等因素在物业服务合同中约定，按照一定比例或者数额从物业管理费中提取并支付给物业服务企业。该规定取消了原《条例》关于酬金制、包干制计费方式的规定，按照原《条例》的规定，酬金制与包干制计费方式的含义如下：

酬金制计费方式，是指在预收的物业服务费中按约定比例或者约定金额提取酬金支付给物业服务企业，其余部分用于物业服务合同约定的其他各项支出，结余部分归业主所有，不足部分由业主承担的计费方式。

包干制计费方式，是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费，盈余归物业服务企业所有，亏损由物业服务企业承担的计费方式。

虽然《条例》删除了关于酬金制、包干制计费方式的规定，但实践中仍然适用这两种计费方式。

二、包干制计费模式下的管理

大部分老旧住宅小区物业服务采取包干制计费方式，采取此种方式计收物业服务费的小区，因物业服务企业自主运营、自负盈亏，加之提费困难，为确保盈利或维持经营，物业服务企业往往会采取减员增效等措施控制成本，随之而来的便是“脏乱差”等各类物业管理问题，物业艰难维持，业主苦“秦”久矣，这也是实行包干制计费的小区所面临的痛症。如何减轻甚至是消除这一痛症，笔者认为，应该双管齐下。

（一）明确服务标准，建立物业服务价格形成机制

小区物业服务“脏乱差”，业主能否降低物业服务收费标准，能否拒绝支付物业服务费，诸如此类的问题备受业主关注。而司法实践中，对于该类问题，支持业主主张的情况较少，但也并非说明业主不能降低物业服务费，笔者分析，法院如此认定的原因，除了业主诉讼策略与举证方面的问题外，还有一个核心问题就是能否减少物业服务费、减少多少物业服务费，无标准可参考。

所谓能否减少物业服务费，即物业服务是否符合合同约定的标准，减少多少物业服务费，即未达到相应物业服务费标准时的扣费标准。而目前，各小区关于物业服务合同内容的约定过于笼统，基本无一例外地规定秩序维护、清洁卫生等服务内容，但对各项服务内容的具体服务标准却未明确。因此，笔者建议，小区业委会可以修改物业服务合同版本，与物业服务企业共同协商，细化各项服务内容对应的服务标准及收费标准，也可由物业服务企业以报价方案的形式明确各项服务标准及其收费明细，这样一来，在双方发生争议或纠纷时，哪项服务不达标、如何整改、相应扣多少费用，一目了然。

（二）搭建收费阶梯，畅通物业服务提费机制

包干制计费模式下最大的弊端就是缺乏经费保障，服务动力不足。在一些实行包干制计费的老旧住宅小区，物业服务费十多年未调整，物业服务缺乏市场活力。随着人工薪酬等各方面成本的逐年上涨，物业公司盈利空间不断缩水，物业服务企业的经营策略也转为压缩成本，服务质量大打折扣。为此，有必要建立物业服务费的调整机制，通过合同约定物业服务费的上涨幅度，甚至结合上一年度服务情况设立相应激励措施。

三、酬金制计费模式下的管理

相对而言，酬金制计费方式从制度层面上更有助于激发服务动力，但在新修订的《条例》实施前，因物业服务企业代收代管资金，财务公开程度不足，导致酬金制计费方式在实际运用中适得其反，部分实行酬金制计费的小区，非但未提升物业服务质量，反而小区业主资金流失。但本次《条例》修订后，业主大会可自行管理资金或与物业服务企业共管，这一制度的设立将为酬金制计费方式的适用提供土壤。

（一）加强收支公开管理

按照原《条例》的规定，采用酬金制计费方式收取物业服务费的，物业服务企业应当按季度公布物业服务费收支情况，业主委员会可以委托专业机构对物业服务费和物业专项维修资金的使用情况进行审计。本次《条例》修订后，因业主共有资金可实现真正意义上的共管或业主自管，物业服务在此基础上实行酬金制计费，只要按原《条例》上述规定执行资金监管程序，也可一定程度上规范资金收支程序，业主大会及业主委员会则主要起到监督的作用。

（二）实行收支双线管理

当然，除此以外，也可对物业服务实行收支双线管理，即物业服务酬金直接定期支付给物业服务企业，但物业服务支出经费则由物业服务企业申报预算后逐项审批拨付。此种情形下，业主大会和业主委员会主要起到审批且监督的作用，可牢牢掌握资金的具体收支情况，资金公开程度更高，但对业主委员会的财务管理能力同样存在较高要求，业主委员会需注意财务管理方面的风险。且需要提示的是，此种管理模式下，如存在资金流失，业主大会向物业服务企业追讨资金的难度将加大，毕竟物业服务支出经费已事先经业主委员会审批。

此外，收支双线管理模式可能变相为自行管理，比如业主委员会自行成立并选聘一家物业服务企业，物业服务企业的人员招聘及工资发放等事宜均由业主委员会直接管理，此种模式或被认为自行管理。而根据《条例》的规定，小区自行管理应当经业主大会决定，并在区住房和建设部门的指导下制定自行管理方案，且业主委员会将成为小区的安全管理责任人。

四、物业服务计费方式的比较与选择

包干制计费模式下，干多干少一个样、干好干坏一个样，逐利心理容易驱动企业压缩成本来扩大利润空间，毕竟小区解聘物业服务企业并非易事，企业消极服务的代价难以兑现，相较而言，酬金制计费方式就更符合市场规律。因此，理论上而言，酬金制计费更有利于提升小区的物业管理水平，笔者认为，可以用两个公式来概括酬金制与包干制对小区管理效益的影响：

包干制模式下，物业服务企业需要从自身收入中负担小区物业管理开支，而经费又有限，因此，物业服务企业与业主之间存在博弈，可总结为竞争关系，因此：物业服务企业 业主委员会（业主）=1

酬金制模式下，物业管理开支由业主承担，物业服务企业收取酬金并提供服务，可理解为合作关系，因此：物业服务企业 业主委员会（业主）=N

但是，实践中也难以一概而论，毕竟各小区情况有所不同，比如部分未成立业主委员会的小区，缺乏代表业主的组织进行监督管理，未必就适合采用酬金制计费方式。因此，物业服务采取何种计费方式，还需结合小区实际情况，并针对不同的计费方式确定有效的管理模式。