高新首府二期最新情况（听说高新CID规划有变）

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问答247期

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问：9月1日后，契税是3%还是1.5%呢？

答：这可能是抖音上中介用的最多的素材，说的时候紧迫感爆棚，其实税率标准上

，新旧是没有区别的，都是按照成交核定价格的3%-5%征收；

而大家日常听到看到的契税1-1.5%、3%等，都是减免后的优惠税率，新法实施之后，或将继续沿用优惠政策，并不是个别中介宣传的“多交契税”；

西安的契税标准是，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;

面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税；

对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%税率征收契税;

面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

问：手上两套曲江安置房，没有证，是留着还是卖了？

答：西安安置房诸多，但办下房产证的我是没见过，很多都有历史遗留问题，但更大概率是安置房如果集中办证上市，势必冲击商品房，不利于卖地；

虽然整体安置房环境，物业，户型，绿化都很一般，但曲江位置寸土寸金，还有二小三中学区，绝对是西安二手房香饽饽，即便价格和商品房对半砍，但得以曲江的高房价，仍有一定前景；

置换商品房思路没有问题，居住环境，房子保值性要好很多，可以先卖一套安置房，协议过户，亲属交易，剩余留着一个，看好学区看好曲江发展，随行就市！

问：手握小户型，学区房换房需求，要不要等收入上涨？

答：除非横财或创业成功，大部分人的收入增长是远远比不上房价的涨幅，这个时间成本是非常高的，等不要等，西安新房二手房都在面临价格上涨压力，尤其是好学校的学区房，长期处在价格顶点；

学校需求尽快置换，小换小，小换大加点预算都可以，曲江高新够不上，航天，浐灞等区域也可作为备选，都是在大力新建学校，搞名校 ，或者主城区内房龄旧但学区不错的二手房；

首选房龄15年，最好经过老旧小区改造，加装过电梯的单位家属院，这种房子学区的价值大于居住本身，户型，环境上需要做取舍。

问：刚需摇不上号，咸阳龙湖和临潼蓝光怎么选？

答：在绝对的登记人数和挤牙膏的房源前，刚需的优先和概率被抹平了，大家一起拼运气，高新上班，咸阳文兴路和临潼的通勤成本都很高，龙湖距离27公里，临潼距离33公里，从实际开车体验，咸阳过来高新更近一些；

区域上，大家都觉得咸阳是炒起来的，龙湖，融创，金科，恒大，将咸阳郊区变成热销红盘聚集地，均价破万，购买人数颇多，以后发展看运气，当然这里最大卖点还有不限购；

临潼则冷淡很多，没有开发商进驻，又限购，虽然价格低但门可罗雀，周边自住会看，西安过去的很少，买房买预期，买房跟人气，临潼比咸阳差很多；

就房子本身，龙湖确实比蓝光盖得好，非得二选一，看龙湖吧，洋房更划算！

问：红星天铂加推，19000 值得入手吗？

答：西安主城区内，红星已经是绕不开的小区了，头顶咸宁路地铁口，位置优越，周边二环主城区，没有拆改，区域面貌尚可；

周边无太多像样的小区，但又是高校市场聚集地，消费旺盛，自然这种地缘的改善盘就很好卖，同理还有幸福林带的龙湖天曜；

小区本身TOD项目，自带爱琴海购物广场，虽然容积率不算低，纯高层，但户型装修本身没有明显硬伤，大户型在周边都是稀缺产品；

附近普天小学，后期西安实验小学分校，开发商用力不少，算是一个潜在的收益点，即便价格已经不低，但开盘就要摇号，周边自住改善还是可以看的；

同期备选，幸福林带龙湖天曜，浐灞一路旭辉国宸府，韩森东路融创云潮府。

问：听说高新三期规划有变，一直等华发和中海，有点犹豫？

答：就在6月2号，高新区通过新闻发布会，正式对外公布全新规划，大格局、高目标、高标准的规划方案，推出丝路科学城片区、北部都市创新片区和西南部智能制造片区；

三期原有规划确实有变，但更多的是名称上的变化，未来在新的规划中，可能各个区域的界线会有略微调整，但整体的空间结构依旧不变，中央创新区的超高层都在，已经建成的地铁，医院，学校也都在；

对于华发，中海而言，能摇上依旧可以买，房子是为看得见的配套买单，周边是没问题的，只有更大的规划，看起来很美，往往和个人无关；

看好高新三期CID，但不要盲目夸大，还是要以看得见的生活配套为底气！

问：航天城的鑫苑府如何，均价18000 ，考虑五年后的价格？

答：曲江饱和后，航天的热度可谓直线上升，当年嫌弃偏，如今有产业，有地铁，有人气，公园还多，是个自住的好地方；

鑫苑府的位置还是很好的，南边俩公园，600米有地铁，附近住宅小区产业园齐全，就剩这一块空地，18000 的价格接近于附近改善盘均价，备选还有绿城紫薇公馆，揽月府，招商华宇长安玺以及蓝光恒志芙蓉观辰，都是大面积改善，鑫苑弱在品牌，胜在位置；

开盘也是摇号汹涌，周边自住可看，改善换房可看，项目本身目前未见明显硬伤，但如果考虑更好保值和小区档次，还是另外几个稳妥，毕竟18000 已经不低，同样大户型，备选多；

五年后的市场，大平层遍地，一定是大品牌之间的溢价厮杀，以及后期的物业增值。

问：天地源，大华，英郡年华三选一，二手房投资价值？

答：首先排除英郡年华，从17年开始，小区从五证不全违规售楼，再到和业主签订的协议无效，强制要求给业主退款，不给补偿，还要收手续费，投诉不断；

天地源万熙天地位置不错，学校的事情一直没有答案，但凭借好地段，高新外溢，一直卖的很好，小区交房一般般，胜在价格，大华是传统热盘，地铁口，有价格倒挂，算是航天城卖的最好的，开发商口碑，产品也很一般，非常刚需；

非得三选一，看看大华，还有价格优势，但目前无法交易，备选天地源，考虑投资价值，不应该看看港务区的新房么，热门区域二手房目前房东预期都很高，很多还无法交易。

问：太奥广场南区，均价17000 ，能不能入手？

答：大兴新区的二手房有个价格梯度，头部为融创的御园蘭园，其次是天朗大兴郡，龙湖水晶郦城，鑫苑大都汇，再就是太奥广场，浩林方里；

太奥本身位置不错，本身商业综合体，自带吃喝玩乐，以后又是八号线地铁口，但无奈小区本身非常一般，无论是物业，环境，户型，开发商口碑都算不上一流，租户多，所以价格也上不去；

周边自住可以看看，有一定价格优势，生活便利，区域密度高，没有好学校的问题无解，加点预算可以看龙湖，天朗，融创；

或者不在大兴看，密度高，市场多，没好学校，就占了个生活便利，长期房子涨幅有限！

问：家在三原，买了未央湖二手房，不知选择是否正确？

答：虽然有恒大，万达引流，但三原本省的人口，产业，配套和西安仍有极大差距，现在有开发商去是因为地价便宜，并非长线稳扎稳打；人口长期还是在往西安流动，三原生活想买谁买谁，图个价格方便，就地改善；

未央湖也有自己的问题，比如区域面貌差，改造多年进展缓慢，虽然有金茂，东原，招商，龙湖等高端盘撑场面，但更像是破帽子上带明珠，好在地处西安，土地多，一旦改造起来，配套人气也跟得上；

买了就安心生活，用时间熬未来，好歹是在西安这个热锅里！

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