拿地前规划设计（八个局独立拿地）

记者 | 牛钰编辑 | 傅林林，下面我们就来聊聊关于拿地前规划设计?接下来我们就一起去了解一下吧!

拿地前规划设计

记者 | 牛钰

编辑 | 傅林林

“双集中”供地机制实行以来，央国企的身影就频繁出现在各地土拍市场，这其中以建筑为主业的中建系地产成为拿地的一股不可小觑的力量。

6月初落幕的北京二轮土拍中，中建二局旗下的地产开发公司中建玖合初露锋芒，报名最热的朝阳区地块。出价环节虽不似兄弟公司中海与中建一局般积极，却在“地价 政府份额”触底后的摇号阶段成为幸运儿，最终以66.8亿将地块收入囊中。

与二局初入北京土拍市场不同，一局旗下中建智地，自去年以来就斩获颇丰，从去年至今已经拿下三宗地块。

而在去年下半年，三局旗下地产公司曾以联合体形式拿下两宗地块，其中海淀区京昌路地块已建成“中建壹品·学府公馆”，5月21日刚开始线上选房就实现了售罄，当日销售额超百亿元。

不止是北京，去年下半年至今，中建八大工程局在全国土拍市场遍地开花，包括上海、苏州、杭州、广州、重庆等热门城市。

作为房企乙方的承建商，如今中建自主拿地规模颇为突出，易居研究院智库中心研究总监严跃进对此认为，中建系资金实力较强，并且行业经过大变动后，显得这类央国企拿地的动作更加明显，这种趋势短期还是会持续的。

隐形地主

作为建筑公司，中建系的业务涉及前期设计规划、建设、开发等全流程，因这层与房地产天然的关系，中建触及开发端历史悠久。

早在2013年，中建集团将其房地产事业部、中建地产公司及中建国际建设有限公司运营之房地产发展业务注入子公司中海，并称原则上不再新增直营房地产开发业务，以规避同业竞争。

现在各工程局积极拿地，似乎对上述约定有所违背。不过当年的承诺中也早已注明“属下各工程局及设计院等运营之房地产发展业务除外”，意味着八大工程局自有的地产开发业务可以保留运营。

中建内部人士也对界面新闻表示，八大工程局地产开发业务与中海系不存在同业竞争问题，这是在合并之前就有的地产开发分公司。

而现在的中建地产已成为其内部各局院地产业务所使用的品牌，主要业务为一、二线城市的地产开发，以及三、四线城市地产项目的属地化经营。

界面新闻梳理中国建筑年报发现，2013年中建地产购置的土地储备362万平米，同期中海新增土地储备1217万平方米，2013年-2015年，中海销售额从1000亿直奔3000亿，而中建剩余的房地产业务销售额仅从200亿升至600亿，始终难达千亿大关。

转折发生在2018年，中建各局院地产开始走出各局总部，走上全国化的道路。这一年中建地产实现销售额946亿元，同比增长54.8%，存货超六成集中在一线和省会城市，随后，中建地产在2019年实现了千亿。2020年开始，中建先后进入北京、上海、广州、山东、温州、苏州等城市频繁拿地，近几年的土储逐渐逼近中海。

去年下半年以来，中建系的拿地、销售势头强劲，在中海全年新增土储同比缩减情况下，中建地产的土储增长与去年基本持平，期内合约销售额1238亿元。而年报中的表述也可以看出二者应对市场不同的策略，中海地产为“理性把控投资节奏”，中建地产则是“丰富土地获取路径和方式”。

据中指研究院数据显示，2022年1-5月，中海的权益拿地金额与面积均在前五之内，而八局、一局、三局及五局的地产开发平台也位列TOP100之列，若仅合计这四家公司的拿地金额，总计135亿元都可位列全国前十，与万科、保利差距并不远。

1-5月份全国房企销售排行TOP200中，中建旗下上榜从高到底分别为五局、三局、一局、八局以及七局，合计销售额507.9亿，可位列第12名中国金茂之后。

但这只是粗略的明面计算，由于中建八个局院各自独立，中建地产被拆分为各个局的业务，仅会在报表中合体，被割裂的品牌让其知名度及识别度远不及中海，规模也被忽略，成为隐形“地主”。

加码地产

中建系拿地的突出表现，一是由于当下诸多房企的审慎投资，二是由于其内部改革与大环境刺激。

界面新闻注意到，2020年开始，中建各局旗下的三级子公司，开始合并成为房地产品牌公司。

2020年6月，中建一局房地产开发有限公司正式更名为“中建智地”，深耕京津冀和长三角，旗下有四大产品系，三大业务板块，分别为地产开发、商业运营以及物业服务。

2021年3月，中建三局房地产公司正式更名为中建壹品投资公司，将原有的五家公司地产业务合并，彼时中建三局表示：未来新公司做大做强的决心将更加坚定不移。

同年8月，二局也将其“北京中建地产”更名为中建玖合。中建二局内部人士对界面新闻表示，在房地产方面的发力主要是因为局里在“十四五”规划中提及，要加大地产业务，调整产业结构。目前中建玖合大概有四个住宅项目，一个正在建设的临港金融中心，以及北京朝阳太阳宫地块。

整合更名的背后是要将品牌独立化，从而继续加码地产业务。实际上，虽然房屋建造为各大工程局的主业，地产业务仅占小部分，但地产的毛利润占比却更多。以2021年数据为例，房地产开发仅占总收入17%，毛利润占比却高达34.1%，这还是在房地产行业普遍出现毛利润下滑的情况下完成的。

不难看出，进入开发端，补足产业链，提升利润，是各局加大布局房地产业务的重要原因。而当下土拍市场遇冷，以充足资金低价拿地，或许是最好的时机。

八局旗下的中建东孚加大地产投资趋势更为明显，今年以来其拿地金额有200多亿，最近刚在江浙沪拿了5块地，业务布局已覆盖到了山东、四川等区域。

“主要是地方政府欢迎央企去当地开发，甚至有兜底的要求。”中建八局内部人士透露，受行业影响，从去年开始部分房地产项目会因地产公司债务问题停工，作为乙方的建筑公司不得不垫资，还面临拖欠施工费用的问题，所以集团到公司层面，都更有动力直接拿地参与一线市场开发。

2021年，在中建各局中，八局是产出利润及净资产最多的。八局最早于2008年成立房地产三级公司，2013年便有了“东孚”这一标签，并从传统地产开发商转型城市综合开发服务商，除了商品住宅，旗下拥有商业地产运营管理，涉及商务、商业、公寓、酒务以及康养业态，甚至跨界开发运动品牌、教育、文旅等产品，已经像诸多市场化房企一般开始寻找新赛道。

扎堆入京

各局一系列促进房地产发展举措中也伴随着组织架构的调整。据了解，东孚、玖合、智地等纷纷设立了区域公司、城市公司，以聚焦区域、细化增长目标。

按照各局房地产业务的区域布局，八局主要是长三角、山东、西安；三局地产涉及武汉、重庆、成都、西安、大湾区；五局主要深耕长沙区域；二局集中在河北、上海等地；四局、五局、六局、七局分别深耕广东、湖南、天津、河南。

但一个明显的趋势是，意图做大市场的各个分局最近选择扎堆入京。据统计，中建八个局中已经有一半的地产公司在北京布局，分别为一局、二局、三局以及五局，其中，五局是牵着三局的手于去年下半年一起进京的。

在正式进京前，中建三局还曾于去年初联合鄂旅投置业集团，以底价约14.66亿元，成功摘得大兴区瀛海镇共产房用地。

但北京市场的业内人士对中建地产品牌较为模糊，有TOP10房企人士表示并不熟悉该品牌，而5月21日开盘“日光”的中建壹品·学府公馆，主要是因为位于海淀区北四环位置，为政府持有10%份额房，所以即便存在高速路噪音等问题，也是非常好卖的。

“北京不缺这种需求，缺的是类似的稀有地块，中建二局拿下的太阳宫地块，也很有可能非常好卖。像中建这种本身搞建筑的企业，相对而言成本会比较低。”上述人士对界面新闻表示，去年下半年以来土地市场竞争不再激烈，给房企留有一定的利润空间，关键是企业如何看待项目销售预期。

也有市场分析人士表示，对中建二局这种产品较少，定位不清晰的房企来说，并不能判断其会产出什么样的产品。

中建系的大哥中海，入京已经27载，先后投资开发、运营了50余个项目，据其官微介绍，2018年-2021年，其携手北京新城公司连续4年位居北京销售额榜首，上个月中海汇德里成为北京成交最多的新房项目。

从目前中建各局地产平台的官方信息来看，绿色建筑、科技建筑、健康人居等是其主要的优势，这一点与北京中海的价值基因类似。不过，仅靠此并不是中海连续四年霸榜的原因，有楼市分析师对界面新闻表示，“产品力、户型”是中海在北京成功的关键。

北京的新房市场自去年下半年以来处于冷热分化的状态，有十分难抢的融创学府壹号院、永定府、中建壹品·学府公馆，也有去化困难的远郊楼盘，朝阳新房集中在王四营、崔各庄板块，尤其是去年一批次在土地市场上高价拿地的项目。

下半年北京新房市场竞争依然激烈，新房供应上升使得内卷升级，据中原地产研究中心统计数据显示，截止4月底，北京新房存量达9.1万套/1314万平方米，若按近6个月平均去化速度计算，现有可售货存量需要25个月才能去化完毕。

数据显示，5月以来已经有12个项目取得了预售许可证，不过受疫情影响，这些新盘开盘时间均有所延后。加上6月份原本就计划开盘的项目，这意味着，新房市场复工即“开战”的信号明显。

中建系陆续入京，目前“各自为营”为主要打法，他们面对的不仅是中海这个老大哥，还有深耕北京市场多年的华润等房企，以及兄弟局的竞争，能否将旗帜立稳，还有待市场验证。

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